Как расселяют аварийные дома: правила и возможные проблемы

На территории России аварийными были признаны свыше 22 млн м² жилья. По программе расселения собственники квартир вправе получить взамен новые квадратные метры или денежную компенсацию для самостоятельной покупки. Реализация программы происходит поэтапно, некоторые из регионов завершили процесс расселения досрочно. Расскажем, куда переселяют из аварийного жилья, как рассчитывают стоимость при выдаче компенсации, какую недвижимость могут признать аварийной.

Аварийное жильё – что это такое

До конца 2024 года расселение аварийного жилья проходило в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда». С 2025 года заработал проект «Инфраструктура для жизни». На первом этапе расселяют людей, жильё которых признано аварийным до начала 2017 года.

Те регионы, которые уже справились с задачей, перешли на следующий этап. Они выдают новые квартиры или деньги тем, чья недвижимость признана аварийной в период с 2017 до 2022 года. Кроме федеральной программы, существуют региональные и муниципальные.

Аварийным признают жильё, где:

• 50% или больше конструкций опасно для жизни и здоровья жильцов;
• в квартире невозможно проживать;
• велика вероятность обрушения потолков, пола или стен;
• проведение простого ремонта нецелесообразно.

Переселение из ветхого и аварийного жилья возможно, только когда получен официальный статус. Для присвоения недвижимости статуса аварийной проводится экспертиза. Инициировать её могут жильцы, пригласив на обследование специалистов. Подать заявление может один из жильцов. Решение принимает специальная комиссия в срок до 2 месяцев и более, затем ещё в течение месяца выдаётся заключение. Если решение положительное, жильцов расселяют, а дом сносят или реконструируют.

Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья

Для расчёта выкупной стоимости нужно знать три показателя: рыночную стоимость жилья, долю собственника в этой квартире и в общем имуществе многоквартирного дома. Эти показатели суммируют. Также в выкупную стоимость включают расходы жильцов на нотариальные услуги, перевозку вещей и др.

Поменялись и правила переселения из аварийного жилья по социальному найму. Жильцы вправе получить взамен новую квартиру по договору коммерческого найма сроком на 10 лет с правом продления (только с правом выкупа, но без возможности приватизации).

Кому выдают недвижимость, а кому – деньги

Собственник может претендовать и на замену старого жилья аналогичным новым, и на получение выкупной стоимости. С жильём есть два варианта:

• замена квартиры аналогичной по площади или выше с доплатой;
• получение сертификата, позволяющего приобрести новое жильё, причём не только квартиру, но и жилой дом (не дачный домик).

Наниматели по договору соцнайма не получают сертификатов и выплат. Единственный вариант для них – заключение нового договора на проживание в квартире не меньшей площадью.

Возможные проблемы и препятствия при расселении

Реформа ЖКХ даёт гражданам возможность улучшить условия проживания, если дом признан аварийным. Программа активно реализуется, аварийный жилищный фонд сокращается. Многие регионы перешли на следующий этап и занялись недвижимостью, которая получила статус после 2022 года. Но в проекте есть много подводных камней.

Что может мешать решить проблему аварийного жилья

Расселение с последующим сносом или реконструкцией имеет ряд проблем:

1. Количество аварийного жилья в стране увеличивается.
2. Некоторые дома не попали в первую волну, признаны аварийными после 2022 года. Когда до них дойдёт очередь, неизвестно.
3. Часть недвижимости не признают аварийной, хотя объективно она таковой является. Собственникам приходится добиваться положительного решения через суд.
4. Почти все новостройки уходят на продажу по коммерческой цене. При этом выкупная стоимость не всегда рассчитывается справедливо.

Есть и другие проблемы. Например, нет чёткого разграничения между аварийным и ветхим жильём, при этом за ветхое нельзя получить аналогичные квадратные метры. Часто нет чётких сроков расселения. К тому же они дополнительно затягиваются из-за оспаривания выкупной стоимости, задержек финансирования, отсутствия жилья, которым можно было бы заменить аварийные квартиры.

Реальные истории и способы решения проблем

Эксперименты, которые позволили бы ускорить переселение жильцов, проводятся в разных регионах. Например, в Московской области сделали так: выкупили у собственников их квадратные метры по реальной стоимости. После этого жильцы смогли потратить выплаченные деньги на покупку жилья, в том числе по ДДУ, строительство дома, первый взнос по ипотеке.