Проведение сделок с недвижимостью зачастую связано с рисками, поэтому продавцы и покупатели стремятся сделать процесс максимально безопасным. Один из способов снизить риски — заключение предварительного договора о намерениях купли-продажи недвижимости, дома с земельным участком, квартиры, долей, других объектов. Разберёмся в особенностях этого документа, основаниях для его заключения, отличиях от основного договора купли-продажи (ОДКП). Также рассмотрим, что будет, если одна из сторон откажется от сделки.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это документ, имеющий юридическую силу. Он фиксирует обязательства сторон заключить в будущем договор о передаче недвижимости от одного лица другому на условиях, предусмотренных в нём.
В рамках ПДКП оговариваются условия обеспечения сделки, внесения задатка, залога, аванса и др. При его подписании стороны понимают, какие условия купли-продажи утверждены. Намерения переходят в обязанности, если ПДКП предусмотрены сроки заключения основного договора и меры при отказе от его заключения.
Чаще всего ПДКП заключается, когда подготовлены не все документы на коммерческую недвижимость или жилое помещение. Например, застройщик заключает ПДКП с покупателем, приобретающим квартиру в ипотеку, но постройка ещё не прошла все стадии оформления.
На вторичном рынке ПДКП обычно заключают, когда стороны готовы к сделке, но не все разрешения получены. Например, ПДКП требуется для представления в органы опеки, если один из собственников недвижимости является несовершеннолетним и специалисты должны выдать разрешение на сделку.
Предварительный договор утверждает намерения, а основной — условия, которые стороны обязаны выполнить. ПДКП аналогичен бронированию, но право собственности по нему не переходит.
В ПДКП могут вноситься изменения, его можно расторгнуть по обоюдному согласию. Добровольное расторжение не влечёт никаких последствий.
Согласно действующему законодательству, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного. Если не соблюдаются правила о форме предварительного договора, он может быть признан ничтожным (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Образец такого соглашения может выглядеть следующим образом.
ПДКП, предусматривающий, что стороны заключат договор, подлежащий государственной регистрации, регистрировать не нужно.
При покупке или продаже имущества заключать ПДКП не обязательно. Его подписывают по желанию сторон.
Срок действия указывается в ПДКП при его заключении. В течение этого периода стороны обязуются оформить ОДКП. Если в предварительном договоре сроки не указаны, то основной должен быть заключён в течение года с даты, когда был составлен ПДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
ПДКП может быть подписан при покупке жилья или коммерческой недвижимости с внесением предварительных платежей — задатка или аванса.
Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток — это сумма, которую покупатель выдаёт продавцу в счёт будущих платежей. Это подтверждает, то покупатель понимает ответственность и готов заключить договор. В доказательство вносится обеспечение исполнения договора. Соглашение о задатке заключается в письменной форме, независимо от вносимой суммы.
Когда обязательства прекращаются по соглашению сторон или из-за невозможности их исполнения, задаток возвращается. Если договор не исполняется из-за покупателя, то продавец имеет право не возвращать задаток. Если ответственность за неисполнение несёт продавец, то за нарушение договорных обязательств он обязан вернуть задаток в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить убытки другой стороне с зачётом суммы задатка (ст. 381 ГК РФ).
Это частичная или полная оплата стоимости товара до его передачи продавцом покупателю. Аванс обычно вносится в срок, предусмотренный договором. Если покупатель будет уклоняться от уплаты, вступает в действие статья 328 ГК РФ — продавец может отказаться от исполнения своих обязательств. Обязательства прекращаются, в суд может быть подано требование о возмещении убытков.
Если продавец, получив аванс, не исполняет обязательств и в установленный срок не передаёт недвижимость, покупатель имеет право потребовать передачу покупки или возврат аванса и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Действия продавца могут быть расценены как неправомерное удержание денежных средств, приведшее к убыткам покупателя. Размер процентов приравнивается к ключевой ставке Банка России, действовавшей в период после внесения аванса и до момента уклонения от его возврата, если иное не предусмотрено договором.
Предварительный договор заключается по согласию сторон в письменной форме. Обычно документ содержит следующую информацию:
Рекомендуется перед заключением договора заказать полную выписку из Росреестра с указанием кадастровых данных, собственников, наличия обременений. ПДКП может быть заверен у нотариуса.
Когда в соответствии с действующим законодательством заключение договора является обязательным, а одна из сторон отказывается от исполнения условий ПДКП, другая имеет право обратиться в суд с требованием о заключении ОДКП. Договор будет считаться заключённым на условиях, указанных в решении суда, как только оно вступит в силу. При этом сторона, которая уклонялась от выполнения взятых на себя обязательств, должна возместить другой понесённые убытки (ст. 445 ГК РФ).
Предварительный договор может быть расторгнут в следующих случаях:
В одностороннем порядке ПДКП не может быть расторгнут. При его заключении рекомендуется прописать условия, на которых соглашение расторгается, указать, будут ли применяться в этом случае штрафные санкции или нет. Например, можно внести такое положение: если банк не одобрит выбранную недвижимость для оформления ипотечного кредита, то сделка расторгается без последствий для сторон.
В случае расторжения ПДКП рекомендуется подписать соглашение о добровольном прекращении договорных обязательств. Тогда ни одна из сторон не будет обращаться в суд с заявлением, что её права нарушены. Либо такое обращение будет рассмотрено в упрощённом порядке, и заявителю откажут в его требованиях. В расторжении необходимо указать, какой документ расторгается, описать объект недвижимости, указанный в ПДКП, внести информацию о продавце, покупателе, причину прекращения договорных обязательств, а также пункт, что стороны не имеют претензий друг к другу. В конце нужно поставить дату и подписи сторон.
Основные риски при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости:
Риски можно минимизировать, если провести оформление ПДКП в соответствии с действующим законодательством. Предварительно рекомендуется получить профессиональную консультацию или обратиться к юристам, специализирующимся на вопросах купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости.