Все дороги ведут к дому. Но что делать, если за проезд по этой дороге с вас берут деньги — скажем, 10 000 ₽ в месяц? С такой проблемой сталкиваются жители коттеджных поселков по всей стране. И это не считая завышенных в несколько раз платежей за свет, воду и канализацию. Мы узнали у адвоката, за что должны платить собственники коттеджей, по какому тарифу и как найти управу на управляющую компанию (УК), если ее жадность не знает границ.
Понятия «коттеджный поселок» в законодательстве нет. Но по факту они существуют. Так называют обособленные поселения на землях ИЖС или СНТ. На них строят жилые или дачные дома, огораживают высоким забором, проводят свет, водоснабжение и канализацию, ставят охрану. На территории поселка могут быть магазины и аптеки — все, что нужно для комфортного проживания. Часто такие поселки рекламируют как жилье премиального класса.
Вот как они появляются. Застройщик покупает несколько гектаров земли сельхозназначения и переводит в ИЖС. Делит территорию на участки по 6-10 соток — на каждом возводит дом и подводит коммуникации. Регистрирует право собственности на коттеджи в Росреестре и продает.
Затем начинается самое интересное. Так как изначально весь поселок принадлежит застройщику, участки не под коттеджами и все, что на них расположено — дороги, линии электропередач, водозаборный узел, канализация — тоже находится в его собственности. Строительная организация передает управление этим имуществом связанной с ним УК, которая устанавливает собственные тарифы и правила. За разовый проезд грузового транспорта могут брать по 5000 ₽, а за видеонаблюдение на территории — по 10 000 ₽ в месяц. Суммы зависят только от жадности УК, а мнение жителей не принимают во внимание.
Проблема в том, что в законодательстве правовой статус коттеджных поселков не определен, а управление инфраструктурой в них никак не регулируется. По сути, дороги и коммуникации — это собственность застройщика, с которой он делает, что хочет. В отличие от многоквартирных домов, где подъезды и придомовая территория — общее имущество жильцов, или СНТ, где решения принимаются на общем собрании.
Если вы покупаете дом в коттеджном поселке, нужно быть готовым к тому, что суммы в платежках будут намного выше, чем в городе или селе. С жителей берут деньги за обустройство газонов и клумб, уборку дорог от снега и грязи, круглосуточную охрану, пользование детскими и спортивными площадками, проезд по общей дороге. В платежи также включена зарплата директора УК и коменданта поселка, обслуживающего персонала — охранников, дворников, садовников, электриков и сантехников. Например, если УК утвердила тариф 100 ₽ за кв.м общей площади дома, то ежемесячная плата за коттедж площадью 200 кв. м составит 20 000 ₽.
Плюсом нужно оплачивать коммуналку: по счетчикам — за водоснабжение, электричество и газ, фиксированные суммы — за отопление, водоотведение и вывоз мусора.
Вот пример самоуправства: жители ближайшего села платят за свет 3,92 ₽ за кВт/ч, а обитатели коттеджного поселка — 10 ₽ за кВт/ч. УК утверждает, что суммы, которые люди переплачивают, уходят на обслуживание электросетей, ночное освещение улиц и потери электричества.
В результате владельцы коттеджей платят в среднем по 20 000-50 000 ₽ в месяц, в Подмосковье суммы доходят до 150 000 ₽. УК придумывает и утверждает все новые тарифы, а что думают жители поселка — ее не волнует. Должников наказывают — их штрафуют, в домах отключают воду и отопление, а машины не пропускают на КПП. И это тоже незаконно.
Жители коттеджного поселка — вовсе не бесправные спонсоры аппетитов УК. Несмотря на пробелы в законодательстве, есть как минимум четыре способа повлиять на ситуацию.
Таким образом, жители поселка являются потребителями услуг, которые им предоставляет УК. По закону «О защите прав потребителей» они имеют полное право потребовать обоснование выставленных счетов и отчет о проделанной работе. Компания обязана письменно ответить на претензию в течение 30 дней — и не важно, обратился к ней один человек или весь поселок. Если УК не может обосновать выставленные в квитанциях суммы, нужно требовать их пересмотра и возврата излишне уплаченного.
Также можно подать жалобу на завышенные платежи в государственные органы в своем регионе:
Ведомства рассмотрят обращение в течение 30 дней. Если они найдут нарушения в работе УК, выдадут предписание пересмотреть размер платежей.
Если жители коттеджного поселка не удовлетворены работой УК, они могут ее сменить. Ждать, когда закончится договор с компанией, необязательно. Чтобы досрочно расторгнуть отношения с УК, нужно:
Создать инициативную группу, которая организует собрание жителей коттеджного поселка. Активистам следует заранее связаться с другими УК — запросить проекты договоров и тарифы, получить предварительное согласие обслуживать поселок.
За 10 дней письменно известить всех собственников о собрании и его повестке.
Провести общее собрание — обсудить нарушения в работе УК и поднять вопрос о ее смене. За избавление от старой УК должны проголосовать не менее 50% владельцев домов.
Предложить список других УК и проекты договоров с ними. Решить, что должно входить в работу новой УК, какие услуги она будет оказывать и по каким тарифам.
Обсудить другие вопросы: как в будущем будут приниматься решения на собраниях, какое количество голосов для этого нужно, как считать голоса — по количеству квадратных метров или один участок равен одному голосу.
Проголосовать и подписать протокол общего собрания с принятыми решениями.
Вручить протокол прежней и выбранной УК в течение 30 дней.
Заключить договор на обслуживание с новой компанией, а со старой — расторгнуть.
На общем собрании также можно принять решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ). По поручению жителей поселка товарищество сможет заключать договора с УК и контролировать ее работу.
Застройщик не всегда отдает обслуживание коттеджного поселка в руки УК. Возможны и другие варианты — например, перевести дороги и коммуникации в собственность муниципалитета. Когда они перейдут на баланс администрации, за обслуживание будут отвечать районные коммунальные службы.
Для этого владелец инфраструктуры должен отказаться от нее, а власти — дать согласие обслуживать этот поселок. Проблема в том, что государству это невыгодно, так как возникают новые расходы, которые не закладывали в бюджет.
Если администрация и согласится на предложение, рассчитывайте на самый минимум. Конечно, будут устранять коммунальные аварии и чистить дороги от снега. Но никто не станет следить за благоустройством и безопасностью в поселке, а ворота на въезде придется демонтировать, чтобы могла проехать скорая помощь или пожарная машина.
Еще одна трудность заключается в том, что застройщик обычно не оформляет коммуникации и дороги в собственность владельцев участков. Инфраструктура по-прежнему принадлежит ему. Эти участки нужно будет выкупить и оформить в общую собственность жителей. После этого решения о размере и назначении платежей, порядке пользования дорогами и инфраструктурой можно будет принимать на общем собрании.