Предприниматели обязаны выбирать соответствующий ОКВЭД не только при аренде недвижимости, но и при посреднической, агентской и брокерской деятельности. Для каждой операции есть свой код: оценивания, страхования, сдачи внаём, управления, купли/продажи. Расскажем, как правильно выбрать коды ОКВЭД для недвижимости.
Предпринимателю не запрещено проводить сделки по сдаче в аренду различных объектов: жилых, коммерческих, земельных участков. При этом он может работать в статусе физлица. Тогда выбирать коды ОКВЭД не нужно, но остаётся обязанность уплаты подоходного налога по ставке 13%.
Для большинства ИП, деятельность которых связана с предоставлением недвижимости в аренду, выгоднее не платить налог с доходов физлица, а заниматься таким бизнесом в статусе предпринимателя. Так, на упрощёнке с доходов придётся платить всего 6%, а если выбран вариант «Доходы минус расходы», то 15%, что чаще всего меньше 13% от всей полученной от арендаторов суммы.
Основной ОКВЭД при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений – 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Подклассы используют для расшифровки вида деятельности:
ОКВЭД при сдаче в аренду выбирают в зависимости от того, с какими объектами работает предприниматель или компания. Выделены коды для объектов жилого фонда (например, квартиры в многоквартирном доме) и нежилого (офисы, склады, торговые помещения и др.).
Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе – главная группа в классификаторе 68.3.
Подклассы:
Для управления объектами недвижимости на основе договора или за вознаграждение используется код 68.32. Подклассы расшифровывают особенности деятельности по управлению. Например, при проведении технической инвентаризации выбирают 68.32.3, для эксплуатации жилого фонда – 68.32.1, нежилого – 68.32.3.
ОКВЭД при покупке и продаже недвижимости также соответствуют разделу 68. Для собственной недвижимости – 68.1, есть подклассы по операциям, например, подготовка к продаже 68.10.1, для покупки или продажи участков земли – 68.10.23.
Смена кода в ОКВЭД обязательна в таких случаях:
Чтобы добавить новый код или несколько в режиме онлайн:
В конце будет сформировано заявление, его можно сразу же отправить в электронном формате. Если планируете обращаться лично или в МФЦ, нажмите кнопку «Сохранить», скачайте и распечатайте бланк. Если отправляете его онлайн, система потребует фото или скан-копию паспорта. Также нужна будет электронная подпись.
Налоговая уведомит об изменениях в срок около пяти рабочих дней – пришлёт лист записи из ЕГРИП указанным способом, например, на электронную почту.
Для ООО порядок изменения кодов сложнее. В некоторых случаях требуется вносить их в устав, оформлять новую редакцию, передавать в ФНС, платить госпошлину.
Минфин считает, что по любой деятельности, которая не обозначена определённым кодом ОКВЭД, предприниматели обязаны платить подоходный налог. В то же время ФНС в письме указала, что предпринимательская деятельность не становится незаконной, если заниматься не по основному коду.
Предпринимателю самому выгоднее сообщить налоговой службе о работе по новым кодам. Это позволит правильно начислять ИП взносы на травматизм, избежать проблем с ФНС, контрагентами, получать некоторые льготы от государства, например, для бизнеса в приоритетных отраслях.
Если ФНС во время камеральной или выездной проверки обнаружит, что бизнес работает без нужного кода ОКВЭД, можно получить штраф от 5 тыс. руб. Также предприниматель обязан сообщить о внесении изменений в ЕГРИП и указать новые коды в течение недели после того, как начал деятельность по новому направлению.
При работе с неправильными ОКВЭД или без них возможны проблемы и с банковским счётом. Согласно закону № 115-ФЗ, банк может посчитать операцию нетипичной и ограничивать трансакции или вовсе запретить доступ к средствам, а также заблокировать вход в онлайн-сервисы.
Основной раздел – 68 «Операции с недвижимым имуществом». Классы в зависимости от типа деятельности:
Код | Вид деятельности |
68.1 | Покупка и продажа собственного недвижимого имущества |
68.2 | Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом |
68.3 | Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе |
И при регистрации, и в процессе работы бизнес может выбрать любое количество кодов ОКВЭД – ограничений на законодательном уровне нет. Поэтому многие ещё при постановке на учёт в налоговой службе указывают несколько кодов, соответствующих смежным направлениям основного бизнеса на случай расширения, открытия новых филиалов и торговых точек.