В жизни часто возникает потребность продать жильё, в том числе у ипотечных заёмщиков. Иногда они теряют доходы и больше не могут погашать кредиты, а порой и наоборот — зарплата выросла и хочется купить квартиру побольше. Люди считают, что ипотека в данном случае — преграда для продажи квартиры. Но Сбербанк утверждает обратное и назвал сразу четыре способа реализации ипотечной квартиры.
Главный аналитик блока «Финансы» Сбербанка Михаил Матовников на ипотечном марафоне «Практические советы по ипотеке» заявил:
Продать квартиру из-под ипотеки вполне возможно, это реально, но, конечно же, несколько труднее, чем продать квартиру, у которой нет дополнительных обременений
При этом, по его словам, нельзя сказать, что продажа ипотечных квартир — редкость. Продаются 3-5% квартир, находящихся в залоге у банков, с использованием разных схем. Причём причины могут быть совершенно разными: начиная с развода и отказа от инвестиций в недвижимость (когда квартира покупалась в ипотеку с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в наём) и заканчивая отсутствием возможности погашать долг и желанием купить жильё побольше.
В подобной ситуации есть несколько способов продажи ипотечной квартиры, утверждает Матовников. Выбор одного из них будет зависеть от банка, в котором оформлена ипотека, и от покупателя, вернее, от наличия денежных средств у него.
Самым простым способом, по мнению аналитика, является поиск денежных средств для полного погашения ипотечного кредита и дальнейшая продажа квартиры без обременения. Один из вариантов — закрыть оставшийся долг потребительским кредитом. Если допустить, что ставка по нему будет на 4 процентных пункта выше, чем по ипотеке, то, по словам Матовникова, за три месяца заёмщик с долгом в 1 млн рублей переплатит 10 тысяч рублей. «Это можно пережить», — полагает эксперт.
Следующий, тоже довольно простой вариант — продажа ипотечной квартиры за «живые» деньги. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит залог в размере оставшегося долга по кредиту, ипотека закрывается, обременение снимается. Далее покупатель передаёт оставшиеся деньги продавцу и становится новым владельцем квартиры. Но данная схема слишком рискованная для покупателей, и потому она используется крайне редко, только при наличии высокого уровня доверия между сторонами.
Все остальные способы предполагают «достаточно активное участие банков», поскольку покупатель планирует приобрести квартиру за счёт ипотеки. Здесь важно, чтобы оба кредита были оформлены в одном банке.
То есть, если квартира является залогом по ипотеке, взятой в банке N, а покупатель берёт кредит в том же банке, то проблем не возникает. Кредитная организация выдаёт новую ипотеку под залог уже заложенной квартиры. Причём кредит или его часть сразу поступает в счёт ссуды продавца, а у квартиры снимается одно из обременений.
Ситуация осложняется, если продавец получал ипотеку в одном банке, а покупатель хочет взять кредит в другом банке. В этой ситуации Матовников предлагает рефинансировать ипотеку в банке покупателя, а далее всё произойдёт по предыдущей схеме.
В целом аналитик Сбербанка считает, что продажа ипотечной квартиры не несёт никаких рисков. При этом продавцы должны быть готовы сделать скидку, поскольку очередь за такой квартирой гораздо меньше, чем за жильём без обременения. Рассчитывать на то, что покупатель не найдёт похожую квартиру без дополнительных сложностей, не стоит.