Центробанк решил снизить привлекательность отдельных ипотечных кредитов для банков. Для этого он с 1 августа 2021 года заставит банки формировать бОльшие резервы по ним. «Выберу.ру» выяснил, насколько работает этот «фокус».
ЦБ неоднократно заявлял о рисках «перегрева» ипотечного кредитования из-за продления льготной ипотеки под 6% годовых. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на последней пресс-конференции по итогам заседания совета директоров по ключевой ставке даже говорила об уже имеющихся признаках: увеличение покупки жилья в кредит с целью инвестиций, снижение качества ипотечных кредитов и, конечно же, рост цен на недвижимость.
Для борьбы с признаками «перегрева» регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска, от величины которых зависит, сколько денег банки будут направлять на резервы.
Первым делом ЦБ решил ужесточить требования к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%, учитывая, что по госпрограмме он составляет 15%. В итоге получилось следующая картина:
Аналогичные изменения внесены в коэффициенты риска по кредитам для дольщиков. Повышенные требования затронут ссуды, выданные с 1 августа 2021 года.
Центробанк считает, что это снизит «аппетиты» банков к выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом, а также восстановит объём ипотечных резервов, тем самым повысив устойчивость кредитных организаций. В перспективе замедление выдачи ипотеки может приостановить рост цен на недвижимость, начавшийся ещё в 2020 году и продолжившийся в этом году.
Во втором полугодии 2021 года регулятор также может установить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с нормальным первоначальным взносом (от 20%), но с высокой долговой нагрузкой. Это связано с тем, что в первом квартале почти 24% всех ипотечных кредитов получили заёмщики с ПДН выше 80%.
ЦБ не в первый раз повышает коэффициенты риска по ипотечным кредитам. Так, с 1 января 2019 года риски по ипотеке с первоначальным взносом от 10% до 20% увеличились со 150% до 200%. Если первоначальный взнос был менее 10%, то коэффициент составлял 300%.
В итоге доля первых кредитов снизилась с 38% до 36%, вторых — с 7% до 5%. Показатели продолжили уменьшаться и в 2020 году, опустившись до 33% и 4%, согласно данным рейтингового агентства «Эксперт РА».
«Закручивание гаек» ЦБ также отражается на ипотечных ставках и уровне отказов. Так, после ужесточения в 2019 году банки повысили их по соответствующим кредитам на 0,2-0,5 процентного пункта, пишет «Российская газета». А данные «Национального бюро кредитных историй» показывают, что за 2019 год доля одобренных заявок на ипотеку снизилась с 71% до 66%.
Так что можно с уверенностью сказать, что надбавки ЦБ к коэффициентам риска работают. А значит с 1 августа 2021 года нас ждёт повышение ипотечных ставок, как минимум, по тем кредитам, какие попали под «прицел» регулятора. Кроме того, банки станут реже одобрять заявки на указанные ссуды. Пока же действуют прежние правила, имеет смысл поспешить с оформлением, выбрав одно из предложений, представленных в рейтинге лучших ипотечных кредитов.