Представьте: ваше мечта иметь собственное жильё уже вот-вот осуществится. Вы готовы подписать договор, но опасаетесь, что вас обманут или сделку признают недействительной через суд. Сократить риск можно, если заверить договор у нотариуса. Более того, по закону некоторые сделки с недвижимостью можно проводить только через нотариуса. Но насколько он гарантирует, что в один прекрасный день в вашем доме не появятся неизвестные и не заявят, что теперь они хозяева? Спасает ли нотариус от подобных рисков? Если гарантии повышаются, то как выбрать подходящего нотариуса, оформить через него покупку квартиры и насколько при этом вырастут расходы покупателя?
Покупка квартиры для большинства людей – важная сделка, а порой и единственная за всю жизнь. Это дорогое имущество, за которое многие выплачивают кредиты полжизни. Естественно, каждого пугает, что сделку могут оспорить и признать в суде недействительной.
Уменьшить риск поможет оформление сделки у нотариуса. Нотариус проводит полную проверку условий сделки, полномочий сторон, сам составляет договор и заверяет. В некоторых случаях закон прямо обязывает заверять договор купли-продажи у него.
По закону продавец и покупатель могут заключить договор и без участия нотариуса: прийти в МФЦ с готовым составленным документом, подписать его, рассчитаться и подать все документы на регистрацию в Росреестр.
По закону заверять сделку купли-продажи у нотариуса обязательно нужно (ст. 163 ГК РФ), когда:
В остальных случаях обращение к нотариусу – добрая воля участников договора. Чтобы визит был успешным и оставил только приятные впечатления, нужно уделить внимание выбору нотариуса.
Заверять договор купли-продажи можно у любого нотариуса, а не только по месту своей прописки или нахождению квартиры. Поэтому вы вольны обратиться к любому специалисту, в зависимости от ваших симпатий. Учитывайте:
Например, многие риелторы и юристы предпочитают обращаться к одному и тому же нотариусу. Свой выбор они объясняют так: тот быстро ориентируется в сделках, не затягивает процедуру, не сноб и не груб с клиентами.
Когда вы обращаетесь к нотариусу, он не просто ставит подпись и печать на многостраничном договоре и берёт за это немаленькие деньги. Нотариус:
Не думайте, что вы всё сможете сделать в один день. Как правило, нужен предварительный визит, во время которого вы поясните нотариусу, какой договор хотите заключить (купли-продажи, ренты, дарения и пр.). Нотариус выяснит семейное положение, перечислит документы, которые вы должны принести, а какие справки он сможет собрать и сам.
Скорее всего, нотариус попросит вас оставить копии заранее, чтобы подготовить сделку.
Вы договоритесь на определённый день и час. В это время все участники сделки собираются, приносят оригиналы документов. Нотариус всё ещё раз проверяет, разъясняет. Стороны подписывают документы, производят расчёт (или помещают деньги в депозит). Нотариус отправляет документы на регистрацию в Росреестр и принимает оплату за свои услуги.
Сейчас налажены многие межведомственные связи, и нотариус может самостоятельно получить большинство нужных справок и документов. Естественно, что оригиналы документов стороны приносят с собой.
Вот что должен принести сам продавец:
Покупатель приносит только паспорт и деньги.
Как видим, нотариус, заверяя сделку, проверяет много факторов. Такая проверка уменьшает риски споров вокруг квартиры и увеличивает гарантии для покупателя. Каждый был бы не против получить дополнительную гарантию «чистоты сделки», если бы не одно «но» - цена.
Услуги нотариуса недёшевы. Они складываются из:
Нотариальный федеральный тариф устанавливается в Налоговом кодексе и «Основах законодательства о нотариате». Он состоит из двух частей – твёрдой суммы и процента от суммы сделки.
Например, при продаже квартиры стоимостью от 1 до 10 млн рублей постороннему лицу тариф составит 7 000 рублей плюс 0,2% от суммы свыше 1 млн.
Пример расчёта: Валера продаёт квартиру Михаилу за 8 млн рублей. Федеральный тариф составит: 7 000 + 14 000 (7 млн*0,02)=21 000 рублей
Тариф ниже, если продаёте недвижимость родственнику. При той же стоимости квартиры тариф составит 3 000 рублей плюс 0,2%. В нашем примере общая сумма тарифа будет: 3 000+14 000= 17 000 рублей.
Законом установлены максимумы тарифа: при продаже недвижимости родственникам – 50 000 рублей. При продаже незнакомым лицам тариф не может превысить 100 000 рублей.
