Договор пожизненной ренты: что это такое и как его получить?

Можно получить в собственность дом или квартиру, оформив договор пожизненной ренты. Разберёмся, что это за сделка и как она работает. Рассмотрим, что такое рента, какими законами регулируется, насколько надёжным будет договор, как его правильно оформить, какие плюсы и минусы он имеет. Также расскажем, можно ли продать или передать по наследству другому человеку квартиру, на которую оформлена рента.

Что такое договор ренты с пожизненным содержанием

По договору ренты одна сторона (получатель) передаёт другой (плательщику) в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на имущество, которое ему передаётся, выплачивать получателю определённую сумму (ренту) или предоставлять средства на его содержание в другой форме (ст. 583 ГК РФ).

Простыми словами — это сделка, по которой собственник или собственники недвижимости передают её другому лицу в обмен на содержание, уход, питание или финансовые выплаты. Чаще всего договор ренты заключается с пожилыми людьми, не имеющими родных и близких.

Рента может быть двух видов: бессрочная (постоянная) или пожизненная (на срок жизни получателя). Важно знать о пожизненной ренте квартиры, что это сделка, которая устанавливается на период жизни гражданина, передающего своё имущество под выплату ренты, или на период жизни другого указанного им гражданина. Рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, например, мужа и жены, в равных долях или в частях, указанных в договоре (ст. 596 ГК РФ). Когда один из получателей ренты уходит из жизни, его доля передаётся тем, кто остался, если иное не оговорено договором.

Кто может заключить договор пожизненной ренты

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо. Платить ренту могут физические, юридические лица, а также регионы, муниципалитеты, государство. Договор может быть заключён и между родственниками: родителями и детьми, бабушками и внуками. Между супругами рентное соглашение заключить нельзя.

Оформление договора ренты

Для оформления документа с юридической силой необходимо:

1. Согласовать условия. Все стороны должны понимать суть договора: размер платежей, порядок выплаты, способ подтверждения перевода/получения рентных платежей, принцип индексации, что произойдёт, если будут нарушены согласованные условия. Рентное содержание, включающее покупку продуктов, лекарств, оказание услуг, должно быть подробно описано в договоре.
2. Оформить договор. Рекомендуется оформить договор через нотариуса, так как речь идёт о недвижимости. Обратиться к специалисту нужно по месту нахождения предмета сделки: квартиры, дома, земельного участка. Если недвижимость приобреталась в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга/супруги.
3. Зарегистрировать договор. Регистрация проводится через Росреестр. Это проще сделать через МФЦ. Если сделка оформляется через нотариуса, он сам отправит документы о государственной регистрации права в Росреестр.

Чтобы договор соответствовал действующему законодательству, может понадобиться юридическая помощь. Это позволит принять во внимание существенные условия сделки, оформить документ с учётом интересов всех сторон.

Документы, необходимые для заключения договора

Перечень необходимых документов включает следующие позиции:

• выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости); её можно заказать онлайн на сайте Росреестра;
• основание возникновения права на недвижимость (купля-продажа, приватизация, наследование и т. д.);
• технический паспорт на квартиру;
• паспорта собственников недвижимости;
• выписку из лицевого счёта.

Также может понадобиться справка из наркологического, психоневрологического диспансеров о том, что получатель не состоит на учёте и является дееспособным.

Содержание и форма договора

При оформлении сделки необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ. Так, размер пожизненной ренты в расчёте на один месяц должен быть не меньше величины прожиточного минимума субъекта РФ, где находится имущество, являющееся предметом договора. Когда величина прожиточного минимума растёт, увеличиваются и пожизненные выплаты (ст. 597 ГК РФ). Они производятся по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия, которые обязательно включают в документ:

• данные о сторонах сделки;
• описание объекта (адрес, стоимость, площадь и т. д.);
• обязательства, при нарушении которых одна из сторон имеет право аннулировать договор;
• информация о платежах или оказываемых услугах, их размер, дата внесения;
• дата подписания документа.

Договор заключается в свободной форме и заверяется нотариально. Главное — включить в него все существенные моменты. Примерная форма может выглядеть так. К документу обычно оформляется передаточный акт.

Преимущества и недостатки договора ренты

Как и каждая сделка, заключение рентного договора имеет плюсы и минусы для всех сторон.

Для плательщика

Преимущества для плательщика:

1. Получение недвижимости за ежемесячные платежи или оказание помощи.
2. Оформление права собственности на рентную недвижимость сразу после заключения договора.
3. Гарантия своих прав, если не нарушать договор. Рентополучатель не имеет права при соблюдении всех условий, оговорённых договором, его расторгнуть.

Недостаток для плательщика: если имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, будет случайно повреждено или уничтожено, это не освободит плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, указанных в договоре (ст. 600 ГК РФ).

Для получателя

Основные преимущества для владельца квартиры, дома, земли состоят в следующем:

1. Обеспечение себя уходом и пожизненным дополнительным доходом без необходимости выезжать из своего жилья.
2. Сохранение необходимости помогать или переводить денежные средства, даже если недвижимость, являющаяся предметом договорённости, будет уничтожена в результате пожара или другого чрезвычайного происшествия.
3. Продать, подарить недвижимость без согласия рентополучателя рентодатель не может.

Недостатки для владельцев недвижимости: высокий риск заключить договор с мошенниками, поставить под угрозу свою жизнь. Рентодатель в случае ухода из жизни рентополучателя станет собственником его жилья. Недвижимость после заключения договора ренты меняет владельца, им становится рентодатель.

Процесс заключения и расторжения договора

Чтобы у рентодателя не возникало ненужных проблем, рекомендуется:

1. Познакомиться с получателем. Узнать о его семье, потенциальных наследниках, кто и когда был зарегистрирован в жилье, которое планируется использовать в качестве рентного.
2. Проверить психологическое состояние получателя. Рекомендуется провести медико-психологическую экспертизу в государственном учреждении по месту жительства получателя. Выводы эксперта позволят избежать любых претензий от потенциальных наследников.
3. Представить нотариусу экспертное заключение, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что получатель ренты в здравом уме, на учёте не состоит.

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по договорённости сторон через нотариуса или по требованию одной из сторон. Получатель имеет право расторгнуть договор, если существенно нарушены его условия. Может потребовать от плательщика вернуть имущество, переданное по рентному договору с включением его стоимости в счёт выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). Причём это право не прекращается и после ухода из жизни получателя. Расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется через суд.

Какие налоги нужно платить на ренту

Единовременная денежная выплата рентополучателю облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 или 15% в зависимости от суммы (п. 1.1. ст. 224 НК РФ).

Как избежать мошенничества при заключении договора

Чтобы избежать мошенничества, рисков для каждой из сторон, оформляйте документ с привлечением профессиональных юристов и нотариуса. Зачастую мошенники под видом ренты предлагают подписать договор дарения. В результате собственник теряет своё жильё, не получая ренты.

Переходит ли рента по наследству

После подписания договора и его нотариального заверения ренту оформляют в Росреестре. С этого момента плательщик и получатель обязаны выполнять взятые на себя обязательства. Имущество, включённое в рентный договор, исключается из наследственной массы. На момент ухода из жизни получателя рентных платежей недвижимость полностью переходит в собственность плательщика.

Если из жизни уходит плательщик ренты, его обязанности по выплатам переходят к наследникам. Они должны продолжать платежи или оказывать услуги в соответствии с обязательствами, которые взял на себя наследодатель.