Сейчас много говорят о торгах недвижимостью. И вот вопрос: реально ли простому человеку, не специалисту в области недвижимости и права, купить квартиру на аукционе? С чего ему начать, к чему подготовиться и — главный вопрос — можно ли вообще на этом сэкономить?
Первое, что нужно понимать: торги, как и жильё, бывают разные. Их можно классифицировать по тому, кто продаёт квартиры с аукциона: условное «государство» (в лице вполне конкретных муниципальных органов и специализированных организаций) или «частный владелец» (обычно это банк, выдавший ипотечный кредит заёмщику, который по различным обстоятельствам не может его выплачивать).
Продаваемое на торгах жильё можно классифицировать на новое и «вторичку». Например, город решает продавать на торгах новые квартиры в домах, которые строит его казённое предприятие. Тот же город может продавать на торгах квартиры, доставшиеся ему от одиноких пенсионеров, которые заключили с городской службой договор ренты (по договору ренты пожилой человек может оставить жильё в наследство тому лицу или организации, которое берёт на себя обязательство заботится о нём при жизни) или просто скончались, не оставив наследников (такая квартира относится к так называемому «выморочному имуществу» и отходит городу).
Если вы определились, в каком городе хотите приобрести квартиру, то установить, какие городские организации и банки в этом городе занимаются продажей квартир с аукциона, не составит труда. Например, в Москве квартиры, которые предлагает к продаже город, можно посмотреть на Инвестиционном портале правительства Москвы (investmoscow.ru), где есть и старые, и новые объекты, и на сайте Моссоцгарантии (msgr.ru), где представлены квартиры, доставшиеся городу по договорам ренты, которые были заключены с одинокими пенсионерами.
Банки также могут иметь свои сайты залогового имущества, которое выставляется на торги. Например, банк ВТБ продаёт квартиры задолжавших по ипотеке граждан на сайте komission. vtb.ru. У других банков тоже можно поискать похожие площадки. На такой площадке-витрине можно настроить выборку объектов по региону и характеристикам и смотреть, что и по какой цене предлагается купить на торгах. При покупке объекта лучше уточнять, свободен ли он от прежних жильцов, не справившихся с кредитной нагрузкой, или в будущем придётся заниматься неприятной бюрократической процедурой их выселения.
Аукционы все разные, соответственно, в каждом случае могут быть свои нюансы, так что до начала торгов в любом случае лучше внимательно изучать документацию.
К примеру, город Москва продаёт готовое жильё в новых домах, построенных по программе реновации (после заселения в них жильцов из сносимых домов какое-то количество оставшихся свободными квартир нового дома выставляются на торги). Допустим, к качеству жилья могут быть вопросы, но трудно не согласиться, что у такого варианта три очевидных нефинансовых плюса: жильё готово (не нужно ждать, когда дом достроят и нервничать), оно новое (как правило, в чистовом варианте, с простой отделкой за счёт муниципалитета) и покупается по прозрачной процедуре у города (нет рисков, связанных с личностью продавца и историей владения квартирой, как у «вторички»).
Хотелось бы назвать плюсом ещё и стоимость ниже рынка, но увы, этот плюс не всегда присутствует. Да, стартовая цена выставляемой на аукцион квартиры, как правило, ниже рыночной процентов на десять. Но в ходе аукциона эта цена необязательно останется прежней. Чаще всего она растёт в ходе торгов, и никто заранее не знает, до какого уровня вырастет. Может вырасти и на 5, и на 10, и на 40 процентов.
Сначала потенциальные покупатели смотрят квартиры и выбирают лоты, за которые хотят поторговаться (на показы ограничений у продавцов обычно нет).
Затем нужно подать заявку на определённый лот для регистрации на торговой площадке – сделать это нужно в срок, указанный в объявлении о торгах. На этом же этапе переводится обеспечительный взнос участника (если торги выиграет кто-то другой, взнос должны вернуть в течение недели, а если выиграете вы, то взнос пойдёт в зачёт стоимости квартиры). Размер взноса участника (обычно это от 0,5 до 4 процентов стартовой цены), дата и время торгов также указаны в объявлении (лоте).
