Не только москвичей испортил квартирный вопрос. Исследование ВЦИОМ, проведённое в 2022 году, показало, что 28% россиян не имеют жилья в собственности. Поэтому для многих покупка квартиры – острый вопрос. И не все стремятся к жилью в новостройках. Во многих городах строится не так много домов, некоторые покупают квартиру в определённых районах, где нет первичек. Расскажем подробнее о покупке недвижимости на вторичном рынке.
Сделка с вторичной недвижимостью – всегда риск для покупателя. Если приобретаете жильё в новостройке, а не от собственника, можно быть уверенным в юридической чистоте, отсутствии несовершеннолетних владельцев, долгов по услугам ЖКХ. Поэтому фактически проверки будут минимальными в отличие от приобретения ненового жилья.
Чтобы безопасно приобрести квартиру на вторичном рынке, составьте её портрет и ответьте на следующие вопросы:
Есть два варианта оценить состояние рынка недвижимости и узнать примерную стоимость нужного жилья:
Изучить вторичный рынок помогут объявления о продаже жилья. С их помощью можно:
Выполнить проверку можно с помощью онлайн-досок объявлений: Авито, Циан и пр. Для облегчения поиска используйте фильтры: укажите район, параметры дома (этажность, материалы изготовления, год постройки), квартиры (площадь, количество комнат, планировка, отделка), особенности инфраструктуры, наличие парковки и др.
При выборе района важно определить, готовы ли вы переехать далеко от прежней локации, но в место с хорошей инфраструктурой, или ищете объект недалеко от предыдущего жилья. Что нужно знать при покупке квартиры:
Если ищете конкретную локацию, например, квартиру недалеко от офиса, удобно воспользоваться онлайн-картами. Они рассчитают, каким будет расстояние от жилья до работы, ближайшего супермаркета или станции метро.
Осмотр жилья можно выполнить вдвоём с продавцом или при посредничестве риелтора. Естественно, во втором случае придётся дополнительно платить.
Как купить квартиру без риэлтора и не пропустить скрытые дефекты:
При осмотре попросите у владельца разрешения делать фото и обязательно отмечайте все пункты в заранее составленном плане. Это важно, если предстоит проверить несколько квартир. Кроме того, с собой на встречу можно взять других специалистов, например, дизайнера, если сразу после въезда планируете пользоваться его услугами.
Искусство торга помогает в покупках, в том числе при приобретении недвижимости. Когда речь идёт о крупных суммах, продавцы обычно не склонны предлагать большие дисконты, но цену можно сбить легально.
За что реально получить скидку:
Кроме того, скидку можно получить из-за юридических недостатков. Например, если один из собственников несовершеннолетний, в процедуре будут участвовать органы опеки, что увеличит срок до передачи объекта покупателю.
Один из самых важных этапов при заключении сделки купли-продажи жилья – подготовка документов. Это поможет избежать многих рисков, например, признания договора недействительным через суд. Документы при покупке квартиры можно проверить самостоятельно или доверить это специалистам.
Перед покупкой квартиры нужно проверить право собственности и документы хозяина, другими словами – сверить ФИО и прочие данные в паспорте и, например, в свидетельстве. У несовершеннолетних владельцев подтверждающим документом будет свидетельство о рождении, но у детей старше 14 лет – паспорт. Причём паспорта могут быть и российскими, и заграничными, если хозяин квартиры – иностранный гражданин.
Правоустанавливающие документы указывают на то, каким образом собственник приобрёл жильё: купил, принял в дар, приватизировал.
Документов может не быть на руках всего в двух ситуациях:
Владение объектом можно подтвердить с помощью выписки из ЕГРН – она не только указывает на владельца, но и, например, содержит сведения об обременениях: арестах, залоге. Лучше попросить у хозяина свежую выписку сроком не более 30 дней. С 2023 года посторонние люди не вправе получать выписки, где указаны ФИО и другие персональные данные владельцев.
Под обременением понимают, например, залог квартиры в банке или её арест из-за долгов собственника. Все сведения видны в выписке из ЕГРН – получить электронную выписку можно на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы».
Кроме очевидных обременений, например, залога квартиры в банке или ареста, могут быть и скрытые. Например, собственники с правом пожизненного проживания, использование при покупке материнского капитала без выделения долей детям, зарегистрированные несовершеннолетние.
