Если вы решили сделать в своём жилье капитальный ремонт, узнайте, не требует ли он согласований. Иначе можно получить штраф или вовсе лишиться недвижимости. Рассказываем, как оформить перепланировку в квартире и узаконить произведённые ранее работы.
Процесс перепланировки включает несколько последовательных этапов. Рассмотрим процедуру пошагово.
В соответствии с ЖК РФ, перепланировка — это изменения, вносимые в конфигурацию и площадь помещений, переделка внутренней планировки жилья. Результаты таких работ требуют внесения корректив в ЕГРН.
Если работы не влекут изменений характеристик помещения, не влияют на конструктивные элементы здания, они относятся к ремонту, а не к перепланировке. Согласовывать их не требуется.
Без разрешений можно:
Более серьёзные работы требуют согласования, а иногда и вовсе запрещены законом. Изменения, которые можно и нельзя вносить в рамках перепланировки, прописаны в региональных нормативных актах. Например, в Москве они указаны в постановлении правительства № 508-ПП.
В соответствии с этим документом по согласованию можно производить:
Однако собственникам жилья запрещается изменять сечение каналов вентиляционной системы, переносить радиаторы отопления, подключённые к общедомовой системе водоснабжения, устраивать полы с подогревом от общедомового отопления и т. д.
Если разрешено делать задуманные работы, нужно получить разрешение на перепланировку квартиры. Для этого понадобится проект. Он представляет собой документ, в котором отражены все планируемые изменения.
За проектом нужно обратиться в специализированную компанию, входящую в состав саморегулируемой организации (СРО). Проверить, является ли организация членом СРО, можно онлайн.
Проектная организация предоставляет заявителям также техническое заключение о возможности и безопасности работ по перепланировке. Срок разработки документов составляет от 5 до 30 суток. Услуга предоставляется платно.
У москвичей есть возможность получить проект бесплатно. Для этого нужно выбрать одно из типовых решений по перепланировке, разработанных для домов массовых серий, и указать его номер при подаче заявления. Варианты типовых решений доступны в каталоге.
При подаче заявления на проведение типовой перепланировки в Москве Мосжилинспекция самостоятельно организует бесплатное изготовление технического заключения. Заявителю лишь требуется обеспечить доступ в квартиру для специалистов, проводящих обследование.
На этом этапе нужно получить разрешение административных органов на осуществление перепланировки. Необходимо подготовить пакет документов и подать его в жилищную инспекцию через МФЦ или региональный портал государственных услуг.
Возможные варианты подачи документов зависят от правил в регионе. Например, в Москве их можно отправить через портал mos.ru. Для этого в меню услуг нужно найти раздел «Жильё, недвижимость, земля», вкладка «Перепланировка».
После подачи документов необходимо дождаться ответа. Он должен поступить в течение 45 суток. Но обычно процедура проходит быстрее.
Получив разрешение от жилищной инспекции, можете приступать к строительным работам. При этом обязательно нужно следить за тем, чтобы бригада выполняла их в соответствии с утверждённым проектом. В противном случае принимающая комиссия может заставить всё переделывать.
Положительное решение о согласовании перепланировки действует на протяжении 12 месяцев. За это время необходимо осуществить все работы и перейти к заключительному этапу процедуры.
Когда все работы будут завершены, владелец квартиры должен уведомить об этом жилищную инспекцию. Она назначит дату приёмки перепланировки. В назначенный день инспектор придёт и проведёт осмотр.
По результату осмотра будет составлен акт о выполненной перепланировке. Один экземпляр вручат собственнику, второй — останется в архиве, ещё два — жилищная инспекция самостоятельно направит в БТИ и Росреестр для регистрации изменений.
Для подачи заявления в жилищную инспекцию необходимо представить следующий перечень бумаг:
Могут также понадобиться дополнительные документы. Например, если работы по перепланировке касаются мест общего пользования или планируется переустройство в строении, имеющем культурную ценность.
Перечень документов лучше заранее уточнить в жилищной комиссии вашего региона. В некоторых субъектах РФ не нужно представлять учётно-техническую документацию, поскольку органы власти получают её самостоятельно.
Разработка проекта перепланировки — платная услуга. Её стоимость зависит от региона и политики ценообразования компании. Она может составлять от 20 до 100 тыс. рублей. Чтобы сэкономить, узнайте цены у разных проектировщиков.
Упрощённый порядок узаконивания уже выполненных перепланировок должен появиться в России в 2025 году. Если в силу вступят планируемые поправки в ЖК РФ, официально согласовать произведённые ранее работы станет легче:
Когда упрощённая процедура заработает, неизвестно. Её должны были согласовать к 1 января 2025 года. Но на момент написания статьи поправки приняты не были.
Если будет выявлена незаконная перепланировка, жилищная инспекция может выдвинуть требование — узаконить переделку или вернуть жильё в первоначальное состояние. Также собственнику будет выписан штраф. В соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, размер взыскания составляет:
Если проигнорировать требования жилищной инспекции, на нарушителя могут подать в суд. По его решению квартиру могут конфисковать и продать с торгов, чтобы новый владелец устранил опасность.
Дополнительные проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобрёл квартиру в ипотеку. Кредитная организация может выставить собственнику штраф, обязать узаконить переделку и даже отозвать кредит.
Процесс согласования перепланировок — стандартный. Но если речь идёт о новостройках, есть особенности.
На рынке нового жилья предлагаются квартиры свободной планировки. Нередко это привлекает покупателей возможностью расположить стены по собственному желанию и сделать помещения под себя.
Но на практике это не так. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик обязан разработать и предоставить планы всех помещений, как минимум — санузлов, кухонь и жилых зон.
Поэтому, приобретая жильё свободной планировки, покупатель берёт дополнительное обязательство — установить стены в соответствии с проектом застройщика. В противном случае нужно согласовывать переделку по стандартной схеме.
Некоторые банки категорически запрещают делать в ипотечном жилье перепланировки до момента выплаты всей задолженности. Если же в договоре нет прямого запрета на переделку, её всё равно нужно предварительно согласовать с кредитным учреждением. Без этого вам не выдадут разрешение на проведение работ.
Возможность получения разрешения на переделку до момента оформления собственности на квартиру зависит от регионального законодательства. Например, в Москве это допускается. Чтобы пройти согласование, в жилинспекцию представляются договор долевого участия и акт приёма-передачи. Уточняйте информацию в администрации своего субъекта РФ.