Поправки в Жилищном кодексе РФ обязали собственника квартиры устанавливать счётчики энергетических ресурсов, если он сдаёт квартиру в наём. Интернет продолжает бурлить обсуждением новой нормы. Собственники беспокоятся, какие риски и неприятности приготовили владельцам арендуемых квартир. Особенно тем, кто сдаёт квартиру посуточно, а не на долгий срок.
Ответим на вопрос, который задают арендодатели нашей редакции:
Здравствуйте, я сдаю квартиру, плачу налоги как самозанятый. Счётчики стоят только на воду. Собираюсь поставить счётчик на газ. А вот на отопление вряд ли получится, потому что наш многоквартирный дом старый, счётчиков на батареях отопления ни у кого нет. В «управляйке» говорят, что ставить их ради меня не собираются. Что, получается, я теперь должен выгнать квартирантов? И что будет, если я продолжу сдавать квартиру как и прежде?
Комментирует Сергей Мыхов, юрист «Выберу.ру»: действительно, в марте был подписан закон, вносящий поправки части 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ.
В нём сказано, что отныне собственник жилья вправе передавать (в том числе сдавать в наём квартирантам) при соблюдении прав и законных интересов соседей, правил пользования жильём и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Также собственник обязан установить в квартире приборы учёта энергоресурсов и оплачивать вывоз мусора.
Одни эксперты утверждают, что норма о счётчиках в сдаваемых квартирах не будет работать, потому что попасть в квартиру без санкции суда, чтобы установить наличие или отсутствие счётчика — задача нереальная.
Обратиться с иском в суд могут другие собственники помещений в многоквартирном доме (соседи), которым должно быть известно, что сосед сдаёт квартиру без счётчиков и этим нарушает права и законные интересы соседей. Сразу возникает вопрос – во-первых, откуда это достоверно может быть известно? Во-вторых, суду должны быть представлены расчёты, из которых ясно, что соседям из-за отсутствующих счётчиков приходится платить больше за потребление энергоресурсов. Задача, мягко говоря, нетривиальная.
Представим, однако, что соседям всё это удалось. Удалось привлечь на свою сторону управляющую компанию, обосновать позицию в суде, суд признал договор недействительным, проблемным жильцам пришлось съехать, а собственнику квартиры заплатить скромный административный штраф и установить счётчик.
В идеальном варианте это счётчики воды, электричества, газа, тепла. В реальности многие квартиры не оборудованы счётчиками. Например, те или иные индивидуальные приборы учёта часто отсутствуют в муниципальных квартирах, где люди с давних времён проживают по договорам социального найма и платят по нормативам. Счётчики тепла отсутствуют в квартирах в тех многоквартирных домах, которые были построены до 2012 года и не проходили капремонт, в ходе которого эти счётчики могли быть установлены.
Если в доме (изначально или после капремонта) не было счётчиков на отопление и все жильцы платят пропорционально площади квартиры, поставить счётчик только себе и платить по своим показаниям не получится. Это и экономически нецелесообразно, и повлечёт трения с управляющей компанией, которая будет вынуждена из-за одного квартирного счетчика тепла применять в отношении одного дома две разных формулы расчета платы за отопление.
Сейчас для многоквартирных домов без индивидуальных приборов учёта тепловой энергии, построенных до 2012 года, действует формула пункта 42.1 из Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждено Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354). К сожалению, теперь она плохо соотносится с нормой Жилищного кодекса РФ и неясно, как владелец квартиры может выполнить требования двух нормативных правовых актов одновременно.
Ещё любопытный момент в том, что с 1 июля 2020 года обязанность оборудовать квартиру счётчиком электроэнергии возложена на гарантирующего поставщика. Иначе говоря, если поставщик электроэнергии нарушает требования об оснащенности и работоспособности счётчика, ответственность за сдачу квартиры или дома всё равно может быть возложена судом на собственника жилья. И в дальнейшем ему придётся взыскивать убытки, включая упущенную выгоду, с поставщика электроэнергии.
На мой взгляд, принятые поправки к Жилищному кодексу РФ не решают противоречий между соседями — владельцами сдаваемого жилья и противниками найма — и не меняют реального положения дел. Из действующего законодательства и раньше следовало, что нужно уважать права и законные интересы соседей.
Сейчас ситуация стала хуже из-за распространения так называемой «посуточной аренды», которую правильно было бы называть краткосрочным наймом. Соседи, по-видимому, чаще страдают не от долгосрочного найма, а именно от краткосрочного, который сопряжен с шумом, частой сменой сомнительных жильцов и бытовыми неудобствами для всего подъезда.
Законодатель не может провести границу между «посуткой» и гостиничными услугами. Попытки как-то косвенно поумерить прыть наймодателей, например, с помощью счётчиков, вряд ли станут действенной и работающей мерой. Всё упирается в тот факт, что собственник имущества (квартиры) вправе распоряжаться им по своему усмотрению, если не нарушает права и законные интересы третьих лиц.