Как недорого купить квартиру в новостройке

Цены на новостройки кусаются — не подойдёшь. Экономисты говорят, что жильё будет дешеветь. Только надо понимать, что речь идёт не о фактическом снижении стоимости жилья, а росте, не дотягивающем до инфляции. Например, если в среднем цены выросли на 10%, а квартиры подорожали только на 5%, то для экономиста это означает, что жильё стало дешевле. Для покупателя же никакого снижения не было. Год назад «однушка» стоила 3,3 млн рублей, а сейчас — на 16 500 рублей больше. Можно, конечно, подыскать квартиру в доме, который построили ещё в прошлом веке — они дешевле. Но кому хочется жить в пропахших плесенью комнатах? Если уж покупать, то более свежий вариант — к примеру, напрямую от застройщика. Чтобы недорого купить квартиру в новостройке, надо попытаться снизить стоимость. Для этого есть несколько проверенных способов, о которых и расскажем.

Для начала нужно определить, каким способом вы планируете купить квартиру — с помощью кредита или за свои деньги. Если собственных денег нет, то в первую очередь рассмотрите льготную ипотеку.

Льготные ипотечные программы

Массовую льготную ипотеку прикрыли с 1 июля 2024 года, но другие государственные программы продолжают работать:

1. Дальневосточная ипотека (действующие условия);
2. Арктическая ипотека (действующие условия);
3. Сельская ипотека (действующие условия);
4. Военная ипотека (действующие условия);
5. IT-ипотека (действующие условия);
6. Семейная ипотека (действующие условия).

Если вы не подпадаете ни под одну из указанных льготных программ, проверьте, нет ли в вашем регионе местных форм поддержек для покупки жилья. Это могут быть как региональные ипотечные программы, так и скидки к ставке по жилищному кредиту. Исчерпывающая информация о поддержке должна быть в органах соцзащиты. О действующих жилищных льготах также обычно знают в банках.

Не забывайте, что молодые семьи (с детьми и без) также могут получить от государства деньги на покупку первого жилья. Размер выплаты — 30−35% от стоимости квартиры.

Безусловно, льготная ипотека не уменьшит стоимость квартиры, зато существенно сократит фактические затраты на покупку жилья, если нет денег. Покажем на примере новостройки стоимостью 5 млн рублей, первоначальном взносе 30% и сроке 10 лет:

1. При ставке 6% (семейная ипотека) переплата по кредиту составит 1,2 млн рублей.
2. При ставке 20% (рыночная ипотека без каких-либо льгот) — 4,6 млн рублей.

Акции и скидки от застройщика

Вне зависимости от того, как именно вы хотите купить новостройку — за наличные или в кредит, обязательно сравните условия у всех застройщиков, которые возводят дома в выбранном районе. Строительные компании проводят разнообразные акции, благодаря которым можно приобрести жильё дешевле, чем по рынку. Рассмотрим, какие программы могут быть у застройщика, поищем в каждой подвох.

Скидки на квартиры

Застройщики нередко делают скидки покупателям при определённых условиях:

1. Оплатить от 50% до 100% стоимости квартиры сразу.
2. Купить жильё на старте продаж.
3. Купить несколько квартир или квартиру вместе с машиноместом и кладовой.
4. Приобрести непопулярную квартиру — на первом или последнем этаже, боковые и угловые, рядом с лифтами, с неудачной планировкой, с видом на кладбище или свалку.
5. Привести друга, который купит жильё (сетевой маркетинг рулит).
6. Купить одну из последних квартир в доме.

К скидкам от застройщиков люди относятся по-разному: одни — скептически, другие — наоборот, восторженно. Истина где-то посередине.

Если застройщик предлагает большую скидку, особенно на этапе строительства, это может говорить о проблемах компании. Когда дом уже сдан, крупных скидок точно не будет. Исключение — строительные недостатки. Их может выявить профессионал в этой сфере. Желательно обзавестись таким другом перед покупкой новостройки.

Что же касается небольших скидок — до 20%, то тут может быть два варианта. Либо речь идёт о непопулярной квартире, либо скидка изначально заложена в цену жилья. То есть условно застройщик завысил стоимость, а теперь продаёт квартиру подешевле. Вспомните нереальные цены на маркетплейсах, по которым никогда не продают — товар всегда идёт со скидкой.

Акции от застройщиков и банков

Скидки от застройщиков чаще действуют в течение непродолжительного времени. Так, строительная компания на старте продаж может предлагать скидку в 10% от ценника. Через месяц — 5% при внесении 50% от стоимости жилья. К концу продаж — опять 10%. Одним словом, практически в любое время жильё продаётся с той или иной скидкой.

Акции тоже могут носить кратковременный характер — длятся от пары недель до нескольких месяцев. Тот или иной вид акции есть практически у каждого застройщика:

