Деньги, полученные после продажи квартиры, государство считает доходом и требует, чтобы с них был уплачен НДФЛ. Рассмотрим, как не платить налог с продажи квартиры и другой недвижимости. Разберёмся, через сколько лет можно продать квартиру без налога, какие льготы существуют и можно ли законным способом уменьшить размер налога на доход физических лиц (НДФЛ).
Доходы, полученные владельцами после продажи недвижимого имущества стоимостью более миллиона рублей, должны быть учтены при уплате НДФЛ в размере:
С 2025 года в РФ вводят новые правила расчёта налога на доходы физических лиц (176‑ФЗ). Изменения касаются и продажи недвижимости. Раньше расчёт НДФЛ при продаже квартиры осуществлялся по одной ставке — 13 или 30 процентов.
Владельцы недвижимости, у которых квартира находилась в собственности меньше минимального срока (три года или пять лет в зависимости от ситуации), должны самостоятельно составить налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) и заплатить налоги.
Внести необходимую сумму при продаже квартиры можно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС):
Сервис позволяет выбрать плательщика, вид налога или пошлины, способ их уплаты и перевести деньги онлайн.
Владельцы проданной квартиры освобождаются от уплаты налогов в нескольких ситуациях:
Также выплата налога не производится, если продажа квартиры осуществлена по цене не выше или равной той, по которой она была куплена. При этом сумма по договору купли-продажи — не менее 70% стоимости по кадастру.
Получить полное освобождение от подачи декларации и уплаты налога можно, если квартира была в собственности минимум три года. Права собственности на квартиру должны быть получены в результате:
Также минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога при продаже будет равен трём годам, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности или совместной собственности супругов и является единственным жильём. Правило работает и в случае, если у продавца две квартиры, но вторая куплена в течение 90 календарных дней до продажи и того момента, когда было зарегистрировано право перехода собственности на проданное жилое помещение (пп. 4 п. 3 ст. 317.1 НК РФ).
Во всех остальных случаях период составляет 5 лет.
Семьи с детьми, которым квартира принадлежит на правах собственности, освобождаются от уплаты НДФЛ при её продаже. Соответствующие поправки в статью 217.1 п. 2.1 НК РФ внесены Федеральным законом № 382‑ФЗ. Изменения позволяют не платить налог при соблюдении ряда условий:
Платить налог не нужно, если одновременно соблюдены все условия.
При продаже единственного жилья действует безналоговый льготный период владения — 3 года, а не 5 лет, как для другого жилья. Но если срок нахождения квартиры в собственности — менее 3 лет, продажа облагается налогом в общем порядке.
Единственным признаётся жильё, если на момент его продажи у собственника не было другого жилого помещения, включая доли и совместную собственность супругов. Но есть исключение. Продавец может владеть ещё одной квартирой и сохранить льготу, если он купил второе жильё в срок не более 90 дней до момента, когда продал свою недвижимость.
Совместной собственностью супругов считается квартира, купленная после вступления в брак. Если больше никакой жилой недвижимости у супругов нет, она считается единственным жильём, находящимся в совместной собственности. Её можно продать и не платить налоги уже через 3 года после регистрации права собственности. Но когда одному из супругов дарят квартиру или он вступает в наследство, ситуация меняется.
Михаил и Ольга заключили брак и купили квартиру в 2020 году. Через 2 года Михаил получил в наследство бабушкину квартиру. В 2024, через 4 года владения совместным имуществом, пара решила продать купленную квартиру.
Срок нахождения в собственности единственной квартиры Ольги — 4 года. Наследство, полученное мужем, — его собственность, поэтому эта квартира не учитывается в имуществе, принадлежащем девушке. Значит, Ольга не подаёт налоговую декларацию и не платит НДФЛ.
У Михаила две квартиры в собственности. Срок нахождения совместной квартиры в собственности — 4 года. Поскольку для него это не единственное жильё, чтобы провести оформление без уплаты налогов, срок продажи их совместного имущества должен составлять 5 лет. Михаил обязан оформить налоговую декларацию и заплатить налог за продажу своей доли в совместно нажитом имуществе.
При получении дохода от продажи квартиры оформляется налоговая декларация. Она должна быть представлена в налоговый орган по месту жительства плательщика в срок до 30 апреля следующего года. Декларация по налогу на доходы физических лиц оформляется по форме 3‑НДФЛ.
До 15 июля этого же года продавцу необходимо рассчитать и заплатить налог.
С какой суммы платится налог с продажи квартиры, зависит от нескольких параметров:
Рассчитывают налог по следующей формуле:
Согласно формуле, суммы продажи можно уменьшить на стандартный налоговый вычет, который равен одному миллиону рублей, или на стоимость продаваемой квартиры при её покупке.
Не стоит специально вносить в договор заниженную цену продажи, чтобы показать низкую прибыль. Налоговая сравнивает стоимость с кадастровой ценой. Если доход от продажи ниже 70 процентов от кадастровой цены, не будут учитываться цифры, указанные в договоре. Для расчёта налога доход налогоплательщика приравняют к кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Например, продаётся квартира за 5 млн рублей. Рассчитаем налог со стандартным вычетом:
(5 млн рублей — 1 млн рублей) × 13% = 520 т. р.
Если у налогоплательщика есть договор купли-продажи продаваемой недвижимости с подтверждением цены, по которой она была приобретена, платёжные документы, то в формуле можно учесть расходы на её покупку.
Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а продаётся за 5 млн рублей:
(5 млн рублей — 3 млн рублей) × 13% = 260 т. р.
Российское законодательство предусматривает льготы, которые позволяют не платить налоги при продаже квартиры в следующих случаях:
Снизить налог можно следующим образом:
Налогоплательщик имеет право самостоятельно решать, какой вариант снижения налогов ему выгодно использовать, и заявить о нём в налоговой декларации.
За нарушение действующего законодательства предусмотрены штрафы:
Дополнительно при образовании задолженности начисляется пеня за каждый просроченный день.
Чтобы не платить штрафы, достаточно своевременно отчитаться о доходах и уплатить налог в бюджет РФ. Проще всего это сделать онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» на официальном сайте ФНС:
Декларацию можно подать онлайн, отнести в налоговую инспекцию или МФЦ, направить Почтой России с описью вложения. Также можно осуществить передачу через представителей налогоплательщика с нотариально заверенной доверенностью.