Высокие ставки по ипотеке заставляют задуматься: а стоит ли покупать квартиру сейчас? Наверное, лучше дождаться более выгодных условий? Расскажем о том, какие ставки по жилищным кредитам действуют сейчас, какие льготные программы ещё актуальны в 2024 году, приведём чек-лист по оформлению кредита и на примере покажем, сколько придётся переплатить, если взять ипотеку на 20 лет.
Год 2024 запомнится нам высокими ставками по ипотеке. По данным данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средневзвешенная базовая ставка на новостройки составляет 25,4%. На вторичку — 25,43.
Не каждой семье по силами выплатить такой кредит, поэтому банки ужесточили требования к заёмщикам. Растёт первоначальный взнос, требования к стажу и доходу. Так, в октябре Сбер увеличил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50,1%.
Заёмщики всё чаще обращаются к альтернативным вариантам ипотечного кредитования. Например, на рынке новостроек сейчас популярна траншевая ипотека – это кредит на покупку жилья, при котором банк переводит деньги застройщику частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) – после ввода дома в эксплуатацию. Первый транш может быть символическим, например, 100 рублей, а платёж в месяц — 1 рубль. После второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платёж повышается до стандартных размеров.
Существуют варианты покупки жилья, которые объединяют черты аренды и ипотеки. Например, аренда квартиры с возможностью последующего выкупа. Схема работает так: арендатор передаёт собственнику два платежа в месяц: один за съём, второй – в счёт выкупа объекта недвижимости. Когда вся сумма выкупа будет отдана, жильё станет собственностью арендатора. Оформить такую сделку можно, как с физическим лицом – владельцем квартиры, так и с компанией-застройщиком.
Прежде всего, тем, кто имеет право на льготную ипотеку, – ставки по ним значительно ниже рыночных. Однако такие программы ограничены по времени, поэтому если вы подходите под условия, то ждать не стоит. Например, если в семье воспитывается один ребёнок, то оформить «Семейную ипотеку» можно, пока ему не исполнится 7 лет.
Кроме того, у банков есть лимиты на выдачу льготной ипотеки. Они регулярно заканчиваются. Так, банк ВТБ уже исчерпал 98,4% выделенных на семейную ипотеку денег.
В 2024 году действуют следующие виды льготных ипотечных программ:
Также в России действуют более 90 региональных ипотечных программ. Так, в Кемеровский области реализуется программа «Жилищная и социальная инфраструктура Кузбасса». По ней работники бюджетной сферы, сельского хозяйства, жители сельской местности и другие категории граждан могут получить льготный долгосрочный жилищный заём со ставкой 0,3 или 5%.
Подробности об условиях региональных ипотечных программ можно узнать в администрации города или региональном правительстве.
Универсальный совет на все времена – не брать ипотеку, если нет стабильного дохода, а платёж превышает 30-40% ежемесячного дохода.
Сейчас стоит повременить с оформлением ипотеки тем, кто не подпадает под условия льготных программ – федеральных или региональных. Рыночные ставки приведут к большим переплатам.
Приведём пример:
Оформляем ипотеку «Под залог недвижимости» в банке ВТБ для покупки квартиры в Нижнем Новгороде. Нужна сумма 7 млн рублей, первоначальный взнос – 800 тысяч рублей. Срок – 20 лет. При ежемесячном платеже от 142 тысяч, переплата составит от 28 млн рублей.
Кстати, если покупка квартиры – для вас дело несрочное и у вас есть накопления на первоначальный взнос, можно положить эту сумму на депозит и получить выгоду до 28% годовых.
Эксперты не ожидают значительного снижения ставок по ипотеке в будущем году. Это связано с тем, что Центральный банк продолжит сдерживать инфляцию за счёт высокой ключевой ставки. Согласно последним прогнозам регулятора, в 2025 году ставка будет находиться в диапазоне 17–20% годовых.
Соответственно, кредиты и ипотека будут дорогими до тех пор, пока Банк России не перейдёт к смягчению денежно-кредитной политики.
Как пояснил «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, в течение 2025 года возможно снижение ставок по ипотеке, но они не будут ниже 15%.
«К целевым показателям 4-5% ставки могут прийти не раньше чем через 5 лет и больше», — подчеркнул эксперт.
Он также считает, что государство и дальше продолжит субсидировать процентные ставки для отдельных категорий заёмщиков.
Ещё один совет тем, кто планирует выгодно купить квартиру на первичном рынке, – следите за предложениями застройщиков. С учётом снижения спроса они будут вынуждены предлагать акции и бонусы для покупателей.
Прежде чем пойти в банк за ипотечным кредитом, полезно задать себе следующие вопросы: