Море, солнце, пальмы, субтропический климат — всё это привлекает в Сочи отдыхающих и тех, кто решил купить недвижимость на курорте. Расскажем, где лучше купить квартиру в Сочи, какие районы города больше подходят для повседневной жизни. Разберёмся, где выгоднее взять апартаменты для сдачи в аренду. Выясним, какие подводные камни сопровождают покупку квартиры в Сочи, чего категорически нельзя делать, на что стоит обратить внимание, чтобы купить и не потерять курортную недвижимость.
Сочи — курортный город с огромной территорией национального парка. Природный парк занимает 208 600 гектаров. Строительство на землях парка запрещено. Поэтому для возведения новой недвижимости остаётся мало места. Активного строительства огромных жилых микрорайонов на территории Большого Сочи не предвидится.
В июле 2021 года в Сочи был введён временный мораторий на строительство многоквартирных жилых домов до принятия генерального плана. Сегодня многоэтажки стараются строить только в соответствии с планом и в рамках комплексного развития территорий, что сокращает их количество.
Большие территории, на которых запрещено строительство, горная местность, где часто бывают оползни и нельзя возводить многоэтажки, выдача разрешений с учётом комплексного развития напрямую влияют на стоимость жилья. Цены на недвижимость в Сочи непрерывно растут. Пиковый подъём наблюдался в 2020 году, с тех пор стоимость жилья не снижалась. Инвестиции в недвижимость в Сочи остаются прибыльными.
Если посмотреть варианты на популярных сайтах по продаже жилья, стоимость квартир в Сочи оптимальная. Вот, например, предложения на Авито, если установить сортировку «Дешевле»:
Цены приемлемые: 22 квадратных метра за 1,8 млн, 18 квадратов за 2 млн рублей. Теперь поставим сортировку «По умолчанию»:
Картина изменилась. Студия в 34 квадрата в Хостинском районе предлагается уже за 10,4 млн. В чём же разница? Дело в том, что дешёвые варианты зачастую не являются квартирами и даже жилыми помещениями, они могут быть построены незаконно и впоследствии снесены по решению суда. В них нельзя прописаться (зарегистрироваться).
На официальном портале города-курорта Сочи размещена интерактивная карта объектов самовольного строительства, есть телефон горячей линии по данным вопросам, распоряжения о сносе. Но такие объекты есть, и в них продолжают продавать и покупать недвижимость.
Есть и ещё одна особенность. Изучая варианты на сайтах и найдя подходящий по стоимости объект, вы можете столкнуться с тем, что реальная цена окажется в 2–3 раза выше. Недобросовестные риелторы, занижая цену в предложениях, стремятся привлечь покупателей и получить их контакты. Когда клиенты договариваются смотреть квартиру, оказывается, что объект уже продан, но есть другие варианты. Если покупатели прибыли из других городов, обычно они соглашаются на покупку других квартир, которые не такие красивые и дешёвые.
Перед тем как оформить сделку купли-продажи, проверьте:
Проверить сведения о выданных разрешениях на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию можно здесь.
Недвижимость в Сочи может быть как на ровном участке, так и в горах. Рельеф здесь неоднородный. Удобно, если вы найдёте дом на ровной местности. Можно комфортно гулять пешком и без проблем передвигаться на автомобиле, особенно зимой, когда в горной местности бывает гололёд.
Дома, расположенные на склонах, не только неудобны из-за сложного подъезда к ним, но и зачастую опасны. Здесь подвижный грунт, из-за чего может произойти ЧП. Так, в 2021 году оползень разрушил 22 жилых дома в элитном коттеджном посёлке Сергей-Поле в Лазаревском районе Сочи. Грунт двигался настолько быстро, что жилой массив вместе с дорогой, коммунальными сетями съехал на 100 метров по склону.
Это не единичный случай. Например, 18 января 2025 года в Хостинском районе было зафиксировано движение грунта около строящегося жилого комплекса. Это привело к разрушению частного жилого трёхэтажного дома. Что будет с жилым комплексом, непонятно.
Проблемы с отсутствием экспертизы земельного участка, некачественными постройками существуют практически во всех районах. Поэтому рекомендуется перед покупкой приехать в Сочи, снять квартиру, пожить, изучить историю местности. Узнайте, были ли здесь проблемы с оползнями, селями, выходом рек из берегов и подтоплениями. Посмотрите, подходят ли вам район, дом, жильё, оцените местность, удобство жизни и только потом оформляйте сделку.
Не всё продаваемое в Сочи жильё имеет статус квартиры. Здесь можно встретить разные варианты:
Самый надёжный вариант — квартира. Это законные объекты, которые передаются в собственность новым владельцам с оформлением необходимых документов и получением прав на жилую недвижимость. Главное, чтобы многоквартирный жилой дом был законно построен. Квартиры обычно дороже жилых помещений, апартаментов и гаражей.
