Треть, а то и половина частных инвесторов в России убеждены: лучше вложений в недвижимость ничего нет. Однако финансовые эксперты наперебой доказывают: обывателям инвестировать в недвижимость невыгодно. А вот проверим!
Стратегически есть три подхода частников к инвестициям в квадратные метры.
Первый – купить и сдавать. Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова поясняет:
Сильный аргумент: выйдешь на пенсию, «пенсионная квартира» станет главным кормильцем. Мы считали доход от сдачи квартир в разных городах. в Москве, например, по данному вектору доход немногим более 4% годовых. Овчина с выделкой не состыковываются, а до пенсии можно и не дожить.
Хотя, конечно, как жанр есть и апартаменты. В среднем доходность от них на 30% выше, чем от инвестиций в обычную квартиру. То есть, на руки получим 5−6%.
А еще в стране есть города, где не строят апартаменты, но доходность сдаваемой квартиры будет выгодней. Если поискать, можно зарабатывать до 6%.
Второй вариант – купить нежилое помещение на первом этаже под магазины типа «Все сорта меда» или «Самая бюджетная парикмахерская».
Здесь доходность аренды может составлять 8 –12%. Но камнем преткновения становится высокий для инвестора порог входа. Если нет 20 млн. рублей, можно не облизываться. В Москве – вход еще дороже. Такой кредит не всякому и дадут, да и ставка будет не щадящей.
Не говоря о том, что купив непроходную торговую точку, можно сильно промахнуться. Иными словами, инвестиции в нежилые объекты – это бизнес для продвинутых инвесторов.
Самый популярный – третий случай. Купить что-то эфемерное на стадии котлована-забора. Правда, 10−30% от ожидаемого дохода неизбежно потеряешь на сделках по переуступке или «трейд-ин».
Теперь послушаем тех, кто против покупки инвестиционной недвижимости.
Еще пять лет назад потенцилаьного инвестора напугали бы мошенниками (на вторичном рынке) и банкротством застройщика (на первичке). Сейчас эти угрозы поблекли.
Сегодня один из главных аргументов противников – избавление от спорного актива занимает столько сил, что лучше бы сразу родиться рабом на галерах. А бывает, год-второй продать квартиру вообще не удается. А тут еще и застройщики заразились сверхжадностью.
Они научились выставлять цену на пределе возможного, отъедая прибыль у простых инвесторов, – пишет один из уважаемых людей на профильном форуме. – Сейчас доход на большинстве новостроек сохраняется только за счет роста рынка, который накачивается дешевой ипотекой и очередной истерикой. Дескать, вскоре нас всех опять закроют на карантин
Как только истерика себя исчерпает, а ипотека с господдержкой закроется, поток покупок превратится в ручеек.
Наконец, финансовые специалисты прямо утверждают, что есть инструменты более выгодные, легче продаваемые и менее трудозатратные. Например, вклады и облигации федерального займа.
Впрочем, последний аргумент теряет силу на фоне сегодняшнего снижения доходности депозитов. Ведь прежде именно депозиты – из-за простоты, понятности и защищенности Агентством по страхованию вкладов – служили альтернативой недвижимости. Вспоминаешь эти времена с ностальгией – доходность 8% и никакой головной боли с предпродажными показами, косметическими ремонтами и сломанными стиральными машинами.
Многие профильные эксперты – люди не с финансового рынка, а с рынка недвижимости –проблемы в этом не видят. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка рассуждает:
Суммируя вышесказанное, с прицелом на будущий рост цен вкладываться в недвижимость вполне целесообразно. Ну а еще, по словам эксперта, ликвидный актив не теряет в цене, что позволяет не торопиться с быстрой перепродажей.
От себя добавим, что нужно еще учитывать и специфику российской миграции. Идет она по направлению из маленьких городков в большие. А значит, бояться, что в городах-миллионниках поток покупателей иссякнет, нелепо.
В общем, пришло время вспомнить мотивацию из девяностых: гиперинфляция, банкротства банков, межэтнические конфликты – в плюсе всегда останется жилая площадь.
Правда, так же думали и петроградские собственники в 1918 году, пока не появился декрет о национализации жилья. Но сначала превратились «в дым» акции товариществ и облигации военного займа.