Центробанк последовательно борется c дешёвой ипотекой, так как видит в этом риск «перегрева» рынка недвижимости. Из-за доступных кредитов люди стали массово покупать квартиры, и цены на них выросли в разы. Однако усилия ЦБ по «охлаждению» ипотечного рынка дают свои плоды, и скоро стоимость жилья перестанет расти столь стремительно.
Бум на рынке жилья может привести к кризису, считает глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Чтобы избежать этого, регулятор выступает за «сбалансированное развитие ипотечного кредитования». По её словам, доступность ипотеки не равно доступности жилья (цитата по РИА Новости):
Потому что, даже если процентные ставки низкие, но человек должен брать больший объём кредита, — так как в результате массовых льготных программ выросли цены, — то это не означает повышения доступности жилья
По данным Объединённого кредитного бюро, средний размер ипотеки к концу прошлого года достиг рекордных 4,45 млн рублей. При этом доходы граждан не поспевают за ценами. Чтобы выплачивать жилищный кредит, люди вынуждены увеличивать срок займа. Как отмечает глава ЦБ:
Даже если ежемесячный платёж не вырос, общая долговая нагрузка заёмщика всё равно растёт. Потому что мы видим, что средние сроки ипотечного кредита выросли с 18 лет в 2020 году до 25 лет
Набиуллина рассказала, что доступность жилья определяется несколькими факторами:
Под давлением регулятора банки отказались от «околнулевых» ставок, повысили первоначальный взнос и сократили число закредитованных заёмщиков. В ЦБ считают, что принятые меры повлияют на динамику роста стоимости недвижимости в России:
Точно ждём существенного торможения темпов роста цен на жильё в целом по стране, потому что они были очень высокие
К примеру, по данным портала «Мир квартир», новостройки в России с начала 2023 года подорожали на 15%. Больше всего выросли цены на квартиры в Мурманске (+35%), Челябинске (+39%), Нижнем Тагиле (+43%), Магнитогорске (+46%) и в Махачкале (+107%).
В Москве цены за год выросли на 10% — до 350 000 рублей за квадратный метр, на вторичном рынке — на 7%, до 327 000 рублей за «квадрат».
Опрошенные «Выберу.ру» эксперты рынка недвижимости также предсказывали замедление роста цен или даже их снижение в 2024 году из-за принятых мер, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования и высокой ключевой ставки. Часть участников рынка прогнозирует, что цены в новостройках могут вырасти на 5-7%, а на вторичном рынке — на 2-4%. Другая же часть считает, что стоимость жилья на первичном рынке в 2024 году и вовсе снизится на 10-15%.
Набиуллина также заявляла, что разрыв между ценами на жильё на первичном и вторичном рынке говорит о перегреве. Виной тому, по её мнению, льготная ипотека. Очевидно, что людям выгоднее брать кредит на новостройку по ставке 8%, чем по рыночным ставкам, которые как минимум в два раза выше, а то и уходят за 20%.
Глава ЦБ считает, что нужно развивать адресную программу, а не широкомасштабную, как сейчас:
За массовые льготные программы платят другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами. Поэтому программы, на мой взгляд, должны быть адресные, пример – семейная, сельская, дальневосточная ипотека. Они направлены на решение тех задач, которые не решаются рыночными методами
По мнению Набиуллиной, предельная сумма или процентная ставка льготной ипотеки должны подкрепляться ростом ввода жилья, в противном случае это лишь увеличивает стоимость квадратных метров.