В нестабильные времена люди часто обращают внимание на инвестирование в недвижимость. Однако вложить деньги в этой сфере можно по-разному. В статье выясним, что такое инвестиции в недвижимость, какие существуют стратегии зарабатывания на покупке жилплощади и как получить пассивный доход.
Разберёмся, как инвестировать в недвижимость, если ранее такого опыта не было. Самый очевидный способ — купить квартиру, чтобы потом её продать с выгодой. Главное правило: найти квадратные метры подешевле, а продать — подороже.
Далее рассмотрим самые популярные стратегии.
Слово «флиппинг» произошло от английского flip, то есть переворачивать. Флиппинг – это покупка квартиры с убитым ремонтом для приведения её в порядок и продажи по более высокой цене. Именно на этом и зарабатывают продавцы такой недвижимости.
Реализация задумки становится прибыльной, если всё верно рассчитать.
Для флиппинга важны:
Важно найти проверенную строительную бригаду, которая не станет обманывать. Если ремонт будет очень дорогим, то инвестиции могут оказаться неоправданными. Кроме того, чем дороже квартира изначально, тем выше будет цена после обновлений.
При грамотном вложении можно получить прибыль от 700 тысяч рублей до 1,5 млн.
Если вложить капитал в квартиру в доме, который находится на очереди под снос, то можно выручить крупную сумму. Схема следующая: купить объект, дождаться расселения и продать квартиру в новом доме.
У этого способа инвестирования есть свои риски:
Кроме того, собственники квартиры в домах под реновацию уже поняли эту схему и начали продавать свои объекты по завышенным ценам. В итоге прибыль от сделки может быть небольшой. Также такие квартиры трудно найти на рынке недвижимости – их быстро приобретают инвесторы.
Инвестиции в новостройку — ещё один способ вложить деньги в недвижимость. Стоимость квартиры в строящемся доме намного ниже объекта на вторичном рынке недвижимости.
В этом случае сделку заключают с застройщиком, а инвестор становится участником долевого строительства. По федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве…» дольщик имеет право на переуступку прав, то есть продажу квартиры в недостроенном доме.
Квартиру можно продать на последнем этапе, перед получением ключей, после этого или оставить себе в качестве актива для будущего пассивного дохода.
Приобретение залоговой недвижимости – отличный способ заработать на недвижимости. Речь идёт об объектах, которые находятся в залоге у банка и не могут быть выкуплены должником.
Есть две схемы покупки такой недвижимости:
Как правило, в обоих случаях продавцы заинтересованы в реализации объекта в короткие сроки, поэтому делают приличные скидки. Потом такие дешёвые квартиры можно продать по обычной цене и заработать 10–15%.
Обычно инвесторы ведут список таких объектов или имеют доступ к аукционам, на которые банки выставляют объекты.
Некоторые инвесторы получают заработок на недвижимости, которую недавно получили в наследство. По закону право собственности могут оспорить другие потенциальные наследники в течение трёх лет. Это главный риск такого способа инвестирования.
Зато такие объекты продаются с хорошей скидкой — около 10–15%. Чем дороже объект, тем больше дисконт.
Для этого вида инвестирования нужно уметь анализировать и проверять юридическую чистоту сделки. Затраты на хорошего юриста окупятся в случае удачного оформления сделки. Однако даже он не сможет застраховать инвестора от внезапно появившегося наследника. Тогда можно остаться без квартиры и денег.
Квартиры на первом этаже не пользуются спросом у обычных покупателей: в окна заглядывают зеваки, в неблагополучных районах это может быть опасно, но не все готовы ставить на окна решётки, близость подвала с насекомыми, сыростью и неприятными запахами. Однако для бизнеса – это лакомый кусочек.
Для перевода квартиры в нежилое помещение нужно, чтобы объект:
Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, следует:
На перевод уйдёт время, он потребует расходов — до 2 млн рублей. Однако вложение средств в такую недвижимость окупится: из жилья стоимостью 6 млн можно получить коммерческое помещение за 10 млн рублей.
Купить объект можно для сдачи в аренду. Она бывает долгосрочной или посуточной.
Доход таких инвестиций зависит от ряда факторов:
Пример: если купить однокомнатную квартиру за 5 млн рублей с ремонтом в Санкт-Петербурге, то её можно сдать за 20 тысяч рублей в месяц. За год вы получите 240 тысяч рублей, то есть 5% доходности без учёта налогов и расходов на износ жилья.
У этого метода есть минусы:
При аренде посуточно можно получить большую прибыль, но и рисков здесь больше.
Разберёмся, как заработать на недвижимости при сдаче квартиры в посуточную аренду. Доходность такой инвестиции зависит от тех же параметров, что и при долгосрочной аренде.
Минусы посуточной аренды:
Пример: если приобрести однокомнатную квартиру за 5 млн рублей в Санкт-Петербурге, то в сутки можно заработать на ней около 3 тысяч рублей. Если учитывать, что 15 дней из 30 в месяце её будут снимать, то получится 45 тысяч рублей. В год собственник сможет заработать 540 тысяч рублей, то есть доходность составит 11% годовых без учёта перечисленных затрат.
Если ремонт в квартире качественный, объект находится в хорошей локации, то в туристический сезон в Петербурге можно сдавать её хоть каждый день. Важно поддерживать квартиру в нормальном состоянии.
Несмотря на приличную доходность, этот способ инвестирования требует сил и энергии. Если хочется просто вложить деньги и получать пассивный доход, можно обратиться в риелторское агентство, но тогда последуют дополнительные расходы. Однако эта схема будет приносить хорошую прибыль, если инвестор приобретёт 10–15 квартир.
При сдаче квартир в аренду выгоднее брать квартиры в ипотеку под хорошую ставку. Например, до повышения ключевой ставки и действия льготной ипотеки многие могли купить квартиру за первоначальный взнос, а остальное оплачивали арендаторы. После погашения ипотеки у собственника остаются и квартира, и пассивный доход.
Все перечисленные способы имеют один минус — нужны большие суммы сразу. Например, для первоначального взноса, покупки квартиры за полную стоимость, на ремонт и попутные расходы.
Но в недвижимость можно вкладываться, начиная с небольших сумм и не покупая квартиры. Это позволяют сделать фондовые инструменты: акции, облигации и ПИФы.
ПИФ – это паевой инвестиционный фонд. У него есть управляющая компания, которая выбирает стратегию инвестирования. Инвесторы покупают паи – это частички фонда. Они могут стоить тысячу рублей или 50 тысяч – в зависимости от ПИФа.
Обычно фонды вкладываются в строительные проекты, перепродажи объектов недвижимости, аренду и получение ренты. От успешности инвестиционной стратегии зависит цена пая – она растёт или падает.
Инвестор может самостоятельно выбирать стратегию вложения денег. Например, какую ценную бумагу купить – акцию или облигацию, и в какой именно строительной компании. Здесь есть риск – такие финансовые инструменты подвержены волатильности, то есть их цена может резко падать или взлетать в зависимости от финансового состояния компании, политической обстановки и других факторов.
Как и любой другой вид инвестирования, заработок на недвижимости сопряжён с рисками:
Для минимизации рисков при инвестировании в недвижимость рекомендуется проводить тщательное исследование рынка.