Сложным моментом новичкам кажется регистрация на электронной торговой площадке. Продавец указывает, на какой площадке нужно зарегистрироваться, после чего участники будущих торгов должны установить на свои компьютеры необходимое программное обеспечение, пройти регистрацию на площадке и аккредитоваться в качестве участника торгов. Для этого придётся сканировать и загружать личные документы.
Также понадобится приобрести электронную цифровую подпись (ЭЦП) для документов (там же, на электронной торговой площадке). За ЭЦП на USB-носителе придётся заплатить несколько тысяч рублей (цены разные, они зависят от торговой площадки; ориентироваться нужно на 3-5 тысяч рублей).
Как правило, даже у новичков вся эта возня с аккредитацией и изучением процедуры торгов занимает не более трёх дней. Впрочем, если уж совсем не хочется самому этим заниматься, то можно спросить у продавца, не порекомендует ли он компанию, которая сопровождает покупателей на всех этапах подготовки к торгам, показывает квартиры и вообще помогает разобраться в процедуре. Скорее всего, вам порекомендуют такие компании, но за их услуги нужно заплатить 10-15 тысяч.
В назначенное время начинается аукцион на электронной торговой площадке. Участники нажимают на экране кнопку «сделать ставку» и повышают цену на фиксированную величину — шаг аукциона (например, такой шаг может быть равен 0,2% от начальной цены). И в итоге торгов выигрывает предложивший большую цену.
После победы на электронную почту победителя приходит уведомление, и далее ему предлагают перечислить оставшуюся сумму за квартиру, оплатить госпошлину и оформить документы на переход права собственности в Росреестре. Если квартира приобретается в ипотеку, то подключается одобривший выдачу кредита банк, который в дальнейшем станет держателем закладной на приобретённую квартиру. Обычно процесс оформления сделки после аукциона занимает не более двух недель.
Наверное, нельзя не сказать о том, что в таких торгах участвует множество так называемых «перекупов» — это люди или организации, которые стараются купить ликвидную квартиру подешевле (в идеале по начальной цене), а затем уже без всяких торгов продать её подороже через сайты объявлений – такие как «Авито», «Циан», «Мир квартир». «Перекупы» особенно активны, когда цены на недвижимость в стране растут — как было все последние годы. В такой ситуации они наверняка заработают на перепродаже. А вот если спрос на недвижимость падает и цены стоят на месте, то «перекупы» снижают свою активность и вступают в борьбу только за наиболее интересные им лоты: их бизнес построен на оборачиваемости капитала, а если их капитал надолго застрянет в купленных на торгах квартирах, это разрушит всю бизнес-модель. Тогда придётся либо снижать цену, либо становиться арендодателем, — ни то, ни другое обычно не входит в планы «перекупов».
Обычные покупатели не любят «перекупов» за то, что последние обращают в свою пользу выгоду (всю маржу) от покупки квартиры на аукционе, а затем перепродают квартиру обычным покупателям, но уже по среднерыночной цене. Причём они торгуются сразу по многим лотам и используют для этого компьютерные программы, которые руководствуются определённым алгоритмом действий в ходе торгов.
Получается, что рядовому обывателю, который присматривает квартиру для себя, нет смысла участвовать в подобных аукционах, так?
Так да не так. Всегда надо учитывать, в каких условиях проводится аукцион. «Перекупы», даже богатые, отнюдь не древнегреческие боги: они не всемогущи и не всеведущи. И не всегда их капитала достаточно, чтобы скупить все лоты, по которым проводятся торги. Либо цена в ходе торгов может подняться настолько, что перекуп посчитает невыгодным продолжать торг и сойдёт с дистанции. Словом, «перекупы» действительно очень часто (в крупных городах — почти всегда) мешают рядовым покупателям приобретать квартиры дешевле рыночной цены, но всё же категорично утверждать, что из-за «перекупов» участие в торгах совсем утратило смысл, не стоит.