В ближайший квартал ипотечные льготники – на коне. Программы продлили, лимиты сумм увеличили. Кто-то уже ищет покупателей на свою «вторичку», чтобы быстрее выйти на сделку. Но как часто бывает: одну проблему решили, а тут – другая. С «живыми» деньгами покупателей нет, а желающих взять вторичную ипотеку пугают высокие ставки. Рынку грозит остановка. Чтобы избежать нового кризиса банки начали понемногу снижать проценты по ипотеке на вторичное жильё. Посмотрим, какие ставки предложили в апреле, и посчитаем реальные расходы «вторичного» заёмщика.
Сегодняшние ставки по ипотеке сопоставимы с процентами в кризисный 2015 год. Тогда максимальная цена жилищного кредита — 18%-25% была в январе, но уже к декабрю ставки снизились до 13%. Сейчас трудно прогнозировать, как быстро принятые Центральным Банком РФ меры стабилизируют рыночную ситуацию. Хотя тренд на снижение ипотечных процентов уже наметился.
По мнению ипотечных специалистов АКБ «Держава»:
Ипотечные кредиты на вторичную недвижимость могут оказаться сейчас более привлекательными для заемщиков. С точки зрения банка такой кредит несёт меньше рисков, чем кредитование новостройки, где нет гарантии своевременного завершения строительства, особенно в нынешних условиях. А чем меньше риск, тем, как известно, дешевле кредит
В текущей нестабильной ситуации всем заёмщикам пригодится проверенное кризисами правило: ничего не покупать, тем более в кредит, если нет потребности, готовности и возможности. Потребность — задача прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — подобрана подходящая квартира. Возможность – получится жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по ипотеке.
Предположим, первый и второй пункты правила человек проработал, и решение брать ипотеку зависит от его будущих расходов. С помощью калькулятора «Выберу.ру» сделаем расчёт и посмотрим, какие платежи по ипотеке ждут заёмщика. Допустим, ипотечная ставка — 19,7%. Сейчас это базовая ставка продукта Альфа-Банка в новом апрельском рейтинге «Выберу.ру» «Ипотека на вторичное жилье». Стоимость квартиры – 10 млн рублей, первоначальный взнос — 20%, срок ипотеки — 20 лет. Расчёты показывают, ежемесячный платеж составит 134 025 рублей.
Для сравнения, расходы по льготной ипотеке на аналогичных условиях, но по ставке 12% – 88 087 рублей. По семейной ипотеке под 6% — 57 314 рублей. Цифры говорят сами за себя. Расходы заёмщика по вторичной ипотеке почти в 3 раза выше, чем по семейной, и в 1,5 раза превышают платежи по льготной.
Есть и хорошие новости: разворот ставок по ипотеке на «вторичку» уже начался. Хотя снижение процентов пока совсем небольшое 1%-1,5%, у будущих заёмщиков появилась надежда. Аналитики «Выберу.ру» изучили, как изменились ипотечные ставки, и с помощью калькулятора сервиса составили рейтинг программ ипотеки на вторичном рынке недвижимости в банках ТОП-100 страны.
Лидером исследования стал Альфа-Банк с ипотекой на вторичное жильё под 19,7% и первоначальным взносом в 20%. Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет. Базовая ставка лидера будет снижена на 0,4% для зарплатных и премиальных клиентов «Альфы». Дополнительные скидки получат заёмщики, приобретающие недвижимость у партнеров банка.
Серебро рейтинга – у банка «Зенит» и ипотеки на вторичную недвижимость под 18,35%. Максимальный срок ипотеки – 25 лет, а сумма – 40 млн рублей. Первоначальный взнос по программе – 10%, один из самых низких сегодня. Кроме того, для своих заёмщиков «Зенит» первым на рынке предложил уникальную «плавающую» ипотечную ставку. Банк готов снизить её на 8,8% после первого года ипотеки в случае улучшения рыночной ситуации. В течение срока ипотеки клиент сможет трижды воспользоваться опцией уменьшения процентов в своем банке, а не уходить за рефинансированием к другому кредитору, дополнительно переплачивая за оформление нового кредита.
Третье место у ипотеки Сбербанка. Лидер сектора установил ставку – 19% на готовые квартиры и даёт скидку 0,3% при оформлении ипотеки с помощью онлайн-сервиса «Домклик». Зарплатным клиентам банк уменьшит ставку ещё на 0,5% и предложит бонус – минус 0,3% за электронною регистрацию сделки.
У банков, вошедших в десятку лидеров, текущие ставки пока держатся около 21%. Но каждый из них предлагает дисконты и льготы, позволяющие заёмщикам немного сэкономить. Наиболее популярная скидка – на крупную сумму кредита. Все банки принимают материнский капитал для первоначального взноса. У некоторых игроков появилась дополнительная услуга по оформлению налогового вычета для своих заёмщиков.
Ключевые параметры ТОП-10 банков по программам ипотеки на вторичное жильё:
| Ипотечный банк | Ставка ипотеки | Первоначальный взнос |
| Банк ДОМ.РФ | 18,7% | 10% |
| Райффайзенбанк | 18,49% | 15% |
| Банк «Открытие» | 21,79% | 10% |
| Банк «Санкт-Петербург» | 21,4% | 20% |
| АТБ | 21,5% | 10% |
| Абсолют Банк | 21,84% | 10% |
| Ак Барс Банк | 21,7% | 10% |
Во времена кризисов российский потребитель всегда стремится вложить свои рубли и доллары в недвижимость. Проверенный способ помогал людям сохранить деньги и в 2008 году, и в 2015-м. Экономика циклична: ставки взлетают и падают. Но квадратные метры со временем только дорожают. Гораздо больше других растёт в цене недвижимость в «старых» кварталах российских городов, что о вполне объяснимо – рядом школы и парки для детей, магазины и много важного для жизни взрослых. Например, до работы не нужно добираться «по пробкам» из спальных окраин.
Ещё в феврале 2022 года люди брали ипотеку на «вторичку» и без лишних сложностей приобретали готовые квартиры в выбранном районе Москвы и городов-миллионников. Спрос на ипотеку оставался высоким, а доля «вторички» в ипотечных портфелях банков достигала 40% – по данным ЦБ РФ.
В кризис многие люди отказались от ипотеки. Но даже сейчас остаются те, кто улучшают жилищные условия, накопив первый взнос. Заёмщики идут за вторичной ипотекой, рассчитывая в дальнейшем сразу погасить основную часть долга деньгами от проданной квартиры. А в случае улучшения рыночной ситуации — воспользоваться программой рефинансирования.