Ощущаете, как весна пробуждает в вас волну активности, и внутренний голос твердит: «Надо бы докупить ещё семян моркови, сгоняй в садовый центр»? Однако в дачных делах есть более серьёзные вопросы, чем выбор семян и рассады. Вы уверены, что ваш дом или другие постройки не окажутся под угрозой сноса по решению суда? Знаете ли вы, не мешает ли ваш сарай соседям, не высоковат ли забор? Даже наличие статуса собственника и выписка из ЕГРН не гарантируют, что вас не заставят всё это сломать.
Если вы возвели дом, но ещё не зарегистрировали его в Росреестре, учтите — на земле под ИЖС можно построить отдельно стоящее здание высотой не более 20 метров и не более 3-х этажей в высоту. Технический, мансардный и цокольный (расположенный более, чем на 2 метра от уровня земли) этажи тоже учитываются при подсчёте.
Если в техническом плане дома более 3-х этажей, то ему могут вынести приговор — «снести».
Ещё одна причина, по которой дом может попасть под снос, — земельный участок получен не в установленном порядке. Это может быть мошенничество или просто самовольный захват участка. Например, у вас есть 6 соток, а рядом пустырь. Вы строите дом, выходя за пределы своего участка, а потом выясняется, что у пустыря есть хозяин и он не доволен, что его собственность захватили. Придётся договариваться с владельцем земли, сносить дом или переделывать его так, чтобы он не заходил на территорию соседа.
Дома, построенные без разрешений или с нарушением строительных норм и правил, тоже могут подлежать сносу по решению суда. Часто встречаются разбирательства между владельцами двух смежных участков, когда один считает, что сосед нарушил его права, а также угрожает жизни и здоровью. Самое распространённое нарушение — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка.
Предметом спора между соседями может быть тень, которая падает на участок и не даёт расти кабачкам, дождевая вода с крыши, которая размывает землю и прочие неудобства. Разбирательства возникают, потому что в законе сказано, что строения на участке не должны нарушать ничьи права и не должны никому мешать.
Дом и все строения на нём могут подлежать сносу, если земля понадобилась для государственных и муниципальных нужд. Например, строение газопровода или дороги. Но в этом случае государство выплачивает компенсацию. Владельцы домов и земель судятся не за право оставить дом (оспорить решение, принятое на федеральном уровне невозможно), а за размер выплаты.
Если дом построен в границах охранной зоны (нефте- газопроводов, железнодорожных путей), то его тоже потребуют снести. Но, если на момент строительства в публичном доступе не было сведений об охранной зоне (отметок на картах, опознавательных знаков), то дом можно сохранить.
Поправка в закон принята в 2018 году. До этого дочерние компании Газпрома через суд заставляли сносить десятки домов, находящиеся вблизи газопроводов, хотя на момент строительства никто о них не знал.
Баня может пострадать из-за нарушения противопожарных норм — маленького расстояния до соседнего участка и строения.
Но и в этом случае суд может встать на сторону владельца строения и запретить снос. Например, в 2019 году ВС рассматривал дело о двухэтажной кирпичной бане, которая вплотную лепилась к участку соседа, да ещё и заливала огород дождевой водой, потоком стекающей с крыши.
Верховный суд постановил, что снос — крайняя мера. Сначала надо рассмотреть варианты устранения нарушений, а суды нижней инстанции это не сделали.
В это же время, если суд видит прямую угрозу жизни и здоровья, то примет решение о сносе. Например, Кировский районный суд города Омска постановил снести деревянную баню, которая стояла в 3-х метрах от чужого дома вместо установленных 15-и.
Незаконным заборам тоже не место на участках. По общим правилам высота забора не должна превышать 1,8 метров. Глухой забор между участками можно устанавливать лишь с согласия соседа, а со стороны улицы — с согласия СНТ.
В населённых пунктах правила установки забора регулируют местные правила землепользования и застройки.
Если соседи пойдут в суд, то он может принять решение о сносе. Так произошло в Екатеринбурге:гражданин добился сноса соседского монолитного забора высотой 2,5 метра.
Прочитав нашу статью, кто-то начнёт опасаться, что его баня или забор поставлены неправильно, а любимая черешня выросла настолько, что бросает тень на окна соседа. Не надо ничего сносить, перестраивать или рубить. Но «постелить соломки» не помешает.
Учитывайте, что большинство споров с соседями происходит от того, что люди не нашли общего языка, не договорились. Поэтому под разными предлогами попытайтесь получить от соседа письменное согласие на установку глухого забора или размещение постройки ближе установленных лимитов по закону.
Не беспокойтесь, если постройка от 2020 года, а согласие вы получили только в 2025. Это называется последующим одобрением, что заменяет согласие в таких ситуациях. Сосед уже не сможет инициировать спор и готовить о том, что он был против сплошного забора, а вы его возвели против его воли. В суде вы сможете показать письменное одобрение постройки. Для суда это будет означать, что права соседа не нарушены.
Всегда учитывайте, что соседи по даче могут меняться, равно как и законы. Поэтому старайтесь не допускать опасных для вас ситуаций.