1. Ипотечные акции. Они позволяют снизить ставку по жилищному кредиту, в том числе льготному. Часто низкие проценты действуют недолго — например, в течение одного года при сроке договора в 10 лет. Подвох заключается в том, что застройщик может завысить стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои затраты. Ведь именно он платит банку разницу между рыночной ставкой и той ставкой, которая действует для вас.
2. Траншевая ипотека. Суть акции заключается в том, чтобы выдавать кредит частями. На первоначальном этапе, пока здание строится, банк выдаёт вам 15−30% от стоимости квартиры. После завершения строительства — оставшуюся сумму. Поскольку размер кредита изначально небольшой, то и переплата меньше. Но подвох кроется в том, что ставка по такому кредиту может быть выше, чем по обычному, как и требования к первоначальному взносу. Кроме того, как считает Центробанк, траншевая ипотека опасна для застройщиков. Поэтому скорее всего акция будет распространяться только на самые непопулярные квартиры — те, которые обычно продаются дольше всех.
3. Рассрочка от застройщика. Суть акции заключается в том, что вы покупаете квартиру, оплачивая по частям в течение определённого промежутка времени — от шести месяцев до года, реже дольше. Нередко рассрочка идёт с процентами. То есть фактически затраты на покупку жилья оказываются выше его стоимости. Подвох тут в том, что цена квартиры может быть завышена (вряд ли кто-то бесплатно готов ждать денег целый год). Кроме того, жильё может оставаться в собственности застройщика до того момента, пока вы не внесёте последний взнос. ЦБ также не в восторге от таких акций. Во-первых, взносы получаются слишком большими. Во-вторых, долговая нагрузка не фиксируется в кредитной истории. В результате не учитываются платежи по другим кредитам, что нередко приводит к потере денег и жилья. Например, вы не справились с нагрузкой и не закрыли вовремя рассрочку — квартира будет потеряна, а вернуть уплаченные средства сложно.
4. Трейд-ин. У некоторых застройщиков также есть трейд-ин-акции, в рамках которой вы можете обменять старую квартиру на новую с доплатой. Чаще всего застройщик выкупает у вас жильё, а взамен вы получаете в собственность новую квартиру, доплатив разницу. Чаще всего такие акции действуют на этапе строительства. Самый большой минус — непонятно, где жить, пока дом строят. То есть с единственным жильём провернуть схему крайне сложно и может быть затратно (если на время строительства снимать квартиру).

Подарки при покупке квартиры

Нередко застройщики проводят акции с вручением покупателям квартир подарков. Презенты бывают разными. Одни дарят бесплатную поездку на такси до офиса, другие — место на парковке. Также застройщики могут преподносить покупателям:

• кладовую;
• отделку квартиры;
• ремонт квартиры;
• сертификат в строительный магазин;
• годовой абонемент в фитнес-клуб;
• медицинский сертификат.

Одним словом, в качестве подарка может выступать абсолютно всё — в зависимости от фантазии застройщика. Но каждый покупатель должен помнить, что куда важнее сама квартира, её расположение, качество застройки, стоимость и так далее. Наличие или отсутствие подарка не должно быть в списке значимых характеристик покупки вовсе. Хотя, конечно, приятно получить в качестве бонуса место на парковке, на покупку которого не хватало денег.

Кешбэк за покупку жилья: что это такое и как работает?

Иногда застройщики выплачивают покупателям кешбэк за покупку квартиры. Некую долю от стоимости жилья — 10−15%. Чаще всего это не живые деньги, а некий сертификат на приобретение машиноместа, кладовой, отделки и так далее.

Фактически в этом случае кешбэк — это завуалированная скидка или подарок от застройщика. Значит, и отношение к нему должно быть соответствующее. Пусть этот бонус будет в конце списка условий, по которым вы сравниваете квартиры от разных строительных компаний.

Частенько можно встретить кешбэк за покупку квартиры и в банках. Предложение часто ограничено одним-двумя застройщиками. Здесь также размер кешбэка варьируется от 10% до 20%.

Есть подвох. Банки частенько пользовались такими бонусами, чтобы продолжать выдавать ипотеку без первоначального взноса.

Пример

Вы покупаете квартиру, оплачивая первоначальный взнос с помощью карты. Банк возвращает 100% от операции, но не больше 15% от стоимости жилья. Фактически вы покупаете квартиру без первого взноса. Чаще всего ставки по такому жилищному кредиту выше.

Центробанк заметил уловки банков и прикрыл схему. С 1 января 2025 года кредитным организациям запрещено использовать кешбэк в качестве первоначального взноса. Так написано в ипотечном стандарте, который банки должны соблюдать.

В ипотечном стандарте есть и другие ограничения. Например, с этого года банкам и застройщикам запрещено выдавать ипотеку по сниженной ставке, если завышается стоимость квартиры. Кроме того, с 1 июля кредитные организации не смогут продавать скидку к ставке по жилищному кредиту.

Когда можно торговаться с застройщиками

Представьте, что вы нашли квартиру своей мечты, но у застройщика нет ни скидок, ни акций, ни подарков. Вот цена. Хочешь купить — плати.

Не совсем так. Если вы покупаете жильё у застройщиков напрямую (нет никаких посредников), можно и даже нужно просить скидку. Какой она будет, зависит от вашего красноречия и того, сколько компания прибавила к себестоимости.

Как просить скидку

Если речь идёт об идеальной квартире (прекрасный вид из окна, удобная планировка), скидки добиться сложно. Застройщик понимает, что на этот вариант обязательно найдётся покупатель по указанной цене.

Чтобы получить скидку, ищите квартиру с не критичными для вас изъянами. Например, некоторых людей не страшит вид из окна на кладбище. Пусть видны могилы, зато тишина по ночам. Остальные недостатки мы перечислили в блоке «Скидки на квартиры». Каждую из них можно использовать при торге.

Какими психологическими приёмами пользоваться, торгуясь с застройщиком

Прося у застройщика скидку на жильё, смело пользуйтесь психологическими трюками:

1. Начните сомневаться в покупке.
2. Расскажите, что конкурент продаёт вот такую-то квартиру по более низкой стоимости (предварительно изучите цены на рынке).
3. Просите большую скидку. Начинайте торг с максимума, чтобы получить то, что хотите.
4. Обратите внимание менеджера на плохую экономическую ситуацию — высокую ключевую ставку, заоблачные цены на жильё и замедление роста ВВП, во время которых готовых купить квартиру не так-то много.
5. При покупке квартиры летом обязательно укажите на то, что сейчас покупателей на рынке немного.