Без денег и без квартиры. Когда людей выселяют на улицу из честно купленного жилья

Ваша сделка с недвижимостью признаётся недействительной, вы выселяетесь из квартиры! Может ли быть что-то страшнее этих слов для нового владельца квадратных метров. А между тем от 5% до 15% сделок с недвижимостью оспариваются в суде, и часть из них признаётся недействительными. Вот поэтому юристы и добросовестные риелторы постоянно напоминают о необходимости проверять собственников жилья перед покупкой. Напомним и мы, когда сделку могут признать недействительной и как заранее подстраховаться, чтобы не остаться без квартиры.

Какие сделки признаются недействительными

Если сделка купли-продажи жилья заключена с нарушением требований закона, то она признаётся судом недействительной. Вот о каких случаях может идти речь:

• Квартира куплена по заниженной стоимостьи. Например, собственник продал вам квартиру за 15 млн рублей, но попросил указать в договоре другую сумму – 10 млн рублей, чтобы платить меньше налогов. Но не успели вы отпраздновать новоселье, как бывший владелец подаёт в суд заявление о том, что покупатель ввёл его в заблуждение. Если суд встаёт на сторону истца, то продавец получает обратно квартиру, а несостоявшийся покупатель – деньги. Но не 15 млн рублей, а указанные в договоре 1,5 млн.
• Нарушены права несовершеннолетних детей. Если на момент приватизации квартиры проживающий там ребёнок не был наделён долей, то после достижения совершеннолетия он может через суд оспорить сделку.
• Продавец не соблюдает требования семейного законодательства. То есть при заключении сделки собственник жилья не получил согласия на продажу от мужа или жены, которые имеют долю в квартире. Даже если супруги в разводе, но раздела имущества не было, то согласие всё равно требуется.
• Не были соблюдены права временно отсутствующих лиц. Например, долю в квартире имеют жильцы, которые находятся в местах лишения свободы, на службе в армии, в доме престарелых и т. д. После возвращения они вправе расторгнуть сделку через суд.
• Нарушены права наследников. Если законных претендентов на квартиру двое или больше, возникают такие случаи – один из них продаёт жилплощадь, не ставя в известность других. Тогда сделка может быть признана недействительной, так как наследники заявляют о своих правах на утраченную долю.
• Сделка заключена с использованием маткапитала. Здесь ситуация такая же, как и в случае с нарушением прав несовершеннолетних. Если не соблюдены обязательные условия – не выделена детская доля или нет разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки, то сделка признаётся недействительной.
• Продавец не имел права на совершение сделки. Бывают случаи, когда человек кажется нормальным, но при этом принимает сильнодействующие лекарства, которые влияют на его мышление и интеллект. Тогда родственники могут доказать через суд, что собственник не мог осознавать последствия совершённого поступка и сделка признаётся недействительной.
• На момент продажи в отношении недвижимости велись судебные разбирательства. Например, собственник понимает, что его скоро признают банкротом и спешит избавиться от квартиры. Но кредиторы в течение трёх лет могут обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.

Если договор расторгнут в судебном порядке, то продавец получает обратно квартиру, а покупатель – деньги.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной

Для разных случаев есть свой срок для оспаривания сделки:

• 1 год – в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
• 3 года – при нарушении прав третьих лиц или совершении действия недееспособными гражданами.
• 10 лет – срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Отсчёт начинается не с даты, когда была совершена сделка купли-продажи, а с момента, когда человек узнал о ней. Иногда суд рассматривает дела и после применения сроков давности. К примеру, если были нарушены права несовершеннолетнего.

Как стать добросовестным покупателем

Как мы уже писали, при признании сделки недействительной покупатель получает обратно свои деньги. Но часто с этим возникают проблемы – продавец не может их сразу выплатить, да и на полученную сумму не всегда получится купить аналогичное жильё.

Вот поэтому с 1 июня 2020 года действует закон о том, что покупатель может претендовать на компенсацию от государства, если его сделка признана недействительной. Надо уточнить, что похожая норма была и раньше, но тогда пострадавшая сторона могла рассчитывать на сумму не более 1 млн рублей. С 2020 года компенсация равняется кадастровой стоимости квартиры.

Правда, есть небольшой нюанс – покупателя должны признать добросовестным. Чтобы стать таким, надо перед заключением сделки полностью проверить продавца и недвижимость.

Вот как это надо сделать:

• Собрать справки о дееспособности собственника в наркологических и психоневрологических диспансерах.
• Взять справку в бюро кредитных историй о том, что против владельца жилья не ведётся исполнительное производство.
• Получить справку в управляющей компании или ТСЖ о том, что все жильцы выписаны из квартиры.
• Взять выписка из ЕГРН о собственнике и характеристиках объекта, наличии или отсутствии ограничений, обременений и т. д.
• Узнать у соседей и письменно зафиксировать, живёт ли продавец в квартире.
• Получить от собственника все документы через акт приёма-передачи: справку об отсутствии долгов, выписки из домовой книги, из финансово-лицевого счёта.
• Проконтролировать, не нарушены ли права несовершеннолетних, проживающих в квартире.
• Узнать, сколько раз недвижимость переходила из рук в руки.
• Проверить доверенность у нотариуса, если сделку проводит не собственник жилья.

Конечно, сделать надо много. Но сбор документов можно поручить агентству недвижимости или юридической фирме. Ваша задача – надёжно хранить все выписки и справки, именно они помогут вам подтвердить, что вы являетесь добросовестным покупателем недвижимости.