Когда, наконец, будет принят закон о правовом статусе апартаментов, владельцы таковых выдохнут разочарованно. Их проблемы с регистрацией и обслуживанием останутся в ближайшей поликлинике. Но это не значит, будто апарты – невыгодная инвестиция. Доходность здесь как минимум выше инфляции.
В столице за минувший промежуток с октября по июнь предложение апартаментов массового сегмента и бизнес-класса сократилось на 46%. Что называется – раскупили, констатируют аналитики компании «Метриум».
По их подсчётам, в I полугодии 2021 года по «апартам» было зарегистрировано на 80% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). И к сегодняшнему дню в «бюджетных» сегментах в продаже осталось лишь 4 тыс. таких помещений. Апартаменты, как и сама Москва, – не резиновые. Руководитель агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков рассуждает:
Люди покупают то, на что остаётся денег с таким ростом цен — мелкие студии, апартаменты, какие-то «недоквартиры»…
Уточним, юридически термин «апартаменты» и бытовое слово «апартаменты» означают немножко разные вещи.
В свою очередь строители «разветвили» этот невнятный жилой формат на апарты, более похожие на квартиры (псевдожилье), и апарты, более похожие на гостиничные номера (сервисные апартаменты). Дмитрий Некрестьянов поясняет:
Апартаменты как гостиничные номера могут быть размещены на тех территориях, на которых жилой дом не построить. Например, жилые дома нельзя размещать в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий. Кроме того, к жилым домам есть требования по инсоляции (освещенности солнцем), а к гостиницам таких требований нет. А еще — меньшие нормативы по сопутствующим социальным объектам, другие нормативы по парковке, по озеленению… И в итоге велик соблазн воспользоваться вот этим другим регулированием и самое главное — возможностью разместить объект там, где нельзя. И сказать: слушайте, кухня-то есть, какая вам разница, живите
Соответственно, непомерно высокий даже с учётом ажиотажа на обычные новостройки спрос первого полугодия 2021 года объясняется, кроме прочего, и намеченным на осень принятием профильного закона. Этот закон должен, наконец, навести порядок в юридическом бедламе вокруг апартов.
А для покупателей главная интрига – получат ли уже построенные и строящиеся сейчас апартаменты статус обычного жилья?
Поневоле вспоминаю такую историю. В безбашенные 90-е много разговоров было о возвращении Курильских островов Японии. И вот двое моих отдаленно знакомых петербуржцев распродали все свое движимое и недвижимое имущество по месту жительства. И поспешно купили жилье в каких-то поселках на Курилах. Чтобы, как обещали японцы местному населению «северных территорий», автоматически получить японское гражданство. Курилы остались российскими, а знакомые обратно в Петербург уже не вернулись.
С апартами происходит нечто похожее. После принятия закона, как надеются многие частные инвесторы, все существующие апарты формата «псевдожилье» будут амнистированы. То есть, станут обычными квартирами. И рыночная стоимость загодя выкупленных хитроумными гражданами апарт-объектов автоматически подрастет на 10-15%.
Но член Московского отделения Ассоциации юристов России Константин Фаерман тщательно проштудировал законопроект и ставит на мечтах обывателей жирный крест. Юрист утверждает:
В законопроекте есть статья 6. В пункте 2 разъясняется, что нормы закона касаются объектов, по которым градостроительный план либо проект планировки территории утвержден после вступления ФЗ в силу. Иначе говоря, спроектированные и сданные в эксплуатацию до принятия закона апартаменты будут данной льготой обойдены
Что же предполагает и предлагает гражданам законопроект? Все новации сводятся к семи пунктам.
Правда, оба формата апартов сулят покупателям весьма приличную доходность от сдачи номеров в аренду. И застройщики даже берут на себя труд организовать при зданиях управляющие компании, ориентированные на поиск арендаторов.
Кстати, до пандемии владение сервисными апартаментами и поиск арендаторов через УК вполне себе давало доходность в 15% годовых. Но вирус заставил владельцев в существенной мере перейти с посуточной сдачи в аренду на помесячную – которая дешевле.
Сейчас доходность поменьше. Кто-то говорит о 7%, кто-то о 9%. Но все равно это выгодней, чем держать облигации российских «голубых фишек».
Еще нужно учитывать, что на мейнстримную доходность такая инвестиция выходит постепенно, эдак год на третий. Однако недовольных инвесторов все равно остается мало. А косвенным аргументом в пользу того, что инвестировать в апарты достаточно выгодно, служит следующий момент. Почти полное отсутствие приличных апартаментов на вторичном рынке. Купив, граждане не спешат с таким приобретением расставаться.
Сергей Вишняков комментирует:
Апартаменты лучше всего брать под сдачу в аренду. Тогда при меньшем пороге входа вы получаете аналогичную жилью отдачу. И отбиваться такие инвестиции будут, скорее всего, быстрее. Но брать апартаменты в гостинице и надеяться на гостиничный доход не приходится, если этим не заниматься как работой. Или если не поручить кому-то заниматься этим как работой
Иначе говоря, даже если на рынке жилья обозначится спад, апартаменты будут раскупаться до последнего.
Но было бы странным, если бы и здесь не имелось своих «подводных камней» для инвесторов. В частности, в сегменте псевдожилья. Сергей Вишняков предостерегает:
Апартаменты апартаментам — рознь. Брать «потому что дёшево» апартаменты за МКАД с ограниченной инфраструктурой — потеря денег. Не менее важен статус апартаментов. При возросшем интересе покупателей под видом апартаментов могут продавать что угодно — перепрофилированные гаражи, крыло бывших заводских помещений и т. д. Наконец, важно учитывать класс апартаментов. Вы можете встретить бывшее общежитие, которое по факту и осталось общежитием. Его реконструировали, переупаковали, но коридорную систему и будущий контингент оставили