Если у вас есть имущество, то вы можете распоряжаться им как хотите: продать, подарить, сдать в аренду. Кажется, что всё просто. Но на практике возникают вопросы и сложности. Например, как переоформить квартиру на родственника, как уменьшить НДФЛ, что делать, если собственник живёт за границей.
Закон об электронных повестках принят. Люди начали паниковать, потому что внезапно, даже не заметив этого, можно подпасть под ограничения. Например, нельзя будет купить или продать квартиру, водить машину, оформлять самозанятость и ИП, брать кредиты.
Ещё больше тревоги добавляет то, что закон распространяется не только на призывников, которые не прошли срочную службу, но и на запасников. В теории под ограничения могут подпасть все, кто подлежит призыву возрастом от 18 до 70 включая женщин военно-учётных специальностей. При условии, что государство решило призвать их на службу в армии.
В итоге люди пытаются просчитать все варианты развития событий и подстраховать себя, вывести из-под возможных ограничений имущество. Так, по данным поисковых систем, количество запросов, связанных с переоформлением имущества на родственников, выросло. Вопрос непростой, поскольку надо решить не только, как переписать имущество на другого, но и как провести сделку, чтобы уплатить минимум налогов. А если владелец жилья живёт не в России? Надо продумать, как оформить сделку дистанционно и опять же просчитать все варианты, чтобы не отдать треть стоимости квартиры государству в виде налогов.
То, что в обычной жизни мы называем «переписать» или «переоформить» имущество, на юридическом языке называется «переход прав собственности».
По ст. 218 ГК РФ право собственности на недвижимость может перейти на основании договора:
Получается, чтобы сменить владельца недвижимости, квартиру надо продать, подарить или обменять. Запрета на сделки между родственниками нет, но есть тонкости в порядке уплаты налогов, о чём мы расскажем дальше.
Договор купли-продажи означает, что один человек квартиру продаёт, а другой — покупает. Неважно, кто участвует в сделке — родственники или нет. Исключение: сделка между несовершеннолетним ребёнком и родителем (усыновителями и усыновлёнными, опекунами и опекаемыми). По норме ст. 37 ГК РФ купить недвижимость у своего несовершеннолетнего ребёнка нельзя. На взрослых детей запрет не распространяется.
Что касается других родственников, то они могут купить квартиру у ребёнка. Например, бабушка или дедушка. Но родителям придётся получить согласие органов опеки и попечительства.
В сделке обязательно должны участвовать деньги, а стоимость покупки не должна быть символической.
Эксперты предупреждают, что нельзя сделать вид, что вы передали деньги, а на самом деле ничего не делать. Налоговая может заинтересоваться сделкой и проверить, было ли движение средств по счёту. Продавцу и покупателю придётся объясняться, предоставлять доказательства того, что деньги были переданы другим способом, демонстрировать документы (акт приёма-передачи денег).
К тому же сумма сделки должна быть ниже 70% кадастровой стоимости. Вообще, в законе нет никаких ограничений. Владелец имущества волен устанавливать любую цену и продавать квартиру хоть за 100 рублей. Но опять же это будет подозрительная сделка с точки зрения налоговой. К тому же в спорной ситуации сделку с заниженной стоимостью проще оспорить, так же как и сделку, по которой не было передачи денег.
Ещё одна особенность продажи квартиры по заниженной цене: если стоимость квартиры по договору на 30% ниже кадастровой, то НДФЛ придётся платить не с цены, указанной в договоре, а с кадастровой стоимости минус 30%.
Например, кадастровая стоимость квартиры 2 000 000 рублей, а продана она за 1 000 000 рублей. Кажется, что мы так хитро ушли от налога. Но на самом деле придётся заплатить НДФЛ с 1 400 000 рублей (70% кадастровой стоимости).
Занижать стоимость по договору купли-продажи между родственниками нет смысла. Вы так можете подпасть под контроль ФНС. Даже если в сделке всё чисто и вы можете это доказать, лишнее внимание государства ещё никому не пошло на пользу. К тому же уйти от налога за счёт занижения стоимости не получится.
По процедуре сделка ничем не отличается от той, что проводится между чужими людьми:
Более простой и распространённый вариант переписать квартиру на родственника — составить договор дарения. Это избавит от уплаты налогов и передачи денег.
Процедура оформления такая же, как и при купле-продаже. Отличается лишь форма договора.
Собственник имущества может совершить сделку самостоятельно или через представителя. Если продавец находится за границей и не может приехать в Россию, чтобы оформить сделку, то придётся оформлять доверенность.
В сделке, совершённой по доверенности, продавцом всё равно будет собственник, а не доверенное лицо. Все риски сделки и ответственность за неё несёт не доверенное лицо, а собственник.
Если вы находитесь в другой стране, то оформлять доверенность придётся через консульство.
Консульства России оформляют документы, которые предоставляют затем на территории Российской Федерации. Иными словами, консульство России в Таиланде не заверяет подписи на документах или их копиях, которые затем предоставляются в органы Королевства Таиланд.
На приём для получения нотариальных услуг надо записываться заранее на сайте консульства.
Часто в консульстве нет услуг по составлению документов. То есть вы должны прийти с готовым документом.
