Битва за квартиру: обычные граждане против городских властей. Кто кого?

В верховный суд на рассмотрение попало неоднозначное дело о споре между Департаментом городского имущества города Москвы и обычными гражданами, покупателями проблемной квартиры. Стороны не могут решить, кому достанется столичная недвижимость.

В 2015 году в Москве умерла женщина, единолично владевшая квартирой. Родственников у старушки не оказалось, поэтому недвижимость должна была отойти городу. Но к нотариусу явилась женщина, представившаяся родственником умершей. Предъявила документы — свидетельство о рождении и свидетельство о заключении брака. Нотариус выдал свидетельство о праве на наследство.

Позже выяснилось, что документы поддельные — сведения о них не содержатся в Едином государственном реестре у органов ЗАГС. Почему-то нотариус не сделал запрос в реестр по межведомственному взаимодействию, хотя это предусмотрено законом.

На злоумышленницу, предоставившую поддельные документы, в 2019 году завели уголовное дело. Сейчас обвиняемая находится в СИЗО.

Но аферистка успела продать квартиру. Сейчас спор идёт между новыми владельцами недвижимости и Департаментом городского имущества, который требует признать покупателей недобросовестными и выселить из квартиры.

Дело уже прошло апелляцию и кассацию. Суды встали на сторону города. Покупателей поддерживает только прокуратура, что никак не повлияло на решения судей.

Вот основные доводы из материалов дела:

1. Ответчик приводил доводы о том, что объявление было размещено в общем доступе (в интернете), перед сделкой покупатель проверил действительность паспорта продавца и документы на недвижимость. Сомнений ничего не вызвало, впрочем, как и у нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство. Но суд отмёл все доводы, поскольку они правового значения для разрешения спора по существу не имеют — законом не предусмотрен приоритет интересов добросовестного собственника перед другим, лишившимся имущества против его воли.
2. Суд посчитал, что ответчик должен был понимать, что сделка подозрительная и на всякий случай провести дополнительную проверку — проверить факт родственных отношений между наследодателем и наследником. Например, проверив подлинность свидетельства о рождении через сайт Единого государственного реестра ЗАГС. То есть сделать то, что не сделал нотариус.
3. Спорная квартира была куплена через 3 месяца после получения права на наследство. Недвижимость была продана за 6 700 000 рублей, хотя кадастровая стоимость на тот момент — 7 063 366 рублей (на 363 366 рублей больше). Суды посчитали, что это свидетельствует о недобросовестности покупателя.

Ответчик дошёл до Верховного суда, который 25 января 2022 года отменил решение нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.

Стоит сделать несколько важных выводов:

1. Низкая цена на недвижимость должна вызывать подозрение, впрочем как и скорая продажа наследства.
2. Чем больше покупатель проверит документов, тем лучше.
3. В проверке чистоты продавца и недвижимости никто не поможет. Как видим, даже нотариусы ошибаются. Хочешь сделать хорошо — сделай сам.