Мы слышим заявления, что падающие процентные ставки делают ипотеку доступнее. Отчасти это так. В большинстве регионов ежемесячный платёж по жилищному кредиту сравним со стоимостью аренды, а иногда и меньше. Но низкие ставки не говорят о том, что жильё может купить каждый. Между мечтой о собственной недвижимости и реальностью стоит первый взнос. Банки снижают проценты по кредитам, но ужесточают условия выдачи. Купить квартиру с минимальными затратами получится лишь у избранных.
Для начала — о приятном. До ноября продолжает действовать программа льготного ипотечного кредитования, которую субсидирует государство. Максимальная ставка, установленная правительством, — 6,5%. Банки делают её ещё ниже.
Игорь Ларин, директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ, рассказывает:
…мы снизили ставки в рамках государственных программ – по «Дальневосточной ипотеке» до 1,6%, по льготной ипотеке на новостройки до 6,1%, по «Военной ипотеке» до 7,5%. «Семейная ипотека» в нашем банке по-прежнему доступна по ставке от 4,7%, а недавно запущенная ипотека для медицинских работников – от 7,4%
Программа поддержала и рынок ипотечного кредитования, и строительную отрасль.
Игорь Ларин отмечает, что с начала года выдано более 16 тыс. кредитов на сумму свыше 40 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем в тот же период прошлого года.
Драйвером спроса безусловно стала льготная ипотека на новостройки, а также другие ипотечные программы с господдержкой – «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Военная ипотека». В общем объеме выдач доля программ с господдержкой составляет 45%, самая популярная среди них – льготная ипотека на новостройки, занимающая более 30% в выдачах банка
Руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина тоже говорит о росте числа ипотек. По её оценке, в июне выдача жилищных кредитов выросла на 43% по сравнению с июнем 2019. За год объем ипотечного портфеля ПСБ увеличился в три раза, при этом его качество сохраняется на высоком уровне.
Значимую поддержку рынку оказала государственная программа ипотечного кредитования. По ней мы установили сниженную процентную ставку в 5,85%, увеличили максимальную сумму кредита до 12 млн рублей, а также понизили размер первоначального взноса. На долю госпрограммы приходится до 90% всех выдач на новостройки.
Предложение снизить первый взнос по программе льготного кредитования на новостройки поступило от Минфина, чтобы сделать ипотеку с господдержкой ещё доступнее. Центробанк в этой инициативе не увидел рисков. Пока документ не принят, но некоторые банки, как видим из комментария ПСБ, уже сейчас снижают первый взнос.
Это та ипотечная программа, которой не коснулась тенденция к увеличению первого взноса.
Большинство жилищных кредитов, не считая льготных программ, выдаются с первым взносом 20%, но в некоторых банках ещё остались программы, с помощью которых можно купить жильё с минимальными вложениями.
Банк | Ипотечная программа | Минимальный первый взнос | Особые условия |
Ипотека на новостройки Ипотека на готовые квартиры | 10% | Минимальный первый взнос доступен участникам зарплатного проекта | |
Ипотека на новостройки Ипотека на вторичное жильё | 10% | Минимальный первый взнос 10% повышает процентную ставку на 1%. Исключение — использование средств материнского капитала | |
«Новосёлы» | 10% | Процентная ставка увеличивается на 0,5% при первом взносе менее 20%, зарплатный клиент, сотрудник приоритетной организации, покупатель жилья у партнёров банка | |
Строящееся жильё | 10% | При первом взносе менее 20% применяется базовая процентная ставка без учёта скидок и акций — 8,79% | |
Квартира на этапе строительства, готовое жильё | 10% | Владелец маткапитала | |
Квартира на первичном и вторичном рынке, апартаменты, квартира по специальному предложения по договору ДДУ, программа «Молодая семья и материнский капитал» | 15% | — |
Чтобы не просматривать сайт каждого банка, можно воспользоваться специальным поиском на «Выберу.ру», где есть фильтр по сумме, первому взносу и рейтингу и программе кредитования.
Как видим, у крупных банков есть программы с первым взносом в 10%, но при этом у многих присутствуют дополнительные условия. Клиент, который вносит минимум, должен быть участником зарплатного проекта, располагать материнским капиталом, покупать квартиру через партнёров банка и т. д.
По ипотекам с минимальным первым взносом процентные ставки выше. Банки могут прибавлять от 0,5 до 4 п. п. к стандартной ипотечной ставке по этой программе. Это тоже значительно увеличивает и платёж, и переплату.
Например, Сбербанк делает надбавку 1 п. п., если заёмщик вносит наличными менее 20%. Для примера возьмём два расчёта по квартире на вторичном рынке стоимостью 3 млн. Срок — 25 лет. Для иллюстрации мы не будем применять дополнительные скидки банка кроме страхования недвижимости.
Минимальный первый взнос для зарплатных клиентов — 10%. При нашей стоимости недвижимости — 300 000.
Процентная ставка составляет 8,7%, ежемесячный платёж — 22 106.
При увеличении первого взноса до 20% ежемесячный платёж уменьшается до 19 003, процентная ставка становится 8,3%.
Дополнительно можно сэкономить, купив квартиру через ДомКлик, а сделку оформив через сервис электронной регистрации. Для молодых семей проценты уменьшаются на 0,4%.
Купить квартиру с минимальным первым взносом быстрее, но дороже. Например, если откладывать 22 000, что соответствует ежемесячному платежу, то нехватающие 300 000 можно накопить примерно за год.
Как отмечают банки, доля кредитов с минимальным первым взносом не велика. Директор департамента развития ипотечного кредитования Азиатско-Тихоокеанского Банка Николай Мальнев отмечает:
Мы не наблюдаем увеличение доли кредитов с минимальным первоначальным взносом. Первоначальный взнос в АТБ начинается от 15%, а в случае использования маткапитала от 10%. В ипотеку можно взять не только квартиру, но и апартаменты, таунхаусы или дома с участком. Доход можно подтвердить различными способами, в том числе рассматриваем и дополнительных созаёмщиков
Игорь Ларин, директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ приводит статистику:
Доля ипотеки с минимальным первоначальным взносом в общем объеме выдач Банка ДОМ.РФ составляет около 2%. С начала года она составляла 1,7%, это меньше, чем за аналогичный период прошлого года на 0,7%
Банки считают заёмщиков с минимальным первым взносом рискованными. Они следуют логике: не смогли накопить на первый взнос, значит, не умеют распоряжаться финансами или их дохода недостаточно для обслуживания кредита.
«Ведомости» приводят слова независимого эксперта рынка ипотеки:
Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка
Чтобы получить одобрение на кредит с минимальным первым взносом, надо иметь стабильный и высокий доход, идеальную кредитную историю и не иметь других долгов. Мы уже писали о том, какой логики придерживаются банки, рассматривая заявку и что может стать поводом для отказа.
Центробанк тоже сдерживает выдачу ипотек с минимальным первым взносом. Чем ниже первый взнос, тем выше коэффициент риска, который банк должен заложить. Получается, что кредиты с первым взносом менее 20% для банка не только рискованны, но и дороги.
В масштабах государства слишком доступные кредиты тоже риск. Например, Минфин заявляет, что льготные программы — путь к финансовым пирамидам и надувание финансового пузыря.
Итак, тенденция к росту первого взноса до 20% есть, но по-прежнему сохраняются программы, которыми можно воспользоваться, если не хватает средств. Однако не стоит забывать, что расходы на обслуживание ипотеки вырастут. Чтобы сэкономить, лучше рассмотреть льготные программы на новостройки.