Купить квартиру в Москве: ипотека или рассрочка?

Как известно, Москва задаёт тренды для всей России: это её неофициальная обязанность как столицы. Сфера строительства жилья — не исключение. В последнее время столичные застройщики предлагают покупать квартиры не в ипотеку, а через другой инструмент. Какой именно?

Речь идёт о рассрочке. Специалисты отметили тренд на рост доли таких покупок в конце прошлого года. Если раньше рассрочкой пользовались от 5% до 10% желающих приобрести жильё, то в 2024 году таковых было уже 35%. Москвичи нашли лайфхак?

Почему все полюбили рассрочку?

Пока кредиты оставались дешёвыми, рассрочкой почти никто не пользовался. Всё потому, что её условия были достаточно жёсткими. Обычно первый взнос по ней составлял около 50%: при московских ценах немногие могли себе такое позволить. Оставшуюся сумму нужно было внести в среднем за 3-6 месяцев, и это тоже довольно накладно. Однако времена меняются.

Сейчас мы находимся в той точке, когда средняя ставка по коммерческой ипотеке составляет около 30%. Представим: у вас есть 10 млн рублей на квартиру,  вы нашли квартиру за 20 млн и взяли кредит на остаток по такой ставке. Полная стоимость кредита составит почти 90 млн рублей, вам придётся платить по 250 000 каждый месяц в течение 25 лет. Врагу не пожелаешь такого опыта.

Тут девелоперы вспомнили о рассрочке и начали развивать это направление. Теперь они часто предлагают:

1. Гибкую систему скидок. Например, если платишь больше половины сразу, общая стоимость квартиры уменьшается.
2. Уменьшение первого взноса. Есть программы, где в начале можно заплатить 10% - это меньше, чем в льготной ипотеке.
3. Рассрочку как ипотеку. Это рассрочка на 2-3 года с ежемесячными платежами. Правда, в этом случае цена квартиры почти всегда будет больше, чем в других вариантах.

У рассрочки есть и проблемы. Главная — покупатель должен где-то взять недостающие деньги. Чаще всего он идёт за ними в банк. В теории это может быть выгоднее, чем брать коммерческую ипотеку: например ВТБ выдаёт до 40 млн рублей наличными под 20,1% годовых. Однако кредит могут не одобрить. Кроме того, через несколько лет ипотека снова может стать выгоднее, чем кредит наличными, и покупатель проиграет.

Кто предлагает рассрочку на квартиры в Москве?

Сильнее всего рассрочка понравилась небольшим застройщикам. Некоторые увлекаются ей очень сильно. Например, «AEOH Девелопмент» в 2025 году продавала жильё только за кэш или в рассрочку, ипотеку никто из их клиентов не оформлял. Правда, компания строит в основном элитное жильё, и большинство их клиентов даже слова такого не знает. Почти не берут ипотеку покупатели компаний «Эталон» и Simnex.

Но гранды строительной отрасли тоже не брезгуют рассрочкой. Например, «ГК Самолёт» за два последних месяца продала только 44% квартир в ипотеку, а остальные — за наличные и в рассрочку. Ровно год назад ипотека занимала 75% от их сделок. А вот ПИК себе не изменяет: фирма продаёт примерно три четверти квартир через жилищные кредиты, как и год назад.