Прайс на услуги правового и технического характера. Сюда входит услуга запросов, разработка проекта договора, его прошивка, копирование документов и т. д. Ещё эту часть платы называют региональным тарифом. Но это лишь условно. Законом эта составляющая стоимости услуг нотариуса не ограничивается, каждый нотариус разрабатывает прейскурант сам. Но региональная нотариальная палата утверждает лимиты для нотариусов своего региона. То есть нотариус вправе разработать свой прайс, но поставить цену выше, чем установила региональная палата, не может.
Так, например, за удостоверение договора купли-продажи не родственнику максимальный региональный тариф для московских нотариусов установили в размере 8 700 плюс 2 000 рублей за каждый объект, начиная со второго (если продается сразу несколько объектов), максимально – не больше 12 700 рублей.
Пример: региональный тариф за удостоверение договора продажи квартиры ценой 8 млн рублей составит 8 700 рублей
Итого участники сделки должны заплатить нотариусу за услуги: 21 000+8 700=29 700 рублей
Как видим, сумма немаленькая. Плюс ещё нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре. Для граждан сумма госпошлины составит 4 000 рублей, если цена объекта не превышает 20 млн рублей.
Госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре, как правило, оплачивает покупатель. Но никаких правил распределения расходов нет. Непременно возникает вопрос: кто будет оплачивать услуги нотариуса.
Полагаем, что стороны должны заранее договориться об этом. Возможно, продавец согласен сделать скидку, чтобы покупатель смог потратить эти деньги на нотариуса.
Если вы обязаны были заверить сделку у нотариуса, но не сделали этого – Росреестр не зарегистрирует сделку. Она попросту не состоится, а состоявшаяся случайным образом всё равно будет ничтожной (недействительной, п. 3 ст. 163 ГК РФ). Когда сделку заверять у нотариуса не обязательно, стороны лишь рискуют, что в дальнейшем возникнет спор, и договор признают недействительным в суде (ст. 166 ГК РФ).
Покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. По закону (п. 2 ст. 167 ГК РФ), если сделку признают недействительной, каждый участник должен вернуть друг другу всё полученное. То есть покупатель возвращает продавцу квартиру, а тот – деньги покупателю.
Опасность кроется в том, что денег у продавца уже может и не быть. Суд велит их взыскать, а потом пристав списывает их с зарплаты или пенсии много-много лет. Фактически же покупатель уже не накопит ту же сумму и на неё не купить другое жильё.
Продавец рискует меньше. По недействительной сделке он опять будет владеть квартирой, но обязан будет вернуть деньги покупателю. Если он их уже потратил, он просто будет выплачивать долг годами и десятилетиями по исполнительному листу.
Нотариус несёт ответственность за то, что что-то недосмотрел, когда удостоверял сделку. Если суд признал нотариально заверенный договор недействительным, пострадавший вправе взыскать весь ущерб с нотариуса.
Каждый нотариус по закону обязан страховать свою ответственность. Возмещение ущерба производится как раз из страхового покрытия, а если его не хватит – из личного имущества нотариуса. Если и его не хватит – то из средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (ст. 17 «Основ законодательства РФ о нотариате»).
Минимальная сумма страховки для городского нотариуса – 2 млн рублей, сельского – 1,5 млн рублей. Полагаем, что уже сейчас этой суммы недостаточно для покрытия ущерба, ведь самая маленькая квартиры уже сейчас стоит больше 2 млн рублей.
Но это – минимум страхового покрытия. Нотариус может заключить договор страхования и на бо́льшую сумму. Законом это не запрещено.
Конечно, все риски никакой нотариус не сможет ликвидировать. Но, по крайней мере, он досконально проверит полномочия продавца и обратит особое внимание на историю продаваемой квартиры. Те риски, что останутся, будут уже минимальными.
Тем не менее, нотариус в сделках, которые не подлежат обязательному удостоверению, не особо нужен. Он проводит те же действия, что и любой юрист, проверяющий сделку. И тут возможны ошибки, невнимательность, человеческий фактор. Более того, многие специалисты не проверяют всю цепочку перехода прав на квартиру, а ограничиваются только историей последней сделки. Однако в судебной практике немало случаев, когда оспаривали какую-то старую сделку, а потом по цепочке и все, которые заключили уже после неё. И заверка договора нотариусом не спасала.
Получается, что гарантию чистой сделки нотариус не даёт. Ну, максимум, на что можно рассчитывать – на страховку, за счёт которой он покроет убытки (или их часть) в случае, если заверенную сделку суд признает недействительной.