Минувшей осенью на рынке недвижимости произошла еще одна маленькая революция. Эта же революция задела рынок бэушных автомобилей. Банки под ответственность застройщиков стали принимать в качестве первоначального взноса по ипотеке автомобили с пробегом. В общем, не галантерейщик и кардинал, а автодилер и застройщик – спасут объемы продаж в новостройках.
У населения помаленьку скудеют накопления, но застройщикам надо продавать новые квартиры, а банкам – выдавать ипотеку с каким-никаким первоначальным взносом. Поэтому и была изобретена схема с заморским названием «трейд-ин» (trade in).
Если кто не знает – это услуга от застройщика, когда с клиентом заключается два договора. Один – на бронирование приобретаемого жилья в новостройке. Второй – на оперативную продажу старой квартиры. Стройкомпании для завлечения граждан называют эту операцию «квартира в зачёт».
Увы, на практике никакого зачёта обычно не производится. Такой зачёт можно назвать «моментальный трейд-ин». И он возможен только в ситуации, когда собственник готов отдать старую квартиру совсем уж по бросовой цене. При этом и обычный, «классический трейд-ин» сулит клиенту финансовые потери.
Поэтому почти у каждого застройщика есть парочка прикормленных агентств недвижимости. Впрочем, иногда этим занимается отдельное подразделение внутри холдинга. И именно с этими структурами гражданин заключает договор на продажу старого жилья. По цене обычно на 10-15% ниже рыночной.
Эксперты предупреждают: многие такие агентства «стараются», чтобы подписывался именно их шаблон договора, где они умышленно не прописывают санкции за неисполнение условий соглашения. Хотя справедливости ради стоит сказать, что за неисполнение договора агентство все равно «получит по шапке» от застройщика. Впрочем, клиенту от этого радости мало.
Схема трейд-ин изобретена давно и может включать в себя даже не один и не два этапа сделки, а гораздо больше. Светлана Денисова считает:
В режиме зачетов рынок функционировал уже в 90-х годах. У меня были сделки, когда в зачетных цепочках количество звеньев доходило до десятков. Квартиры покупались за видеомагнитофоны или шины для грузовиков. Сейчас это пытается вернуться через трейд-ин. Но мое мнение, что застройщик не может превращаться в универсальный магазин и принимать в оплату все, что угодно
Трейд-ин оживает в периоды бурного роста спроса на вторичку. Что мы сейчас как раз и наблюдаем. Недавно аналитики «Миэль-недвижимость» обратили внимание на то, что московские продавцы вторички перестали торговаться – они уверены, что продажа состоится в любом случае. На скидки соглашается, пожалуй, только каждый пятый продавец.
Обратной стороной этой медали становится нежелание отдавать дешево старую квартиру при покупке новой. Что это значит? Что схема трейд-ин начинает хоронить себя сама. Тогда-то и произошла в схеме революция: в середине сентября известный застройщик – группа «Самолет» – в зачет первого взноса по ипотеке на квартиру в ЖК «Мытищи Парк» приняла автомобиль.
Сделка была обставлена с определенной рекламной помпой – как старт новой масштабной программы от застройщика. Первый клиент «избавлялся» от машины за три часа, причем в ситуации, когда автокредит по ней был до конца не погашен. И получал трешку евроформата с первоначальным взносом 20%.
Естественно, историю бурно обсуждали.
Конечно, быстро нашлись и те, кто решил скопировать кейс. В октябре в партнерстве с автохолдингом «Рольф» в качестве первоначального взноса автомобили начала принимать ГК«Полис Групп». Обещает провести сделку «под ключ» за два с половиной часа.
Директор по продажам ГК «Полис Групп» Яна Кадомцева комментирует событие:
Застройщики активно применяют различные программы от банков – в частности, trade-in с недвижимостью, а теперь дошли и до услуги по выкупу автомобилей. По статистике, у наших клиентов первоначальный взнос составляет 15-25% от стоимости квартиры, в нашем ценовом диапазоне эта сумма находится в пределах 1,2 млн рублей. Это удобно: можно не копить на жилье годами, а заменить свой автомобиль на первоначальный взнос и купить свою новую квартиру
Схема стала активно тиражироваться. Такое решение рассматривают для себя ещё несколько стройкомпаний.
Уточним, эта революция была бы невозможна, если бы не внушительный рост спроса на бэушные авто. Как сообщает аналитическое агентство «Автостат», в ноябре средняя цена подержанного легкового автомобиля составила 922 тыс. рублей. Против цены аналогичного варианта на начало года в 688 тыс. рублей (+34%).
Поневоле возникает вопрос, а что еще может стать заменителем рублей в первоначальном ипотечном взносе? Отвечает наш эксперт, Светлана Денисова:
Если речь о ценных бумагах, то не стану отрицать – почему бы и нет? Принципиально в нашей правовой системе такое решение возможно. Деньги и ценные бумаги связаны между собой, как «сообщающиеся сосуды». Но все-таки для внедрения схемы требуется специализация и опыт
Ценные бумаги в зачет при гашении задолженностей сейчас принимаются многими банками – правда, только «голубые фишки». Остается ожидать, когда застройщики и банки станут лояльней и к бумагам с более низкими рейтингами.
Первый шаг на этом пути был сделан, когда накопления в бумагах стали учитываться при общей оценке платежеспособности клиента.