Как правильно купить квартиру и не ошибиться в документах:
Если не уверены в том, что сможете качественно проверить юридическую чистоту документа, имеет смысл обратиться к юристам. Часто это помогает избежать рисков, связанных с мошенничеством и признанием сделки недействительной.
Если квартира понравилась, вы сошлись с продавцом в цене, можно приступать к заключению договора, которое происходит в несколько этапов.
Предварительный договор (ПДКП) фиксирует намерения сторон продать и купить жильё, а также описывает основные (существенные) условия сделки. После его заключения обычно вносят аванс или задаток, который подтверждает, что стороны намерены довести сделку до конца.
Особенности предварительного договора:
Расторгается такой договор только по соглашению сторон либо по одной из причин, которая указана в нём. Более того, может предусматривать штрафные санкции, например, если продавец сорвал сделку и нанёс ущерб покупателю.
Перед сделкой ещё раз проверьте все документы, в том числе свежую выписку из ЕГРН, оплатите госпошлину. Договор составляется самостоятельно или при посредничестве нотариуса, риелтора или юриста. Кроме договора, необходимо составить и подписать акт приёма-передачи жилья. Документы составляются в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и Росреестра.
Есть разные способы передать деньги собственнику: отдать наличными, перевести на счёт, оформить в банке аккредитив или арендовать банковскую ячейку.
Наличные передаются из рук в руки. Срок оговаривают стороны – деньги можно отдать и до подписания договора, и после. Стороны могут привлечь свидетелей или обратиться к нотариусу, чтобы обезопасить себя. Факт оплаты легко подтвердить обычной распиской, но поскольку сумма крупная, лучше заверить её у нотариуса.
Это специальный счёт в банке. Покупатель размещает на нём средства, а при наступлении определённых условий (в основном речь о регистрации права собственности на нового владельца) сумма размораживается и переходит продавцу. За эту услугу банк берёт плату.
Тот же аккредитив, но подойдёт, если хотите рассчитаться наличными. Покупатель кладёт деньги в банковскую ячейку, а когда наступают соответствующие условия, продавец обращается в банк с документами и забирает средства. В основном это происходит после регистрации сделки в Росреестре.
Если покупатель платит не собственными средствами, а заёмными, полученными в кредит, то деньги за жильё продавцу перечисляет банк. Отправной точкой также выступает регистрация сделки в Росреестре – после этого банк зачисляет деньги на счёт продавца в среднем в течение одного дня.
Сведения о новом хозяине жилья должны быть внесены в ЕГРН – по-другому подтвердить свои права он не сможет. Занимается этой процедурой Росреестр, который проводит и государственную регистрацию, и кадастровый учёт всех объектов недвижимости.
Покупателю нужно подать заявление в Росреестр:
Для Росреестра нужен один экземпляр договора, документы покупателя и продавца. Также нужно оплатить госпошлину в сумме 2 тыс. руб. (некоторые категории граждан освобождены от оплаты). Срок регистрации – до 10 дней.
Продавец квартиры или жилого дома должен не только передать покупателю ключи, но и пакет документов. У нового собственника на руках должны остаться:
Также можно запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Если официально работаете и получаете белую зарплату, можно вернуть часть стоимости жилья за счёт налогового вычета. Причём неважно, приобретается квартира на вторичном или первичном рынке, за собственные средства или в ипотеку. Но при покупке недвижимости без ипотеки максимально можно вернуть 520 тыс. руб. – по 260 тыс. руб. каждому супругу.
Заявление можно направить вместе с декларацией или отдельно через личный кабинет на сайте ФНС, самостоятельно в отделении налоговой или по почте. Такая льгота предоставляется единожды. Но если при покупке одного жилья не исчерпался лимит в 260 тыс. руб. на человека, остаток можно использовать в следующий раз, когда будете покупать ещё одно жильё. Подоходный налог возвращается только за предыдущие 3 года.
Основные риски при покупке вторичного жилья:
Самый важный нюанс при покупке квартиры от собственника – оценить юридическую чистоту объекта, например, проверить согласие органов опеки при наличии несовершеннолетнего владельца. Также важно обезопасить себя от срыва сделки – заключить предварительный договор и выбрать безопасный метод расчёта.