Центробанк следит за тем, чтобы финансовая система работала стабильно. Как только регулятор замечает риски, которые могут привести к кризису, он тут же реагирует и рыночными методами заставляет банки выправлять опасную ситуацию. Например, с 1 января 2024 года Банк России повышает требования к размеру первоначального взноса. Банки будут вынуждены чаще отказывать заёмщикам, которые не смогут внести более 30% от стоимости кредита. Предсказуемо, что в этом случае люди, которым не хватает на первоначальный взнос, начнут брать потребительские кредиты — возникнет закредитованность. Чтобы отсечь таких клиентов, ЦБ вводит новые требования к банкам. Кому станет сложно взять ипотеку?
Правительство недавно увеличило размер первоначального взноса по льготной ипотеке — с 20% до 30%. Но ЦБ хочет добиться этого и от коммерческих банков. Поэтому регулятор с 1 января 2024 года вводит требования по увеличению собственных резервов кредитных организаций при первоначальном взносе менее 30%.
Дело в том, что выдавая потребительский кредит или ипотеку, любой банк обязан зарезервировать определённую сумму на случай невозврата долга заёмщиком. Размер резерва зависит от степени надёжности клиента. Если у заёмщика хорошая кредитная история, высокая зарплата и нет других кредитов, то резерв может быть минимальным. И наоборот. Но банк готов пойти на риск и выдать ненадёжному клиенту кредит, если тот внесёт большой первоначальный взнос. Для закредитованных заёмщиков и высоком первоначальном взносе банкам приходится увеличивать резервы за счёт собственных средств.
Центробанк уже давно борется за повышение качества ипотечных кредитов. По данным регулятора, к началу лета доля кредитов для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигла 50% от всех ипотечных выдач. Кредитов, предоставленных заёмщиками с предельной долговой нагрузкой (ПДН), — более 80%, было 47%.
ПДН — это соотношение ежемесячных платежей по кредитам к ежемесячному доходу клиента. Например, заёмщик получает в месяц 100 000 рублей, а на кредиты тратит 80 000 рублей. Его ПДН будет равен 80% (80 000/100 000*100).
ЦБ отмечает, что меры, которые были введены 1 октября 2023 года, улучшили ситуацию. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% значительно уменьшилась. Если летом выдавалось до половины таких займов, то уже к октябрю—ноябрю — лишь 15%. Однако число займов, предоставленных заёмщикам с ПДН более 80%, остаётся высокой — около 50%.
Поэтому с 1 марта 2024 года ЦБ повышает требования к размеру резервов банка, увеличивая надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким ПДН.
В итоге при ипотеке для заёмщика с ПДН 80% и взносом от 10% до 15% от стоимости приобретаемого жилья (по договорам долевого участия) надбавки вырастут с 6 до 9. То есть банку придётся увеличить резервы в 9 раз. Если первоначальный взнос клиента с ПДН 80% составит 15-20%, то резервы необходимо будет увеличить в 8 раз (ранее только в 4). При взносе 20-30% надбавка уже уменьшится до 7, 30-50% — до 6, а 50-100% — до 5. В то же время при снижении ПДН хотя бы до 70% и внесении 30% первоначального взноса надбавка не применяется совсем.
Вот как объясняет нововведение сам Банк России:
Консервативные требования к первоначальному взносу важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заёмщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заёмщика. Однако постепенно растёт доля ипотечных кредитов, где заёмщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создаёт риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков
Чтобы выполнять требование ЦБ, банкам придётся откладывать всё больше средств, если они хотят иметь дело с закредитованными клиентами. Очевидно, что финорганизациям будет проще отказать таким заёмщикам или повысить для них размер первоначального взноса. Некоторые банки уже увеличили его до 50%. Стоит ждать, что с наступлением нового года или, по крайней мере, к весне 2024-го за ними последуют и другие кредитные организации. Хотя бы для части своих жилищных кредитов.