Между человеком и мечтой о собственном жилье стоит ипотека и первый взнос. Пока копишь, всё меняется: процентные ставки, ситуация в стране и прочее, прочее. Но власть предлагает новый ипотечный продукт, который стабилизирует положение заёмщика: ипотечно-накопительную систему (ИНС). Она объединяет в себе вклад и жилищный кредит. Это поможет заёмщику зафиксировать за собой условия кредитования, а банку — получить «длинные деньги».
Автором инициативы выступила группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым. По его словам, ИНС поможет «максимально вовлечь население в реализацию жилищных программ и сформировать отложенный спрос на жильё».
Ипотечно-накопительная система — это вклад с предварительно одобренным кредитом. Человек, желающий в ближайшие годы купить квартиру, открывает счёт, куда каждый месяц вносит деньги, а банк начисляет на них проценты, как на любой вклад.
Но главное отличие от вклада — система фиксирует условия по ипотечному договору.
Как только срок вклада завершится, банк обязуется выдать клиенту накопления вместе с процентами, а также, если клиент не передумал, оформить ипотечный договор.
Например, сейчас ставка на вторичное жильё около 7,8% с учётом страхования и прочих стимулирующих скидок. Какая она будет через 5 лет, пока ведутся накопления, мы не знаем. Но на всякий случай можем оформить ИНС и не беспокоиться, что изменения в экономике поднимут ключевую ставку, а проценты по ипотекам взлетят.
Ещё одно преимущество ИНС — повышенная сумма страхования. Законопроект предлагает страховать такие вклады не на 1,4 млн, как сейчас происходит со всеми счетами, а на 3 млн. Причём эта сумма будет распространяться только на ИНС. Если у клиента два вклада, один из которых ипотечно-накопительный, то общая сумма страхования будет 4,4 млн.
Руководитель разработки розничных продуктов банка из ТОП−10 отмечает, что идея продукта интересная, поскольку решает долгосрочную задачу клиента, причём не в момент оформления, а заранее. Так родители могут копить ребёнку на квартиру. Либо молодой человек может сам этим заняться, если в силу возраста или невысокой зарплаты банк ему отказывает в жилищном кредите.
У такого продукта хорошая образовательная функция – финансовой грамотности и дисциплины. И, очевидно, что «вклад на ипотеку» - сложный банковский инструмент. Его востребованность будет зависеть от того насколько жесткими будут рамки регулирования. Если сильно, то это станет не интересным и банкам, и клиентам
Как отмечает представитель банка, при дополнительной поддержке региональных властей спрос на программу есть.
Ипотечно-накопительная система уже применяется в некоторых регионах России: Краснодарском крае, Ростовской области, Республике Башкортостан, Ханты-Мансийском АО.
Первыми проект запустил Краснодарский край в 2011 году. Вклад открывается на срок от 4 до 6 лет с ежемесячным пополнением от 3 до 10 тыс. рублей. Кроме процентов, которые начисляет банк, регион софинансирует накопления, добавляя 30% от поступлений, но не более 3 тыс. в месяц. В год — 36 тыс.
Пример НИС - военная ипотека, которую выдают Сбербанк, Россельхозбанк и другие крупные банки.
За 9 лет существования проекта открыто более 4 тыс счетов, из бюджета перечислено 418 млн рублей, а 2 061 человек уже купили жильё.
На выступлении в Совете Федерации глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что «настало время законодательно создать основы для более широкого применения такого опыта в других регионах». Преимущества есть и для клиента, и для банка:
С одной стороны, банк получает устойчивое фондирование в виде накоплений и ставки по ипотеке могут быть даже ниже, чем по обычной
В регионах, где проект запущен, ставки по ипотекам 6−7% годовых.
Предлагаем посчитать, сколько накопится на таком счету и хватит ли этого на квартиру. Для примера возьмём Москву и небольшой город с относительно недорогим жильём.
По данным Мосгорстата, средняя зарплата в Москве на январь 2020 года составляет 88 тыс. рублей.
Допустим, в семье пока нет детей, поэтому оба супруга работают. Итого общий доход семьи 176 тыс.
Закладываем расходы:
Получается, что семья может откладывать около 100 тыс., что не очень реально, поскольку прожиточный минимум не учитывает все потребности молодой семьи. Жить несколько лет без походов к друзьям, в кино, кафе и прочих мелких радостей можно, но не стоит даже ради квартиры.
Заложим на накопления 40% совокупного дохода — 70 тыс. рублей в месяц.
Процент по вкладу будет 5%, что соответствует средней ставке на долгосрочные вклады.
Срок накоплений — 4 года.
Итого семья накопит 3,849 млн. Этого хватит на 20% первого взноса за квартиру стоимостью около 7 млн.
При этом появится привычка ежемесячно нести деньги в банк и ипотеку будет легче платить.
Для примера возьмём Киров. По данным Росстата, в 2020 году средняя зарплата составляет 29 тыс. Точно так же для примера возьмём семью из двух человек. Совокупный доход — 58 тыс.
Расходы:
Если вычесть все обязательные расходы, то остаётся 26 тыс. рублей. Чтобы не жить только на прожиточный минимум, а оставить ещё деньги на небольшие жизненные радости, на накопления тоже будем отправлять 40% совокупного дохода — 23 тыс.
Процент по вкладу оставим 5%.
Срок накоплений — 4 года.
Итого накопления с учётом процента по вкладам составит 1,247 млн. Средняя однокомнатная квартира в Кирове стоит 2,3 млн. Получается, что семья накопила половину стоимости квартиры.
Банки благодаря такому вкладу получают долгосрочный вклад, что позволит вкладываться в инструменты с длинным сроком окупаемости. Однако есть и риски. Банк берёт на себя обязанность выдать кредит, но за несколько лет у заёмщика может упасть доход, измениться семейное положение, он может испортить себе кредитную историю или набрать займов, что уже не позволит выдать ипотеку. Впрочем, внося каждый месяц деньги на вклад, человек демонстрирует банку дисциплину и серьёзные намерения.