Банки возвращают ипотеки с плавающей ставкой: стоит ли соглашаться?

В ипотеке главное – предсказуемость. Но есть вариант, при котором процентная ставка может меняться, а значит, платежи могут как уменьшаться, так и увеличиваться. ТКБ запустил программу ипотеки с плавающей ставкой, где итоговый процент зависит от показателя ЦБ. Как это работает и в чем плюсы такого решения – разбираемся в деталях.

С середины февраля Банковская группа ТКБ представила новый продукт с переменной ставкой — «Ипотека под ключ» по следующим условиям:

• сумма кредита: от 17 млн рублей;
• срок: 10-25 лет;
• полная стоимость кредита (ПСК): 29,501% - 29,991%;
• процентная ставка: 28,50%-29,90% (ключевая ставка ЦБ+7,5%).

Как видно, одно из главных преимуществ — ставка меняется в зависимости от показателя Центробанка России. Такой подход позволяет гибко реагировать на изменения в экономике. Значит потенциально есть шанс на снижение ежемесячных платежей. Однако программа предлагает и определённые плюсы: минимальный стаж от трёх месяцев, возможность использовать маткапитал, а также отсутствие комиссий за досрочное погашение.

В числе прочего, можно оформить ипотеку на вторичном рынке, а также использовать под залог разные виды недвижимости — квартиры, дома или даже нежилые помещения. Ещё среди плюсов: минимальный стаж от трёх месяцев, возможность использовать маткапитал, а также отсутствие комиссий за досрочное погашение.

Как работает плавающая ставка

Ипотека с переменной ставкой — это кредит, где процент может меняться в зависимости от выбранного индикатора. В России таким индикатором чаще всего становится ключевая ставка ЦБ. Чем она выше, тем больше платёж по ипотеке.

Такая гибкость имеет свои плюсы. Если ставки на рынке снижаются, это может привести к уменьшению ежемесячных платежей по ипотеке. Однако существует и обратная сторона. Главный риск — невозможность предсказать будущие выплаты. Сегодня ставка 28,5%, но если Центробанк поднимет «ключ», например, до 25%, ипотека с учётом наценки ТКБ может подорожать до 32,5% годовых.

Неограниченные скачки ставок беспокоят не только заёмщиков, но и государство. Поэтому с 1 сентября 2024 года ввели ограничения на ипотеку с плавающей ставкой:

• переменная ставка возможна только для кредитов от 15 млн рублей;
• для кредитов до 75 млн рублей ставка не может увеличиваться более чем на 4 процентных пункта сверх изначальной (на момент договора);
• срок ипотеки с плавающей ставкой не должен превышать 20 лет.

Кроме того, если процент по кредиту вдруг увеличится, заёмщик сможет потребовать продлить срок ипотеки, но максимум на четверть от изначального срока (но не более чем на 4 года).

Обратите внимание, что закон не отменяет саму возможность брать ипотеку с переменной ставкой — он лишь устанавливает рамки.