Представьте ситуацию. Женщина купила квартиру в Москве за 9,3 млн рублей. После подписания всех документов бывшая хозяйка передала ей ключи. Новая собственница стала обживать квартиру. Но счастье было недолгим, потому что через три года она получила несколько исков: на признание сделки недействительной и о выселении. У квартиры появились новые хозяева.
Рассказываем, как квартира оказалась проданной без ведома владелицы, и что надо сделать, чтобы этого избежать.
Как оказалось, продавец работала в качестве ИП, но не смогла удержать бизнес на плаву. Прибыли не было, зато скопился долг 12 млн рублей. Спустя 2 года после сделки по купле-продаже недвижимости продавца признали банкротом.
Арбитражный управляющий, занимающийся делом, нашёл информацию о продаже квартиры и заинтересовался ею.
Очевидно, что сумма договора больше 10% от требования кредиторов. Это значит, что сделку могут оспорить, если она совершена в течение 3-х лет до банкротства и есть признаки подозрительной сделки.
В нашем случае прошло менее 3-х лет с момента заключения договора купли-продажи. Признаки подозрительной сделки тоже присутствовали:
С ущербом всё понятно. Банкрот избавился от квартиры — взыскивать нечего, долг невозможно вернуть.
Как суд понял, что вторая сторона знала о плохом финансовом положении и долгах продавца? На момент заключения договора у бывшей владелицы квартиры уже были многомиллионные долги. Информация об этом была на сайте судебных приставов. Покупатель вполне мог её найти.
Этого оказалось достаточно, чтобы суд признал покупательницу заинтересованным лицом, а сделку — недействительной.
Суд прошёл, арбитражный управляющий выставил квартиру на торги и продал её за 6,8 млн рублей. Документы подписали, право собственности закрепили за новым владельцем, а деньги отдали кредиторам.
Покупательница о происходящем не знала. Повестку ей не присылали и в суд не приглашали.
Апелляционный и кассационный суды не нашли нарушений в процедуре торгов и посчитали, что право собственности перешло к новому владельцу законно.
Вот так и получилось, что квартиру продали без ведома владельца, выселив её на улицу.
Спор дошёл до Верховного суда, где всё-таки признали, что покупательница была добросовестной. Она жила в квартире, хранила там свои вещи, у неё на руках были ключи от входной двери. Новый же владелец даже акт приёмки подписывал заочно, поскольку не мог попасть на новую жилплощадь.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, лучше не полениться и проверить продавца на наличие долгов по сайту Федеральной службы судебных приставов и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Также информация о долгах и банкротстве может быть на портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов. Для надёжности можно попросить у продавца выписку из БКИ о количестве долгов.
О других историях, когда покупатель неожиданно терял квартиру, не зная тонкостей законодательства, и других проблемах с недвижимостью мы рассказывали в статьях:
Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?
Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через 6 лет после сделки