Ждёте налоговый вычет за квартиру? Деньги придут не всем

Имущественный вычет за покупку квартиры и проценты по кредиту — хорошая возможность пополнить семейный бюджет. Супружеская пара за ипотечную квартиру может получить максимум 1 300 000 рублей. Однако закон предусматривает ряд ограничений, которые препятствуют возврату НДФЛ. 

Предприниматель остался без вычета 

Если вы оформлены как самозанятый или ИП на упрощённой системе налогообложения, но НДФЛ не платите, соответственно, вам нечего возвращать из бюджета.

Единственный вариант получить деньги — оформить вычет на супруга, который работает по трудовому договору.

Право на возврат НДФЛ за покупку квартиры имеют оба супруга, даже если квартира оформлена только на одного из них.

Квартиру у родственника не покупайте

Чтобы обезопасить бюджет от фиктивных сделок ради получения вычета, в НК есть норма, которая запрещает возвращать НДФЛ, если квартира куплена у близкого родственника.

Список взаимозависимых родственников приведён в п. 2 ст. 105.1 НК РФ

• супруги
• родители
• дети (в том числе усыновлённые)
• братья и сёстры (в том числе неполнородные)
• опекун или попечитель

При покупке квартиры у других родственников ограничений нет.

Заграничными поездками не увлекайтесь

Если человек находится за пределами России более 183 дней в году, то право на налоговый вычет теряет.

С апартаментами — осторожнее

Апартаменты — особый вид недвижимости. Юридически апартаменты числятся как нежилая недвижимость, поэтому налоговый вычет за них не полагается.

Поскольку часто из апартаментов делают модные квартиры, визуально понять, что покупаете, сложно. Внимательно читайте документы на недвижимость.

Внимание — рефинансирование

Обычно при рефинансировании ипотеки право на налоговый вычет по уплаченным процентам не теряется. Но стоит оговориться — возврат можно сделать только если в новом договоре есть оговорка, что деньги выдаются на погашение ранее взятой ипотеки.

Если вы рефинансируете ипотеку потребительским кредитом, то право на вычет теряется.

При рефинансировании стоит помнить о лимитах возврата. Если ипотека оформлена до 2014 года, то лимитов на вычет нет и при рефинансировании это правило сохраняется. Например, оформили ипотеку в 2013 году, переплатили 4 000 000 рублей в виде процентов — вернули НДФЛ со всей суммы.

Если ипотека оформлена после 2014 года, то лимит возврата НДФЛ - 3 000 000 рублей.

Право на вычет уже исчерпано

До 2014 года было правило — имущественный вычет предоставляется без ограничения по сумме, но только один раз в жизни. Например, купили квартиру за 1 000 000 рублей в 2013 году, вернули 130 000 рублей и на этом всё.

Тот, кто воспользовался правом на вычет до 2014 года, возврат НДФЛ сделать не могут вне зависимости от использованной суммы.

После 2014 года появился лимит возврата — 2 000 000 рублей (260 000 рублей). Но воспользоваться им можно неограниченное количество раз.

На ипотечные проценты правило не распространяется — вычет по ним можно сделать один раз в жизни в пределах 3 000 000 рублей (390 000 рублей).

Пора на работу

Если у вас серый или чёрный заработок, то вычет вы получите только с той суммы, что работодатель показывает перед налоговой.

Например, фактически вам платят 40 000 рублей, но из них официальная часть — только 13 000 рублей, а остальное «в конверте». Вычет придёт только с официальной части — 20 230 рублей за год вместо 62 400 рублей.

Сумма возврата может быть меньше

Есть ряд случаев, когда право на налоговый вычет не исчезает, но сумма возврата уменьшается.

1. Использование материнского капитала и государственных субсидий. Деньги, выданные государством на покупку жилья, вычитаются из расчётной стоимости недвижимости. Если вы уже получили всю сумму вычета, а потом использовали маткапитал на погашение ипотеки, то часть вычета придётся вернуть обратно в бюджет.
2. Занижение стоимость квартиры по договору. Вычет делается на ту сумму, что прописана в договоре. Налоговая не будет разбираться, кто сколько уплатил фактически. Кроме этого, занижение стоимости недвижимости по договору — нелегальная схема ухода от налогов, которую применяют продавцы. Лучше отказываться от такого способа приобретения недвижимости.