Раньше было лучше. Наверняка вы не раз слышали это выражение от старших. Однако если речь заходит о ценах на недвижимость в этом как будто есть доля правды. Помните, сколько стоила квартира в 2000 году? Мы решили поднять архивы ЕМИСС и выяснить, когда стоимость жилья в России была ниже всего.
Думаем, вы не удивитесь, если мы скажем, что цены на квартиры за прошедшие 25 лет выросли очень сильно. Например, в начале 2000-х новая двухкомнатная квартира в Кемерове стоила меньше 900 000 рублей, а теперь — в 7−10 раз больше. В начале века квадратный метр нового жилья в среднем по России стоил примерно 8 500 рублей. В Москве ценник был вдвое выше, 16 000 рублей. Вторичное жильё было дешевле: 5 900 рублей в среднем по России и 15 000 рублей в Москве.
Конечно, напрямую сравнивать эти цены с современными нельзя. Если мы воспользуемся калькулятором инфляции, то выясним, что за 25 лет рубль обесценился в 8,5 раз. Вот как бы выглядела цена квадратного метра жилья, если бы его цена не росла, а лишь индексировалась:
Тип жилья | Стоимость в 2000 году (руб/м²) | Стоимость в 2024 году (руб/м²) | Индексированная стоимость (руб/м²) | Реальный рост цен |
Первичное жильё в Москве | 16 000 | 336 000 | 153 000 | 2.19 раза |
Первичное в регионах России | 8 500 | 167 000 | 76 600 | 2.19 раза |
Вторичное жильё в Москве | 15 000 | 316 000 | 143 000 | 2.20 раза |
Вторичное жильё в регионах России | 5 900 | 108 000 | 56 500 | 1.91 раза |
С ценами на квартиры вы можете ознакомиться здесь. Если бы жильё не дорожало, то любая из них стоила в 2 — 2,5 раза дешевле.
Если сравнить цены на квартиры образца 2024 года с данными выше, что даже с учётом инфляции квартиры в России подорожали более чем в два раза. Но рост цен не был равномерным, а иногда они и вовсе падали. Так было, например, в кризис 2008—2009 годов.
Большинство из вас его помнят. Этот кризис начался в США в 2008 году и за год прошёлся по всему миру: от Швейцарии с её банками до России с её недвижимостью. Во многих странах он так или иначе обрушил экономику и обанкротил множество предприятий. Принято считать, что квартиры тогда в среднем подешевели на 30% к докризисным временам.
В статистике ЕМИСС это тоже отражается. Особенно наглядно масштаб проблем виден в 2009 году. Например, квадрат «вторички» в России за 9 месяцев того года подешевел на 7 000 рублей, а квадрат нового жилья — на 2 000, это от 3% до 12−13%. Подешевело даже жильё в Москве: когда ещё такое случалось? Всё потому, что тогда банки почти отказались от ипотеки, а без неё купить квартиру было тяжеловато.
Многие риелторы вспоминают те годы как апокалипсис и рассказывают, что на пике кризиса квартиры продавали чуть ли не себе в убыток. Однако статистика показывает что это не совсем так. В конце 2009 года средняя стоимость квадратного метра в России составляла 52 000 рублей. С поправкой на инфляцию жильё с начала XXI века подорожало в 2,5 раза. Так что даже в самый тёмный час жильё было довольно дорогим.
Промежуток с 2010 по 2014 год был самым лучшим временем, чтобы купить квартиру в России. Цены на жильё снижались и в номинальном, и в реальном выражении. Например, в 2010 «вторичка» в среднем по России стоила 59 000 рублей за квадратный метр, а в 2014 — 58 000 рублей. Цены в Москве номинально чуть подросли, но в реальном выражении тоже снизились.
А потом наступил 2014 год. Это был наш, отечественный кризис. Его вызвала реакция западного мира на то, что Крым вернулся в состав РФ. Против России усилили санкции, тогда же упали мировые цены на нефть. В результате стало плохо всем, в том числе и застройщикам.
По сути, этот кризис длится до сих пор. Его не преодолели — к нему приспособились. Часть застройщиков, вроде знаменитой СУ−155, ушли с рынка, другие, наоборот, выиграли. Именно тогда на первый план выходят современные гранды этого бизнеса, такие как «Самолёт» и ПИК.
До 2014 года цены вели себя разнонаправленно. Вторичное жильё продолжало номинально дешеветь, а вот новые квартиры потихоньку дорожали. К концу 2019 года квадрат первички в Москве перевалил за 200 000 рублей. В среднем по России он стоил более 70 000. Как выяснилось, это были ещё цветочки.
К 2020 году в правительстве страны заметили, что молодым семьям всё тяжелее покупать квартиры. В то же время застройщики страдали от последствий коронавирусного локдауна. Тогда на свет появился проект, который должен был помочь всем: льготная ипотека.
Её суть в том, что для некоторых категорий граждан ставка по ипотеке может быть ниже рыночной. Это 6%, как при семейной ипотеке, или даже 3% - такую ставку определили для сельской ипотеки. Государство доплачивает банкам разницу между этой ставкой и ключевой. Для многих семей стало единственной возможностью купить жильё без помощи родственников.
Программа произвела фурор. Те, у кого не было своего жилья, обзавелись им. Те, у кого оно уже было, часто покупали второе, под аренду или для детей. По законам рынка огромный спрос привёл к быстрому росту цен. За последние 4 года стоимость квартиры в среднем выросла в 1,5−2 раза. Сейчас новостройка в Москве стоит в среднем 336 000 рублей за квадратный метр, а в России — 167 000 рублей за ту же площадь.
Быстрый рост цен отразился и на средней площади квартиры. ДОМ.РФ сообщал, что если в 2000 году люди в среднем брали жильё почти в 70 «квадратов», то теперь стандартная покупка усохла до 51. Сейчас почти половина квартир, которые сдают застройщики — это «однушки». В начале нулевых больше половины нового жилья было трёх- и четырёхкомнатным.
В ближайшем будущем возможностей купить квартиру будет только меньше. Приобрести жильё без ипотеки по нынешним ценам очень тяжело. Также тяжело и государству: со ставкой в 21% оно всё хуже «вывозит» льготную ипотеку. Своё слово говорит и ЦБ которому нужно сбить инфляцию, и он делает всё, чтобы банки выдавали как можно меньше кредитов. Сама инфляция тоже влияет на цену квартир: дома ведь нужно строить из постоянно дорожающих материалов.
Однако уже в 2026 году ситуация может поменяться. Если ключевую ставку снизят, то государство наверняка будет вкладываться во льготы активнее. Кроме того, есть надежда, что к этому моменту всё утрясётся во внешней политике и СВО больше не будет давить на экономику. Возможно, даже некоторые санкции снимут.
Но сильно радоваться не стоит. Цены на жильё в любом случае будут расти, если не произойдёт очередного крупного кризиса. Вероятно, мы увидим 400 000 рублей за «квадрат» в Москве и 150 000 — в среднем по России. Всё потому, что логистика, стоимость самих материалов и другие затраты застройщиков никуда не уйдут, и их как-то нужно будет отбивать.