При приобретении квартиры на вторичном рынке недвижимости у предыдущего собственника покупатель подписывает договор купли-продажи. Если гражданин собирается купить квартиру в новостройке, когда дом находится на стадии возведения, ему придётся заключить договор долевого участия (ДДУ). Таким образом он присоединится к долевому строительству. В статье разберёмся, что это – ДДУ на квартиру, какие существуют тонкости и риски при подписании такого соглашения.
Расшифровка ДДУ — договор долевого участия. ДДУ — это соглашение на покупку недвижимости в строящемся доме у застройщика. Будущий владелец вкладывает свои денежные средства (долю) в объект на этапе строительства жилого дома.
Долевое строительство — это возведение объекта с использованием привлечённых денег. Взамен дольщики получат жилплощадь после сдачи дома в эксплуатацию.
Помимо квартиры, по ДДУ можно купить нежилой вид имущества: кладовку, апартаменты, место в паркинге или помещение под бизнес.
Долевое строительство и участие в нём регулируются федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О защите прав потребителей».
В договоре долевого строительства прописывают:
Кроме того, в договоре должны указать паспортные данные дольщика, реквизиты девелопера и дату подписания ДДУ.
Процедура покупки жилья — многосоставная и требует скрупулёзности. Рассмотрим пошагово, как приобрести квартиру у застройщика.
Нужно пройти следующие этапы:
Перед составлением ДДУ заключают предварительный договор. Соглашение нужно, чтобы забронировать понравившуюся квартиру и прописать условия будущего ДДУ. На этом этапе покупатель платит задаток, аванс или обеспечительный платёж.
Задаток – это сумма, которую покупатель вносит продавцу в знак намерения купить объект. Его обращение регулируется ГК РФ. В случае прекращения предварительного договора деньги могут вернуть в зависимости от причины:
Аванс — это сумма, которую покупатель вносит застройщику в счёт оплаты объекта. Он не считается обеспечением исполнения договорённостей. Если договор о покупке не подпишут, то аванс возвращается покупателю. Для обеспечительного платежа правила обращения на случай неподписания ДДУ устанавливают стороны.
Если квартиру планируют брать в ипотеку, то на этом этапе следует обратиться в банк и подать соответствующую заявку.
Часто в офисах застройщиков есть ипотечные брокеры или представители разных банков, которые готовы помочь в подборе наилучших условий для кредитования. Также можно обратиться в определённый банк лично или подать заявку самостоятельно онлайн.
Для подачи заявки документы не понадобятся. Однако банк потребует их, если заявка уже одобрена, а далее начинается процесс оформления сделки.
Как правило, кредитные организации просят представить стандартный пакет документов:
Также банки могут попросить дополнительно копии свидетельств о рождении или паспортов детей, если они есть, и другие документы/справки.
Если оформление квартиры планируется без привлечения кредитных средств, то документы для банка всё равно нужно собрать. Кредитная организация будет открывать эскроу-счёт, куда положит деньги дольщика до окончания строительства.
Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт. Если же он женат или замужем, то дополнительно понадобятся нотариально заверенное согласие второй половины на сделку, свидетельство о заключении брака, паспорта пары и брачный договор, если таковой имеется.
Перед подписанием договора нужно попросить у застройщика:
Также нужно тщательно изучить ДДУ. Обычно застройщик даёт типовое соглашение всем дольщикам. В нём он излагает условия ДДУ в свою пользу. Попросите у менеджера компании проект ДДУ и составленный для вас договор. Возьмите их с собой и сравните. Даже если всё совпало, их рекомендуется изучить вместе с юристом.
Особенное внимание уделите следующим пунктам:
Спорные пункты договора нужно обсудить с представителем компании и юристом. Если какие-то из пунктов категорически не устраивают, следует попросить их исключить или исправить. Обычно застройщики идут на это неохотно, но вряд ли им захочется терять клиента. В ином случае лучше вовсе не подписывать сомнительный ДДУ.
Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе строительной компании. Перед этим проверяются доверенности и паспорта представителя застройщика и будущего дольщика, а также его супруга/супруги в случае наличия. Помимо ДДУ, дольщики подписывают заявление на регистрацию договора в Росреестре.
Зарегистрировать сделку с недвижимостью можно:
Часто договор долевого участия регистрирует именно застройщик. Для этого нужно собрать документы:
Строительная компания должна представить Росреестру:
Договор должны зарегистрировать в течение семи рабочих дней. Срок считается со дня, следующего после подачи документов. Доказательством того, что ведомство приняло документы, служат уведомление и расписка об их получении.
Если застройщик будет подавать заявление о регистрации дистанционно, может потребоваться электронная подпись, заверенная у нотариуса. Об этом представитель компании сообщит на этапе подготовки документов.
Оплата по договору долевого участия производится только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на эскроу-счёт, где они хранятся до передачи ключей дольщику. Если в сделке участвуют кредитные деньги, то вместе с первоначальным взносом их также переводят на безопасный эскроу.
При покупке квартиры в новостройке можно оформить налоговый вычет. Максимальная сумма, с которой будет исчисляться имущественный налог, — 2 млн рублей. На вычет имеют право граждане, которые работают и платят налоги в России. Их доходы должны облагаться налогом в 13 или 15%.
При покупке жилья в ипотеку заключают ДДУ и кредитный договор. В ДДУ прописывают, что в сделке участвуют кредитные средства. Также указывается, что квартира будет находиться в залоге у банка до момента погашения ипотеки.
После подписания кредитного договора дольщик вносит первоначальный взнос на специальный счёт. После регистрации ДДУ его вместе с кредитными средствами переводят на эскроу.
Переуступка — это перепродажа квартиры в строящемся доме. Продавцом выступает дольщик.
При этом заключают договор цессии. Для переуступки нужно получить письменное разрешение застройщика. Договор тоже регистрируют в Росреестре. Изменить условия прежнего ДДУ в этом случае невозможно. После сделки покупатель становится полноправным дольщиком.
Если застройщик затянул сроки передачи квартиры более чем на два месяца, дольщики имеют право на неустойку.
Обычно застройщик перестраховывается и предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе срока. Если подписать эту бумагу, то право на получение неустойки теряется. Застройщик не может давить на дольщика: подписать документ и согласиться на новые сроки передачи ключей — право, а не обязанность.
Получить неустойку можно напрямую у застройщика. Если он отказывает в выплате, то можно обратиться в суд.
Размер неустойки прописали в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве…». Согласно документу, она начисляется в «размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
У любой сделки с недвижимостью есть свои плюсы и минусы.
У ДДУ существует несколько преимуществ:
Кроме того, деятельность строительных компаний жёстко контролируют, что не позволяет им обмануть дольщиков.
Как и у любого способа покупки недвижимости, у участия в долевом строительстве есть недостатки:
Перед тем как стать участником долевого строительства, следует взвесить все за и против. При этом нужно проверить не только надёжность и добросовестность девелопера, юридическую чистоту объекта, но и содержание ДДУ. Иногда именно в этом соглашении кроются будущие проблемы.