Представьте: вы сняли квартиру, всё расставили по полочкам, разложили по ящичкам. Приходите однажды с работы или института – а там хозяйка роется в ваших вещах или забирает комод со словами, что она наконец-то нашла на него покупателя и продаёт. На ваше возмущение никто не реагирует. Аргумент один: я хозяйка и у себя дома могу делать, что хочу. Многие собственники считают, что вправе свободно зайти в свою квартиру, в том числе в отсутствие арендаторов. Но это серьёзное заблуждение, которое может привести к нешуточным проблемам. Даже владелец жилья обязан уважать частную жизнь арендаторов. Рассказываем, в каких случаях разрешён вход без разрешения квартирантов и как правильно организовать такой визит, чтобы не нарушать права второй стороны.
Когда вы сдаёте квартиру, она, бесспорно, всё ещё ваша. Но насколько вы свободны в распоряжении ею? Многих собственников волнуют вопросы: имеют ли они право зайти в своё жильё без разрешения арендаторов? Разберёмся, что говорит закон, есть ли исключения из правил. Что будет, если их нарушить и как сохранить хорошие отношения с жильцами?
Закон охраняет интересы собственника (ст. 35 Конституции). Тот имеет полное право распоряжаться своим имуществом: продавать, дарить, перестраивать (с соблюдением правил и норм), а также сдавать в аренду (ст. 209 ГК РФ).
В последнем случае квартира остаётся его, объём прав не уменьшается. Но чужие люди тоже получают на неё права, правда, сильно усечённые.
Когда квартира сдана в аренду, у арендаторов возникает право на пользование этим жильём. Это регулируется статьёй 671 ГК РФ, которая подчёркивает: арендаторы могут использовать помещение по своему усмотрению, пока не нарушают условия договора.
По сути, на время действия договора жилец становится «временным хозяином» помещения, но с уменьшенными полномочиями пользования.
Напомним про базовое право на неприкосновенность жилища, прописанное в ст. 25 Конституции:
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нём лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения
Не стоит забывать и про неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну (ст. 23 Конституции). Это означает, что хозяйка не вправе копаться в вещах квартирантов или проверять, на какие сайты те выходят через домашний вайфай.
Один из самых спорных вопросов — может ли владелец зайти в сдаваемую квартиру без разрешения жильцов? Исключения, конечно, есть. Хозяин может войти в помещение без согласия или в отсутствие жильцов, если:
Собственники и арендаторы встречаются разные и не всегда одни доверяют другим. Есть те, кто не против, если вы зайдёте в их отсутствие даже и без особой причины. Например, чтобы взять коврик с антресолей.
В этом случае достаточно созвониться и получить согласие жильцов на разовое посещение. Ваша совесть в этом случае будет чиста, а правила хорошего тона соблюдены.
Но многие не терпят вмешательства в личное пространство. Для них внезапное появление хозяина на пороге без предварительного звонка – неприятное событие. Но и они могут воспринять ваш визит терпимо, если вы объясните своё поведение чрезвычайными обстоятельствами (см. список выше).
Многие собственники всё же игнорируют правила хорошего тона и продолжают самовольничать в отсутствие квартирантов. Вход в свою же квартиру, но без согласия арендаторов, может повлечь ряд последствий:
Однако привлечь собственника к административной или уголовной ответственности просто за то, что тот вломился в помещение, не получится. Всё же квартира остаётся в его собственности, и он в любой момент вправе туда войти.
Многие собственники всё же хотели бы оставить за собой право входить в квартиру в любое время. На всякий случай. Для этого достаточно внести нужное условие в договор. Тогда у жильца, его подписавшего, не будет права обвинять хозяина в нарушении личного пространства.
О том, какие положения лучше включить в договор аренды, чтобы обезопасить себя от невосполнимого ущерба от действий неаккуратных арендаторов мы писали в статье: «Как сдать квартиру в аренду, чтобы жильцы не испортили имущество».
Несмотря на зафиксированные условия договора о беспрепятственных визитах, не спешите ими пользоваться. Да, вы оставили за собой право входить без разрешения и скрепили соглашение подписями. Однако есть несомненные риски для собственника:
Вряд ли ваш внезапный визит стоит того, чтобы портить отношения с квартирантами или, что ещё хуже, потом тратить время и нервы на дачу объяснений в полиции.
Чтобы не портить отношения с жильцами, всегда предупреждайте их о своём визите. Даже если вы хотите просто проверить состояние квартиры, лучше заранее договориться о времени. Это не только уважительно, но и помогает избежать недоразумений.
Если арендаторы откажутся пускать вас в квартиру без веской причины, постарайтесь решить вопрос мирно. Если не удалось достигнуть договорённости, можно обратиться в суд, но это крайняя мера.