Оформить ипотеку и использовать материнский капитал можно при покупке дома или квартиры. Жилые помещения и гаражи редко подпадают под ипотечные программы. Можно или нет получить ипотеку, необходимо уточнять у банковских специалистов.
В идеале риелтор должен брать на себя все моменты, связанные с куплей-продажей недвижимости. Он подскажет лучшие районы Сочи для покупки квартиры с учётом целей клиентов, найдёт продавцов, проверит жильё, подготовит документы, поможет оформить ипотеку, проконтролирует подписание документов и оплату. Работать с опытным специалистом – легко и безопасно.
Главное — найти риелтора, который будет представлять интересы клиента на всех этапах сделки. Бывают случаи, когда такие специалисты стремятся получить вознаграждение даже ценой обмана, предлагая под видом отличного варианта объект незаконного строительства, зато дёшево.
Найти нужную квартиру можно несколькими способами. Расскажем о наиболее популярных и эффективных.
Есть много различных ресурсов, где публикуются объявления о продаже недвижимости: Авито, Циан, Домклик и другие. Здесь есть проблема — недостоверные объявления. Вместо реальных квартир публикуются красивые фотографии, не относящиеся к данному варианту. Когда клиент приезжает, ему сообщают, что опубликованная квартира уже продана, но есть другие.
Рекомендуется регулярно мониторить сайты с объявлениями. Постепенно вы поймёте, какие из них настоящие, а где вас пытаются обмануть. Кроме того, один объект может быть представлен несколькими объявлениями: от владельца и разных агентов. Такие объявления легко распознать по похожим фотографиям и описаниям. Обычно цена на квартиру от владельца ниже на несколько сотен тысяч рублей.
Можно найти официальный сайт застройщика или его координаты и обратиться напрямую. Найти застройщиков онлайн можно с помощью портала НАШ.ДОМ.РФ. Это единая информационная система жилищного строительства, созданная для обеспечения прозрачности рынка.
Агентств недвижимости много. Их услуги обычно оплачивает продавец, поэтому покупатель ничего не теряет при обращении в компанию. Вам подберут варианты квартир, организуют их показ. Это хороший способ быстро ознакомиться с рынком.
Столица зимних Олимпийских игр 2014 года включает 4 внутригородских района: Центральный, Адлерский, Хостинский и Лазаревский. Адлерскому району подчинены Краснополянский, Кудепстинский, Молдовский, Нижнешиловский округа. Известный курорт Красная Поляна входит в Адлерский район. Общая площадь города — 176,77 км, а городского округа — 3 506 км.
Вложение денег в недвижимость — надёжная инвестиция. Стоимость квартир на территории всего Большого Сочи в последние годы постоянно растёт. Самые высокие цены — в Центральном районе, считающемся наиболее перспективным и привлекательным для инвестиций, особенно в премиум-сегменте. В центре квартиру можно сдавать круглый год по высокой цене.
Гораздо дешевле можно купить квартиру в Лазаревском районе. Аренда квартир летом здесь прибыльна, а зимой стоимость значительно снижается. Так как идёт активное развитие Лазаревского района, такая инвестиция также не будет убыточной.
Для любителей спокойного отдыха, широких пляжей идеально подходит Лазаревский район. Здесь много разных посёлков, цены намного ниже, чем в центре. Летом здесь кипит жизнь, множество туристов, зимой намного спокойнее. Можно отдыхать в комфортном режиме, учитывая, что среднесуточная зимняя температура порядка +5 градусов. К недостаткам можно отнести отдалённость от центра Сочи, куда добираться по серпантину около полутора часов.
Элитными районами в прибрежной части считаются Центральный и посёлок городского типа федеральная территория Сириус, расположенный в Имеретинской низменности. На его территории находятся все прибрежные олимпийские объекты и образовательный центр «Сириус».
Для любителей гор нет ничего более элитного, чем посёлок городского типа Красная Поляна, расположенный в 38 км от побережья Чёрного моря, на высоте около 550 метров. Посёлок со всех сторон окружён горами. Здесь горнолыжные трассы, подъёмники, кристально чистый воздух. Недвижимость в Красной Поляне – дорогая, количество предложений ограничено.
Отличия апартаментов от квартиры в Сочи: они не являются жилыми помещениями, в них нельзя оформить постоянную или временную регистрацию (прописку).
При покупке апартаментов запрещено использовать материнский капитал, не удастся получить льготную ипотеку.
Хотя идут разговоры о том, что апартаментам изменят правовой статус и их приравняют к жилью, пока это коммерческие помещения. Тип назначения земли под ними – гостиница или объект общественно-делового назначения.
Ежегодно количество желающих приобрести квартиру на одном из лучших российских курортов растёт. Но одни купили жильё в Сочи и счастливы, другие, по отзывам, – недовольны выбором. Чтобы ожидания совпали с реальностью и не было проблем, рекомендуется перед оформлением сделки:
Чем внимательнее отнестись к выбору, тем выше вероятность, что всё будет хорошо и ваша инвестиция окажется выгодной.