Цены на квартиры растут, ипотека дорожает, спрос падает, а новостроек может не хватить. На рынке зреет эффект отложенного спроса, а за ним может прийти дефицит жилья и новый виток роста цен. Выживет ли ипотека и почему её будущее зависит от государства?
Глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко и президент России обсудили ситуацию на рынке недвижимости и будущее ипотеки. Сейчас ситуация не выглядит обнадёживающе. Завершение льготных программ привело к снижению спроса на жильё. К этому добавилась и высокая ключевая ставка. Люди просто не готовы брать кредиты под высокие проценты.
Несмотря на это, власти уже анонсируют новый строительный бум. Глава России уверен: страна готова к масштабному решению «чувствительной темы». Но на практике ситуация сложнее. Мутко признал, что рынок сейчас держится буквально на костылях господдержки:
Основной драйвер покупки жилья — это ипотека: 80% жилья покупается за её счёт. А в структуре ипотеки 70% — это государственные программы
Как только субсидии заканчиваются, спрос падает. После повышения ключевой ставки ЦБ кредиты стали недоступными для миллионов семей. Люди стали чаще оставлять деньги на депозитах, чем связываться с ипотекой. При этом правительство боится другой крайности: спрос вернётся — а квартир не хватит. Тогда начнётся дефицит и цены снова пойдут вверх. Именно это власти и пытаются предотвратить.
Но людям в такие времена важны альтернативные варианты поддержки, поэтому «ДОМ.РФ» уже начал запускать свои пилотные программы. В 30 регионах с низким спросом начали субсидировать процентную ставку — за счёт прибыли самой корпорации. Результат — в два раза выросли и спрос, и количество жилья. Это доказало, что без поддержки покупатели не приходят:
Мы выделили 2,6 миллиарда рублей из своей прибыли, Владимир Владимирович, и начали субсидировать процентную ставку в этих регионах<…>Спрос в некоторых регионах, городах в два раза увеличился – и предложение, и спрос
Но и здесь возникает новая проблема. Готовы ли застройщики начинать новые проекты? Сейчас их сложно запускать, ведь кредитование становится дороже в эпоху высоких ставок. Пусть сейчас эксперты не видят эту проблему как массовую, но если её не будут решать, в будущем могут пострадать и самые крупные компании.
Сейчас рынок удерживает только новые льготные программы. Никакого дефицита жилья не будет, если господдержку продлят. Ведь именно она помогла рынку не рухнуть в 2024 году, после отмены льготной ипотеки. Фактически государство снова становится главным игроком на рынке недвижимости. Без его участия ипотека не работает, спрос падает, а строительство замирает.
Ипотека в России стала для миллионов семей единственным шансом на своё жильё. И как только этот шанс исчезнет, всей системе станет не по себе. Вывод очевиден: никакого бума не будет, если государство уйдёт с рынка.