Приходит осень, люди головы теряют, средняя температура тает, и всем не до сна. Пусть на первый взнос и не хватает, это время я называю «всё равно хочу ипотеку». Да, всё подорожало, но к концу года, когда застройщики завалят рынок предновогодними скидками, я, наверное, решусь подать заявку. Но как к этому моменту изменится ипотечный рынок?
Помните песню Далиды: C'est étrange, je ne sais pas ce qui m’arrive ce soir… Напою: «Пароли, пароли, пароли…». Мы сегодня поговорим почти о том же – обсудим высказанные экспертами мнения и прогнозы о том, как будет развиваться ипотечный рынок и как эти тенденции успеют изменить ситуацию за ближайшие четыре месяца. Итак, прогнозы, прогнозы, прогнозы.
Тезис первый. Ипотечный мир перевернулся. Старая «субсидируемая госипотека» («Госпрограмма-2020», ставка 6,5% и потолок кредита в 12 млн. рублей) превратилась в оскорбительный вариант для жителей городов-миллионников (потолок в 3 млн. рублей). И что теперь, я нищеброд, по госпродукту могу себе позволить только студию на выселках? В общем, не вдаваясь в детали, этот продукт потерял актуальность.
Но главное даже не в предельном потолке кредита, а в том, что государство принципиально пересмотрело подходы. Пресловутая «субсидируемая госипотека» была нацелена не на то, чтобы «подкормить» заемщиков, а на то, чтобы поддержать застройщиков. К концу программы даже в Минстрое никто из чиновников особо это не скрывал.
Но вот сегодня главной становится «детская» ипотека. И здесь уже застройщик – побоку. Теперь деньги тратятся на лояльность граждан, а не строительных компаний. Вы, конечно, поняли, что я о законодательном распространении с 1 июля «семейной ипотеки» на первого родившегося с 1 января 2018 года ребенка. И ставки здесь – просто мечта. Не верите, сами посмотрите в соответствующем разделе нашего портала.
Действительно, «семейная» или, если хотите, «детская» ипотека, как бывший аутсайдер на скачках, рвёт повестку дня.
Ещё более оптимистичен зампред правления «Абсолют Банка» Антон Павлов:
Семейная ипотека в нашем портфеле сейчас составляет 10%. Благодаря новым условиям этой льготной госпрограммы мы ожидаем, что её доля вырастет до 15% к концу следующего года
Правда, не помешает вспомнить, что бывшая в аутсайдерах «семейная ипотека» одобрялась банками хуже среднего. Не любили её ни фронт-офис, ни скоринговые отделы банков. Мало ли, окредитованная мамаша при серьёзной просрочке начнёт истерить.
Теперь, с ярлыком флагманского продукта, эта угроза осталась в прошлом.
Зато на рынок начало давить общее пессимистическое настроение банков. И доля одобряемых ипотечных заявок в целом стала снижаться. Шутка ли, в Национальном бюро кредитных историй долю одобренных заявок сегодня оценивают в 63,7%, в то время как год назад она равнялась 70,1%. Поэтому будущему заёмщику было бы небесполезно понимать, как эта доля станет чувствовать себя ближе к Новому году.
Переведём на общечеловеческий язык. Пока снижать планку по одобрениям ещё сильнее банки не спешат. Если не произойдет какой-нибудь форс-мажор или не ударит ещё больнее инфляция без роста средних доходов.
Но если снижение и будет, то незначительное. Позади Первопрестольная, отступать кредиторам почти некуда.
А под занавес прозвучит ответ на самый болезненный вопрос: что будет в канун Нового года со ставками на обычную, несубсидируемую, самую человеческую из человечных ипотек?
Руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев предполагает:
Очевидно, что ставка будет повышаться вслед за увеличением стоимости фондирования. При этом на динамику окажут влияние несколько факторов: прежде всего, движение ключевой ставки, а также высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования. Увеличение ключевой ставки приведет к росту ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках недвижимости. Если к концу 2021 года ЦБ повысит ставку до 7% или выше, мы прогнозируем рост средней несубсидируемой ставки по ипотечным кредитам и расширение коридора ставок до значений 9-9,7%. Дополнительным фактором роста средней ставки может стать ужесточение требований ЦБ по условиям выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом
Проще говоря – вполне можно ожидать 9,5%.