По статистике разводов в России распадается уже каждый второй брак, поэтому каждой семье ипотечников следовало бы заранее подумать о том, как они будут и делить квартиру, находящуюся в залоге у банка, и платежи по кредиту.
И вот что можно посоветовать: если супруги решают развестись в период выплаты ипотечного кредита — им выгоднее договариваться, а не судиться. А если ипотека была оформлена одним из супругов ещё до брака, как в таком случае делить ипотеку и платежи?
Примерно каждая пятая семья в России платит ипотеку. Причём, если в 1990-х годах кредиты брали в основном люди с высоким доходом, то сегодня ипотека – по-настоящему массовый продукт, доступный для миллионов людей со средним доходом. Тем более что сейчас есть программы семейной ипотеки с государственной поддержкой, с использованием маткапитала и другие программы. Всё это сделало ипотеку доступным кредитом даже для семей со скромными доходами.
Но… договор ипотеки — это надолго. Выплаты по такому кредиту и раньше производились в среднем в течение 15 лет, а теперь, когда стоимость жилья выросла (и не в последнюю очередь из-за роста доступности ипотечных программ), срок выплат увеличивается до 20-30 лет.
Статья 34 Семейного кодекса России гласит, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от личного вклада каждого супруга в приобретение этого имущества. Это значит, что и все платежи по ипотечному кредиту, сделанные в период брака, выплачены из общего имущества супругов.
Даже если ипотеку выплачивал только один из супругов, а второй был только поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на ½ доли в квартире и, соответственно, на долги по выплате ипотеки, размер которых определяется пропорционально доле в общем имуществе.
Но такое встречается редко. Гораздо чаще банки заключают с супругами договор, по которому они выступают созаёмщиками и несут перед банком-кредитором солидарную ответственность — 50 на 50. При разводе их ипотека будет тоже разделена поровну, и кредит всё равно выплачивать придётся вместе.
Отступления от правила «50 на 50» возможны в двух случаях, но каждый раз их придётся отстаивать в суде.
В первом случае суд по заявлению одного из супругов может решить, что родителю, с которым остается проживать несовершеннолетний ребенок (по российской статистике разводов это чаще мать), причитается большая часть квартиры (и, соответственно, больший платёж по ипотеке). Кстати, в такой ситуации не поможет даже заранее заключенный супругами брачный договор: если суд посчитает, что при соблюдении условий брачного договора права ребёнка недостаточно защищены, будет вынесено решение в пользу несовершеннолетнего и проживающего с ним родителя.
Во втором случае супруги могут захотеть разделить одно солидарное обязательство на два раздельных, выделить доли и платить каждый за свою часть квартиры. Банкам такие идеи категорически не нравятся. Банку выгодна солидарная ответственность, поскольку наличие двух солидарных заемщиков позволяет существенно снизить риск невозврата кредита.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников банк-кредитор может требовать исполнения договора как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности; как полностью, так и в части долга.
Поэтому добиваться раздела кредита тоже придётся через суд, и шансы не велики. Судя по практике, суды принимают подобное решения в случаях, когда банк сам хоть как-то нарушает условия кредитного договора, в прочих случаях суд отказывает удовлетворить иск бывших супругов.
Всё вышеперечисленное касается тех случаев, когда ипотека была взята в период брака. А что делать, если брак был заключен уже после того, как один из супругов стал ипотечником? Ответ: примерно то же самое, только в другой пропорции.
Заёмщик обязан уведомить банк о вступлении в брак, после чего банк сразу потребует от супруга (супруги) ипотечника поручительство по кредиту.
И в случае развода делить придётся половину от той суммы платежей, которые были сделаны в период брака, когда действовал режим совместной собственности. Либо «бывший» («бывшая») сможет через суд претендовать на какую-то часть жилища. Разумеется, с учётом первоначального взноса и добрачных платежей это будет не половина, а меньшая часть, например, четверть жилплощади или даже несколько метров. Но, тем не менее, право второго собственника (того, кто брал ипотеку до брака) будет ограничено даже в случае отчуждения у него нескольких метров.
Если представить, что, несмотря на конфликт, ипотеку они вместе всё же погасили, то квартира всё равно уже не имеет прежней ликвидности на рынке вторичного жилья. Придётся бывшим супругам либо искать компромисс, чтобы продать квартиру по более-менее рыночной цене, либо первый, кто пожелает «выйти из объекта», сделает это с большим убытком. Если же к моменту продажи ипотека ещё не выплачена, то на каждую сделку придётся получать согласие банка-кредитора.
Вообще, если бывшим супругам удается договориться без суда, что один из них на квартиру не претендует (по доброте душевной или получив некую сумму отступного), то этот вариант, конечно, будет проще и выгоднее для обоих. Тогда и банк, скорее всего, не будет возражать, чтобы переоформить солидарный кредит обратно в индивидуальный. Но, к сожалению, не всегда бывшие супруги могут договориться. Иногда у них есть желание вредить друг другу, а чаще просто нет финансовых ресурсов, чтобы сразу разойтись миром (при этом и от своей доли в квартире отказываться никто из них не собирается). И вот, тогда волей-неволей «бывшим» приходится договариваться, как вносить платежи по ипотеке.
Итак, пример: представим себе вполне реальную ситуацию:
Со скандалом разводится семья с невысокими доходами, проживающая в квартире, взятой в ипотеку. Ни о каких договорённостях речи нет, совместные действия по продаже не представляются возможными, а продажа только своей части (доли) недвижимости возможна лишь с большим дисконтом, то есть себе в убыток. В довершение всех бед один из бывших супругов отказывается участвовать в дальнейших выплатах по ипотечному кредиту (или не имеет на это средств). Возможно, этот бывший супруг по факту и в браке не участвовал оплате ипотеки, но тогда это было приемлемо в силу действующего режима совместной собственности, а вот после развода такое «неучастие» уже приобретает все признаки финансовой недобросовестности.
Вопрос: как в такой ситуации поступать второму ипотечнику, который не хочет лишиться жилья и не собирается оплачивать ипотеку за другого?
Ответ: продолжать вносить ежемесячные платежи в полном размере, а затем, вооружившись судебным решением, взыскивать с бывшего супруга (или супруги) его часть осуществлённых после развода платежей. По данному вопросу уже наработана судебная практика, которая позволяет одному ипотечнику взыскивать долг по ипотеке с другого не только по завершении всех выплат за квартиру, но и раньше, в период ипотеки — ежегодно или по мере списания приставами долга с банковского счёта. Судебные расходы также можно компенсировать за счёт недобросовестной стороны.
Описанный механизм погашения кредита после развода трудно назвать идеальным, но всё же он лучше, чем сценарий, при котором один ипотечник платит только свою часть, а другой не платит ничего. Ведь в таком случае общая задолженность за счёт невыплаченных вовремя процентов и штрафов за просрочку платежей всё равно будет копится. В итоге банк может инициировать продажу квартиры, которая у него в залоге. Продаст он её, скорее всего, дешевле рыночной цены, заберёт свою часть в счёт погашения долга, а оставшиеся после этого денежные средства передаст бывшим супругам. Конечно, для них это будет полное фиаско. Суммы, которые они получат на руки, окажутся значительно меньше, чем они могли бы получить, действуя после развода согласованно и добросовестно.