Перед любопытной дилеммой оказались наши современники, ипотечники в конце 2023 года. После роста процентных ставок второй половины года оказалось, что, с одной стороны, ставка ранее взятого ими кредита (тем более, если ипотека в той или иной степени льготная — то есть частично финансируется государством) теперь кажется умеренной, а у некоторых даже низкой. С другой стороны, выросли процентные ставки по депозитам и облигациям. А скоро Новый год, время премий и бонусов. Так и что теперь делать нашим ипотечникам — досрочно гасить премиями ипотеку или инвестировать их?
Люди, имеющие несколько квартир, так называемые «инвесторы в бетон», от подобной дилеммы ипотечника не страдают: свой квартирный вопрос они давно решили, так что вполне могут продать лишнюю недвижимость по высоким (пока ещё) ценам даже с невыплаченным кредитом или сдать в наём, который покроет часть ипотечных платежей. А мы лучше поговорим о других людях, для которых ипотечное жильё — единственное.
Давайте вообразим ипотечника Пафнутия из Московской области, который сейчас получает среднюю по области зарплату 70 906 рублей и размер его ипотеки изначально тоже был среднестатистический для области, составлявший 41 956 рублей в месяц. (Для расчётов здесь и далее будем применять актуальные данные Банка России, Росстата и частных рейтинговых агентств).
Пусть наш ипотечник будет не льготником, но вот когда-то в прошлом он накопил денег на первоначальный взнос и приобрёл в ипотеку вторичное жильё — двухкомнатную квартиру в понравившемся ему районе по ставке 10% годовых. Пафнутий все предшествующие годы старался погашать кредит досрочно, сократил срок кредита с 25 до 20 лет, сократил ежемесячный платёж до 24 125 рублей, и сейчас его остаток по кредиту равен 2,5 миллионам рублей. В ноябре 2023 года ставки по таким же кредитам, как у него, выросли до 17%.
Банк рядом с домом предлагает открыть ему депозит на полгода под 15% годовых. Кроме того, коллеги по работе рассказали Пафнутию, что он может купить на брокерском счёте облигации, доходность которых в зависимости от уровня риска будет, условно, от 12 до 19 процентов, и при этом её можно зафиксировать на более долгий срок, скажем, на три года.
И вот начальник вызывает нашего Пафнутия и сообщает, что за хорошую работу ему полагается новогодняя премия в размере 250 000 рублей. Более чем приятная новость! И, внимание, вопрос: какие у Пафнутия варианты использовать премию?
С точки зрения психологии, это наиболее сильный вариант, так как до полной выплаты стоимости залогового имущества ипотечник не может свободно (без согласования с банком) распоряжаться своей квартирой, а при неблагоприятном стечении обстоятельств может утратить либо квартиру (например, если он грубо нарушит условия кредитного договора), либо часть её стоимости (когда, например, в условиях падающих цен на недвижимость ипотечник теряет работу, перестаёт обслуживать кредит, и банк продаёт его квартиру на торгах с дисконтом к первоначальной цене).
Я бы сказал, что для тревожных ипотечников существует только этот вариант.
Воспользовавшись графиком погашения кредитов в экселе, произведём расчёты, направив сумму 250 тысяч рублей сначала на сокращение суммы платежа, а затем на сокращение срока кредита.
Считаем:
При сокращении суммы ежемесячного платежа он снижается до 21 709 рублей, сумма подлежащих уплате за 20 лет процентов снижается с 3 300 403 рублей до 2 973 043 рублей, а сумма всех оставшихся платежей с учётом досрочного погашения снижается с 5 800 403 рублей до 5 473 043 рублей.
При сокращении срока кредита ежемесячный платёж остаётся прежним, срок ипотеки снижается до 16 лет с хвостиком, сумма подлежащих уплате процентов снижается до 2 134 392 рублей, а сумма всех оставшихся платежей с учётом досрочного погашения снижается до 4 634 392 рублей.
Такой вариант на первый взгляд кажется разумным и достаточно безопасным, тем более что сумма вклада ниже размера гарантированной АСВ выплаты в 1,4 млн рублей. 250 000 рублей + 15% годовых за полгода = 268 750 рублей. Соответственно, шесть месяцев наш Пафнутий будет вносить ипотечные платежи обычного размера, а на седьмой месяц сможет направить на досрочное погашение ипотеки 268 750 рублей.
Считаем:
При сокращении срока кредита ежемесячный платёж остаётся прежним, срок ипотеки тоже снижается до 16 лет с хвостиком (но хвостик на пару месяцев длиннее), сумма подлежащих уплате процентов снижается до 2 189360 рублей, а сумма всех оставшихся платежей с учётом досрочного погашения снижается до 4 689 360 рублей.
Вот так дела!
Получается, если Пафнутий будет полгода мариновать свою премию в банке, он ничего не выиграет, а даже потеряет 54 968 рублей и пару месяцев жизни без ипотеки…
Это уже рискованный вариант. Высокодоходные облигации являются таковыми, потому что их держатель кредитует компании с низкими рейтингами и повышенными рисками. Не случайно второе имя ВДО — мусорные облигации, «джанки». Начинающим инвесторам, не имеющим навыков анализа отчётности и оценки компании-эмитента, не стоит с ними связываться. Предположим, однако, что Пафнутий в погоне за прибылью принял риски ВДО, вложился на три года в мусорные облигации, и ему повезло — риски не реализовались, никто из компаний-заёмщиков не обанкротился, и наш герой в финале получил все деньги и купонные выплаты (которые он все три года реинвестировал, кстати).
Грубый подсчёт показывает, что ему накапало 160 758 рублей.
250 000 рублей +18% за три года = 410 758 рублей.
Итак, после трёх лет ипотечных взносов обычного размера наш Пафнутий направляет на частичное досрочное погашение ипотеки 410 758 рублей.
Считаем:
При сокращении срока кредита ежемесячный платёж остаётся прежним, срок ипотеки снижается до 15 лет с хвостиком, сумма подлежащих уплате процентов снижается до 2 059 789 рублей, а сумма всех оставшихся платежей с учётом досрочного погашения снижается до 4 559 789 рублей.
Обратите внимание, что, рассчитывая эти три условных варианта для счастливого ипотечника Пафнутия, мы не учитывали ни инфляции, ни возможностей инвестирования в акции, валюту, другие активы. Также не учитывалась возможность Пафнутия ежемесячно вносить на погашение сумму, превышающую размер ипотечного платежа.
Напоследок моё личное мнение и маленький лайфхак: лучшее, что может сделать в данной ситуации ипотечник Пафнутий, это:
сразу направить всю сумму премии на досрочное погашение, сократив размер ежемесячного платежа на 2415 рублей, а затем вносить ежемесячные платежи так, будто сумма платежа не уменьшалась (в результате ежемесячная сумма платежа будет снижаться, а ежемесячная сумма частичного досрочного погашения пропорционально расти. В первый месяц на 2415 рублей, во второй — на 2438 и так далее. Это называется погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа
Если Пафнутий будет гасить ипотеку таким образом, в финале он выплатит её в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока (вариант № 1). Но при этом у него будет важное преимущество, своего рода дополнительная защита от риска — если в какой-то момент Пафнутий будет испытывать денежные затруднения, он сможет на этот период отказаться от досрочных погашений и вносить только уменьшенный платёж. При досрочном погашении с уменьшением срока такая опция была бы ему недоступна.