Доверенность может предусматривать какое-то одно полномочие. Например, продать квартиру. Либо это может быть генеральная доверенность с широким кругом полномочий. Но для некоторых сделок с недвижимостью генеральная доверенность не подойдёт. Например, для сделки дарения в доверенности от дарителя должно быть конкретно указано, какая квартира дарится с её описанием, а также данные одаряемого. В генеральной доверенности часто такие подробности отсутствуют, и нерезиденту придется оформлять отдельную доверенность в консульстве страны пребывания, а затем пересылать её в Россию.
Перед тем как составлять текст доверенности, подумайте, какие полномочия вы даёте доверенному лицу и на какой срок.
Сколько вы потратите денег на оформление сделки, зависит от многих факторов. Но перечислим примерные расходы, чтобы вы знали, к чему готовиться.
Налог при переоформлении недвижимости на родственника, НДФЛ, может быть 13%, 30% или 0%. Всё зависит от статуса продавца (резидент он или нет), от срока владения квартирой и от формы сделки (договор купли-продажи или дарственная).
По общим правилам налог с дохода от продажи недвижимости составляет 13% для налоговых резидентов РФ.
Но от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости освобождаются те, кто владел имуществом дольше определённого срока.
Например, вы владеете квартирой 4 года. Она приобретена по договору купли-продажи. Другой недвижимости в собственности нет. Считается, что минимальный срок владения вышел. Соответственно, налог с дохода платить не надо.
Но если вы получили квартиру в наследство и владеете ею только 2 года, минимальный срок владения не вышел. Возникает обязанность по уплате налога.
Для владельцев новостроек всё несколько иначе. Если дом не сдан, то продать квартиру вы в нём не можете, только уступить права по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Соответственно, нормы о минимальном сроке владения не применяются.
Выходит, что если стройка дома затянулась на четыре года, продавая квартиру, вы всё равно платите НДФЛ.
Стоит учесть нюанс. Если супруги владеют квартирой в равных долях и дарят её, например, папе мужа, то выходит, что одна половина квартиры дарится близкому родственнику, а вторая — нет (жена сына для папы не будет близким родственником). Соответственно, возникнет обязанность уплачивать налог.
Получается, что в этой ситуации сперва жена должна подарить мужу свою долю, а потом уже он дарит всю квартиру отцу.
При этом надо учитывать, что родители не смогут продать квартиру без начисления налога, ведь минимальный срок владения для подаренной недвижимости три года.
Налоговый нерезидент — тот, кто в последние 12 месяцев отсутствовал в России более 183 дней.
Если вы продаёте квартиру, то статус резидентства для вас важен по двум причинам:
Например, резидент РФ уплачивает налог при продаже квартиры только с дохода. То есть из суммы продажи надо вычесть сумму покупки и НДФЛ заплатить с разницы. Например, вы купили квартиру за 2 000 000 рублей, а продаёте за 3 000 000 рублей. Налог надо уплатить только с 1 000 000 рублей. Но только если вы резидент. Нерезиденты платят НДФЛ со всей суммы продажи. В данном примере — с 3 000 000 рублей.
Ещё одно налоговое послабление для резидентов: при уплате НДФЛ сумму покупки можно уменьшить на 1 000 000 рублей. Например, вам досталась в наследство квартира. Вы её продаёте за 6 000 000 рублей. Поскольку расходов на покупку не было, вы можете уменьшить исчисляемый налог только вычтя из суммы покупки 1 000 000 рублей. То есть НДФЛ заплатите только с 5 000 000 рублей. Опять же послабление действует только для резидентов. Нерезиденты платят налог на доходы со всей суммы продажи.
Но не всё так плохо, как кажется.
Продавая недвижимость, учитывайте эти факторы. Удачно выбранная дата сделки и перечисления денег может избавить от повышенного налога.
Как заплатить налог, если нет карты российского банка?
Нерезидент может столкнуться с тем, что сроки российских карт истекли или нет онлайн-банкинга. Тогда есть вариант зайти на официальный сайт ФНС России в сервис «Уплата налогов и пошлин». В разделе «Физическим лицам» есть вкладка «Уплата налогов картой иностранного банка». Нюанс – у нерезидента должно быть оформлено ИНН, чтобы воспользоваться таким вариантом. Если ИНН нет, то его можно оформить через интернет.
Если вы продали квартиру, и у вас возникла обязанность уплатить налог с дохода, то придётся подавать декларацию 3-НДФЛ. Документ надо сдать в ФНС в году, следующем за годом получения дохода от сделки.
Что будет, если не сдать декларацию 3-НДФЛ, продав квартиру?
Налоговая всё равно узнает о сделке, поскольку получает сведения из Росреестра. Если декларация от вас не поступила, то налоговая посчитает НДФЛ, взяв за базу 70% кадастровой стоимости квартиры на начало года, в котором получен доход. Плюс к этому насчитают штраф — 5% от неуплаченной в срок суммы НДФЛ.
Если вы скрыли статус нерезидента, а налоговая об этом узнала, то с вас взыщут недоимку, выпишут штраф в 40% налога, а если вы сэкономили на НДФЛ больше 2 700 000 рублей, то ещё и заведут уголовное дело, по которому можно сесть в тюрьму на 3 года.
Коротко по статье: