Представьте: вы наконец-то решили воспользоваться маткапиталом и вложить его в недвижимость. С учётом и собственных, и кредитных средств вы можете купить только однокомнатную квартиру, но при этом надо выделить супругу и детям доли в площади. Обычно принято делить всё поровну. Но мало кто знает, что можно отступить от этого равенства.
В России уже много лет работает программа маткапитала. Суть её в том, что при рождении детей матери выделяются деньги, которые она вправе потратить на определённые нужды. Об этом мы писали в статье «На что можно потратить материнский капитал». Чаще всего эти средства вкладывают в покупку недвижимости.
Но государству важно, чтобы материальная помощь использовалась на благо семьи, поэтому в купленном жилье обязательно нужно выделить доли супругу и детям.
Это означает, что распределение может быть и неравным. Например, не ¼, а 1/10 или 1/12. Кому-то меньше, кому-то больше, — всё по соглашению сторон.
Как правило, маткапитал используют для покупки первого и очень небольшого по площади жилья. Например, 40 кв. м. Уже потом, через много лет, супруги решают расширить жилплощадь: старую квартиру продать, а купить жильё побольше.
Но, поскольку среди собственников в продаваемом объекте есть дети, то нужно получить согласие органа опеки и попечительства на сделку. А этот орган выдаёт разрешение только, если детям выделяется в новой квартире доли не меньшей площади, чем в предыдущей.
Пример: в 40-метровой квартире на четверых выделены доли по ¼, то есть на каждого приходится по 10 кв. м. Вместо этой квартиры супруги покупают жильё площадью 80 кв. м. Минимум, который нужно выделить детям — 10 кв. м, но опека часто настаивает на увеличении этого размера. Если в дальнейшем семья решит снова переехать в более просторную квартиру, то придётся либо сохранить такой же размер доли, либо ещё больше увеличить.
Увеличить долю одного члена семьи можно за счёт сокращения доли другого. В итоге может получиться так, что родители, так заботившиеся о своих детях, на старости лет останутся с минимальными долями в огромной квартире. Детям не составит большого труда принудить их продать квартиру, а взамен получить небольшие суммы, равные стоимости микродоли.
Для того, чтобы иметь больше возможностей для манёвра с квартирой (если есть планы на будущий переезд) родители стараются распределять доли так, чтобы потом не иметь проблем в получением согласия органа опеки и попечительства.
Итак, законом не запрещено выделять мелкие доли. Можно предоставить и по 1 квадратному метру на детей, и это будет законно. Но при этом супруги могут столкнуться с рядом проблем.
1. Не любой нотариус согласится оформить неравные доли после выплаты ипотеки.
Такая ситуация может возникнуть, когда квартиру покупали в ипотеку. При ипотеке сначала составляют обязательство о выделе долей. Этот документ нужен для СФР, чтобы тот перечислил средства на первоначальный взнос или в погашение долга по ипотеке. В самом обязательстве нотариус ещё не фиксирует, как именно люди собираются распределять доли.
После выплаты ипотеки супруги идут к нотариусу, чтобы составить соглашение об определении размера долей. Если нотариус отказался заверять соглашение о неравномерном выделе долей, есть два варианта действий:
2. Вам придётся разрабатывать особый текст договора купли-продажи, отличный от типовых вариантов, которые предлагает большинство юридических фирм или есть в свободном доступе для скачивания в интернете.
Такая ситуация может возникнуть, если вы покупаете квартиру не в ипотеку. Тогда доли выделяют сразу и фиксируют в договоре купли-продажи. Договор купли-продажи с распределением долей регистрирует Росреестр. Отказать в регистрации по причине выдела микродолей детям он не вправе.
Кстати, чтобы в дальнейшем не возникло вопросов при разводе (а вдруг!), закрепите разделение долей в брачном контракте с супругом. Учтите: нотариус заверяет только брачный контракт, поэтому не может отказаться удостоверить то, как супруги распорядились своим имуществом.
3. У СФР могут возникнуть вопросы по неравному распределению долей, и нужно быть готовыми на них ответить. Учтите: СФР не вправе отказать в перечислении денег продавцу квартиры по причине выдела микродолей детям, так как основное требование закона № 256-ФЗ выполнено.
Таким образом, распределить доли в купленной квартире можно как угодно. Например:
Главное – оформить всё правильно. О том, какие формальности для этого нужно соблюсти, мы писали в статье «Выделение долей детям при использовании материнского капитала».