Далеко не у каждого россиянина, мечтающего о собственном жилье, есть накопления, материнский капитал или недвижимость, которые можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке. У таких людей есть две простые дороги: ипотека без первоначального взноса либо ипотека с потребительским кредитом в качестве первого взноса. Редакция «Выберу.ру» провела расследование с целью понять, какой из вариантов дороже.
Редкие российские банки выдают ипотеку без первоначального взноса. Это связано с высоким риском невозврата кредита.
Во-первых, первоначальный взнос защищает банки от снижения цен на недвижимость. Да, такое бывает. Редко — по всему рынку, чаще — в отдельных районах и даже домах.
Во-вторых, считается, что если человек не вложил ни копейки, то он будет менее дисциплинированным заёмщиком. Проще говоря, он будет возвращать долг спустя рукава, потому что ничего не теряет.
Руководствуясь этими доводами, Центробанк повысил коэффициенты риска по резервам на ипотеку с нулевым первоначальным взносом. В итоге банки вынуждены направлять в резервы больше денег. Поэтому такие кредиты непривлекательны для них.
Тем не менее, и сегодня можно найти банки, которые выдают ипотеку без первоначального взноса. Как показало исследование редакции «Выберу.ру», в основном это небольшие региональные банки. Исключение — Промсвязьбанк.
Предложения по ипотеке без первого взноса можно условно разделить на три типа:
В последнем случае банк, в частности, «Кредит Урал Банк», за счёт льготных условий активнее избавляется от тех квартир и домов, которые взыскал с других заёмщиков. Причём начальная ставка по кредиту составляет всего 7,8% годовых. Но здесь есть большой минус — выбор недвижимости очень ограничен.
Ипотека в сотрудничестве с застройщиками (есть у Промсвязьбанка и Сургутнефтегазбанка) также имеет ограничения в выборе квартиры. То есть ипотеку без первоначального взноса можно оформить только на покупку жилья у конкретных строительных компаний, не исключено, что в конкретном районе и даже доме. Начальная ставка в Промсвязьбанке — 7,85%, в Сургутнефтегазбанке — 7,2%.
Наконец обычную ипотеку без первого взноса, которую можно оформить на покупку любого жилья, выдаёт банк «Саратов». Ставка ожидаемо высокая — 11,5% годовых. Есть дополнительные требования: недвижимость не старше 20 лет, стаж — не менее года на последнем месте работы при общем стаже от трёх лет, нужны поручители, если ссуду оформляет один человек.
Поскольку региональные банки работают не везде, возьмём для расчёта ипотеку без первоначального взноса от федерального Промсвязьбанка и самую «дешёвую» ипотеку с первым взносом из рейтинга «Выберу.ру» с потребительским кредитом по средней ставке.
Вводные данные: однокомнатная новостройка в Москве стоимостью 10 млн рублей (мы присмотрели несколько хороших вариантов на сайте «Мир квартир»), первоначального взноса нет, каких-либо льгот тоже нет.
Исходя из условий Промсвязьбанка, ставка по ипотеке без первого взноса на 20 лет при покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей составит 10,99%. Ставка снижается вместе с увеличением цены покупки.
Согласно ипотечному калькулятору «Выберу.ру», ежемесячный платёж составит 103 151 рубль. Переплата составит 14,7 млн рублей.
Если покупать эту же новостройку по ипотеке с первоначальным взносом, а первый взнос заменить потребительским кредитом, то нужно учитывать переплату по двум ссудам.
Если исходить из средней ставки по рынку, то потребительский кредит можно взять под 10% годовых. При кредите на сумму 2 млн рублей сроком на пять лет ежемесячный платёж составит 42 494 рубля, переплата — 547 871 рубль.
Самую «дешёвую» ипотеку безо всяких льгот выдают ВТБ и Газпромбанк. Минимальная ставка составляет 7,9%. Ежемесячный платёж получается 66 418 рублей, переплата — 7,9 млн рублей.
В сумме переплата за оба кредита составит 8,5 млн рублей, ежемесячный платёж в первые пять лет — 108 912 рублей, в оставшиеся годы — 66 418 рублей.
Таким образом получается, если:
Очевидно, что дешевле выбрать ипотеку + потребительский кредит, но нужно понимать, что в первые пять лет придётся отдавать банку бОльшую сумму (108 912 против 103 151 рубля). Кроме того, это сложно осуществимая схема. Вероятность одобрения ипотеки и потребительского кредита ниже, тем не менее, можно попробовать, ради того, чтобы получить выгоду в 6,2 млн рублей.
Осталось только подчеркнуть, что приведённый расчёт условный. Тем не менее, он позволяет оценить, какая схема выгоднее. Точные цифры можно высчитать самостоятельно, пройдя по протоптанной «дороге».