Что выбрать: квартиру на вторичном рынке или новостройку? Кажется, что льготные программы и экономическая ситуация в стране решили эту проблему, качнув чашу весов в сторону первичного жилья. Но стоит подумать ещё раз, потому что у рынка вторичной недвижимости есть огромные плюсы: гибкие цены, огромный выбор, развитая инфраструктура старых микрорайонов и многие другие.
Мы собрали доводы тех, кто предпочитает жильё на первичном рынке. Пока мы не учитываем цены и ставки по ипотеке, потому что этому нужно посвятить отдельный большой разговор.
1. Меньше рисков. Первичное жильё продают застройщики. У этой квартиры точно нет обременения, детских долей, участников приватизации. Вы избавляете себя от рисков, связанных с прошлым недвижимости или хитрыми схемами владельцев.
2. В квартире никто не жил. Не всем приятно осознавать, что в квартире кто-то жил и может даже умирал. Новостройка в этом отношении чиста.
3. Можно делать ремонт с нуля и ревностно следить за качеством. Вы сразу можете заложить тёплые полы, шумоизоляцию, передвинуть стены или снести их. Иногда, покупая квартиру на старте строительства можно договориться с застройщиком о небольшой перепланировке.
4. Современные планировки. Застройщики, конкурируя между собой, часто предлагают удобные современные планировки, которые отвечают запросам потребителя. Так, можно найти квартиру с гардеробом, мастер-спальней, кабинетом, террасой.
5. Новый современный район. Новостройки всегда сопровождаются детскими площадками. Причём это не одинокая деревянная качелька, а полноценный детский комплекс с горками, батутом, канатами. Некоторые застройщики сразу закладывают в план микрорайона парки, пруды, зоны отдыха.
6. Парковки. В старых микрорайонах, которые строились ещё в советские времена, бывает проблема с парковками. Типичная ситуация: все места у дома распределены между жильцами. Кто встал на чужое место — тому пакость. Конечно, новостроечные районы в плане парковочных мест тоже не идеальны. Но их в разы больше.
7. Единая социальная среда. Чаще всего в новостроечные районы заселяются семьи примерно одного статуса и финансового положения. Бывает, что район почти полностью заселяется молодыми семьями с детьми, а пенсионеров там — на пальцах пересчитать.
8. Большой выбор современных технологий. Часто в новостройках попадаются варианты, которых не встретить в старом жилищном фонде: технологии умного дома, фитнес, прачечные, подземный паркинг.
9. Новые коммуникации. У нового дома не будет ржавых труб, скрипучего вонючего лифта, проводки советского образца.
Ниже платежи по ЖКХ. Часто новые микрорайоны строят свою котельную и не подключают дома к общей сети. Так отопление выходит дешевле. Попадаются варианты с газовыми котлами на каждую квартиру. Так вы вообще не платите за отопление (платёжка будет приходить только за газ) и можете настраивать температуру в квартире самостоятельно.
Почему люди не хотят покупать новостройку?
Основной довод любителей вторички: можно сразу поселиться и жить. Не нужно ждать сдачи дома, делать ремонт и т. д.
Кроме этого вторичку выбирают за:
1. Большой выбор цен и вариантов. Не нужно думать, что вторичное жильё это исключительно хрущёвки. Есть дома, построенные недавно: пять, десять лет назад. Есть совсем свежие, построенные в прошлом году. При этом можно купить квартиру с ремонтом, без ремонта, в черновой отделке, получерновой. Порой люди оставляют новым жильцам и мебель, и бытовую технику.
2. Нет привязки к району. Тот, кто ориентирован на вторичный рынок, не привязан к новостройкам и новым ЖК. Он может искать квартиру максимально близко к работе, садику или школе.
3. Развитая инфраструктура. В небольших городах, если ты живёшь в центре, можешь пешком дойти до любой организации, а к твоим услугам нескончаемое множество магазинов на любой запрос.
Те, кто против вторички говорят, что:
Как видим, есть плюсы и минусы в каждом из вариантов. Нельзя однозначно сказать что один из них лучше, а другой — хуже.
Нужно отталкиваться от предпочтений семьи, от финансовых возможностей, от ситуации на рынке жилья в городе.
Ответ на вопрос не может быть однозначным. Разброс цен будет зависеть от города, района, категории жилья.
Посмотрим статистику по Москве. Самое дорогое жильё — сталинки и типовые кирпичные дома. На втором месте — современные монолитные или кирпичные дома с квартирами увеличенной площади. Дешевле всего — старые панельки с маленькими кухнями.
То есть мы не можем однозначно утверждать, что старый домофонд это всегда дёшево. Нужно уточнять, какой именно дом.
Второй момент — состояние квартиры. Если вам продают квартиру с ремонтом образца шестидесятых годов и не истрибимым запахом кошек, это одна цена. Если вам продают квартиру со свежим ремонтом и полным комплектом кухонной техники — другая цена. Разница может достигать миллионов рублей.
На цену вторички вообще влияет много факторов: состояние дома, район, свежесть ремонта, срочность продажи. Если у вас нет чётких критериев отбора и выбираете исключительно «стены», то можно найти вариант дешевле первички. Если же у вас высокая планка, то сильно сэкономить не получится.
Про новостройки обычно говорят, что на старте строительства — самые дешёвые квартиры. Потом они растут в цене и достигают пика к моменту выдачи ключей. Такую тенденцию действительно можно проследить по истории цены.
Ещё застройщики, продавая квартиры на старте строительства, могут предложить гораздо больше условий оплаты. Например, рассрочки на время строительства, снижение ставки и прочее. Чаще всего, новая квартира в сданном доме продаётся по максимальной цене и без особых льгот.
Внутри рынка новостроек разброс цен тоже будет большим. Есть панельные дома в только закладывающихся районах на окраине города, есть дома в уже развитых микрорайонах, есть дома бутик-класса в центре. То есть, если в вашем городе ведётся активная стройка, то вам будет из чего выбрать.
Подводя итог, можно сказать, что и в сегменте новостроек, и в сегменте вторички есть разные цены. При желании можно найти жильё под свой личный бюджет. Но в разных городах есть разные перекосы. Где-то мало новостроек, где-то упало предложение на вторичном рынке.
В любм случае перед покупкой жилья сравнивайте разные варианты.
Любые выкладки о плюсах и минусах вторички и новостроек могут разбиться об ипотечную реальность.
При покупке новостройки у вас больше возможностей финансирования:
Вторичное жильё можно купить только по рыночной ипотеке, а ставки по ним пока превышают 20% годовых. Исключение: вторичка в городах, где нет новостроек. Для них сделали доступной семейную ипотеку.
Если сравнивать вторичку и новостройку, в текущих реалиях выгоднее покупать квартиры от застройщика только из-за доступности льготных ипотек. Увы, вторичный рынок доступен только для людей с наличкой.
Однако ситуация на рынке всегда может поменяться. Рыночные ставки по ипотеке не будут всегда оставаться высокими. Значит, вопрос вторичка или новостройка снова станет актуальным.