Представьте, вы уже накопили на первый взнос по ипотеке и готовы купить квартиру мечты. Но банк отказывает в кредите. Слова «обидно» недостаточно, чтобы передать все эмоции. Если вы задумали покупку квартиры, подготовьтесь к этому заранее. Это снизит риск отказа.
Как добиться одобрения по ипотеке? Фото: gksod.ru
Для начала изучите общие требования к заёмщикам:
Также смотрите на требования конкретной ипотечной программы. Например, жилищные кредиты по сниженной ставке выдаются дя IT-специалистов с определённым уровнем дохода. Семейную ипотеку не дадут паре без детей. Под сельскую ипотеку подходят не все населённые пункты.
Для начала вам нужно изучить требования банка к заёмщикам в целом и условия по выбранной ипотечной программе. Если по какому-то пункту вы не подходите, например, недавно устроились на работу, то покупку надо будет отложить, пока проблема не будет устранена.
У банков есть требование — стабильный подтверждённый доход. Откуда он берётся — не столь важно. На кредит могут рассчитывать:
Серый или чёрный заработок: дадут ипотеку?
Под «чёрным» заработком мы понимаем работу без официального оформления. Вы не сможете предъявить копию трудовой книжки или трудового договора, чтобы доказать занятость, а также справку о доходах.
Не каждый банк одобрит кредит. Де-юре вы не работаете, а доказать обратное не сможете.
Под «серым» доходом мы понимаем официальное трудоустройство, при котром часть зарплаты выплачивается официально, а часть — в конверте.
Для банка вы будете выглядеть более благонадёжно, ведь постоянный источник дохода есть, доказать трудоустройство можно. Однако сам доход маленький. Соответственно, большую сумму кредита не одобрят.
Некоторые банки позволяют указывать дополнительные доходы. Можно повысить свой рейтинг в глазах банка за счёт этих данных. Ещё поможет созаёмщик с постоянным официальным доходом.
Ипотека для самозанятых и ИП
Самозанятый — тот, кто работает на себя и принимает все риски, связанные с ведением дела. Для банка самозанятые более рискованый класс заёмщиков чем наёмные рабочие, поскольку небольшой бизнес нестабилен.
Шансы взять ипотеку повышаются если:
Примерно также обстоят дела с индивидуальными предпринимателями. Поскольку ИП, ведя бизнес, рискует всем своим имуществом без деления на личное, то для банков это риск. Если в бизнесе что-то пойдёт не так, то предприниматель останется без средств на выплату долга.
Банки охотнее одобрят жилищный кредит ИП, который давно работает и может доказать стабильность дохода.
И самозанятому, и ИП лучше обращаться в банк, через который идут расчёты, чтобы кредитор мог сам убедиться, что поступления на счёт есть. Также стоит взять справки о доходах и уплате налогов.
Алгоритмы проверки заёмщиков банки не афишируют, но известны критерии, которые кредитор обязательно проверит:
Не всегда банки одобряют ипотеку моментально, полагаясь только на автоматические алгоритмы. Бывает, что анкета уходит на рассмотрение к сотруднику банка. Тогда сроки могут затянуться до 5 дней. Вам могут позвонить с уточняющими вопросами, также могут поговорить с супргом, работодателем. Важно, чтобы все сведения в анкете были правдивыми.
Некоторые данные мы не можем менять: супруг и дети всегда останутся при вас. Над другими факторами можно поработать и увеличить шансы на одобрение.
Учитывая, какие данные о заёмщике проверяет банк, сведения из кредитнйо истории, мы разработали несколько советов, которые момгут повысить шансы на одобрение.
Избавьтесь от проблемных кредитов
Если у вас есть открытые просрочки, то шансы на одобрение ипотеки сремятся к нулю. При этом плохая кредитная история, долги в прошлом не ставят крест на жилищном кредите. Надо пробовать.
Если вы закрыли кредитный договор, по котрому были должны, то не идите сразу за ипотекой. Пусть пройдёт 6−12 месяцев. Лучше, чтобы за этот период вы улучшили финансовое положение. Например, поменяли работу. Ещё можно взять небольшие потребительские кредиты, карты и вовремя их закрыть. Так вы покажете банку, что вам можно доверять.
Чем ниже опускается проблемный договор по списку в кредитной истории, тем меньший вес он имеет.
Закройте долги перед приставами и те, по которым вынесены судебные решения
В кредитной истории отображаются долги не только по кредитам, но и те, по которым ведётся исполнительное производство.
Например, если вы не платите по алиментам, то шансы взять ипотеку снижаются — банки видят, что вы должник с незакрытыми обязательствами.
Закройте текущие кредиты
Даже если вы исправно платите по кредиту, лучше, чтобы к моменту оформления ипотеки он уже был закрыт, потому что банк обязательно станет рассчитывать долговую нагрузку. Тем, кто тратит на оплату обязательств более 50% дохода часто отказывают.
К тому же вам будет проще платить жилищный кредит, если других обязательств нет.
Закройте кредитные карты
Все кредитные карты, в том числе неиспользуемые, отображаются в кредитной истории и учитываются в долговой нагрузке, поэтому их нужно закрыть.
Бывает, что карта оформлена 10 лет назад по настоянию менеджера в банке, но до сих пор числится в кредитной истории как активная.
Если вы не помните, когда что оформляли, запрсите кредитную историю.
Увеличьте официальный доход
Снизить долговую нагрузку можно не только за счёт уменьшения кредитов, но и увеличения дохода.
К тому же чем больше вы зарабатываете, тем большую сумму вам одобрят.
Увеличить доход можно:
Накопите больше денег на первый взнос
Минимальный первый взнос по ипотеке 10%. Такие предложеняи редки, но они есть. Правда, процентные ставки по ним выше.
Чаще всего минимальный первый взнос, котоырй запрашивает банк — 20%. Если вы внесёте больше, то лучше:
Обратитесь в зарплатный банк
Обычно банким лояльнее к «своим» клиентам, поскольку видят движение средств по счёту, могут проверить регулярность поступлений, а ещё имеют доступ к счёту и могут сами списать деньги в счёт уплаты ипотеки.
Привлеките созаёмщика или поручителя
Созаёмщик несёт такую же ответственность по кредитному договору. Если основной заёмщик не платит, банк взыщет долг с созаёмщика.
Так банку безопаснее, поэтому и шансы на одобрение выше.
Однако банк будет проверять созаёмщика по тем же параметрам: долговая нагрузка, кредитная история. Важно выбрать созаёмщика надёжного.
Супруг стаовится созаёмщиком автоматически. Если у него плохая кредитная история, то в ипотеке могут отказать.
Не рассылайте заявку сразу во все банки
С каждой новой заявкой кредитный рейтинг заёмщика снижается, соответственно, шансы на одобрение тоже.
Выберите 2−3 подходящих банка. Этого достаточно.