Налог с продажи имущества по новым правилам: кто заплатит больше?

С 2025 года плоская шкала налогообложения, которой так много лет гордилась Россия, станет дифференцированной. Это значит, что чем вы больше зарабатываете, тем больше заплатите налогов. Власти обещают, что среднестатистического жителя России изменения не затронут, ведь зарплаты у большинства не столь высокие. Однако если внимательно прочитать изменения в Налоговом кодексе, становится ясно, что некоторые вполне обычные люди с невысокой зарплатой заплатят больше налогов, чем раньше.

Как изменятся налоги?

Изменения в Налоговый кодекс вводит федеральный закон от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ. По нему с 2025 года будет применяться дифференцированная шкала налогообложения в отношении большинства доходов.

Налоговые ставки будут такими:

• до 2,4 млн в год — 13%;
• от 2,4 до 5 млн в год — 15%;
• от 5 млн до 20 млн — 18%;
• от 20 до 50 млн — 20%;
• свыше 50 млн — 22%.

Согласно ст. 210 НК РФ, учитываются доходы:

• основные — зарплата, доходы по договорам ГПХ, от предпринимательской деятельности с системой налогообложения ОСНО;
• дивиденды;
• выигрыши в лотерею;
• доходы от ценных бумаг.

То есть все эти доходы суммируются, и с превышения нужно будет уплатить повышенный налог. Причём доходы учитываются до вычета каких-либо сборов и платежей. Так, не нужно вычитать из дохода алименты, ипотечные платежи.

Предположим, что вы заработали по трудовому договору в течение года 2 000 000 рублей. Ещё 700 000 рублей заработали от продажи ценных бумаг. Совокупный доход — 2 000 000+700 000=2 700 000. Это больше чем 2 400 000, соответственно, с превышения нужно будет заплатить 15% НДФЛ. Расчёт следующий:

• 2 400 000 — облагаются по ставке 13% (312 000);
• 300 000 — облагаются по ставке 15% (45 000).

Итого: 357 000 налога за год.

Подробнее о новой налоговой шкале можете прочитать на «Выберу.ру».

Обратите внимание, что в перечне доходов, которые учитываются при применении новой шкалы налогообложения, нет продажи имущества. То есть если вы продали квартиру, машину или холодильник, вам не придётся платить больше налогов с зарплаты. Но для продажи имущества тоже создана дифференцированная шкала налогообложения.

Как изменятся налоги с продажи квартиры и другого имущества с 2025 года

Для продажи имущества с 2025 года будет тоже применяться дифференцированная шкала налогообложения.

Всего применяется две налоговые ставки:

• 13% — при доходе до 2,4 млн;
• 15% — при доходе свыше 2,4 млн.

Видим, что при существующих ценах на недвижимость практически каждая сделка будет подпадать под повышенный налог. Применяется общее правило — повышенная ставка исчисляется с суммы превышения.

Допустим, вы продали квартиру, которую получили в наследство, за 6 000 000 рублей. У нас есть возможность применить налоговый вычет 1 000 000 рублей. В итоге НДФЛ будет исчисляться только с 5 000 000 рублей.

• 2 400 000 по ставке 13% — 312 000 рублей;
• 2 600 000 по ставке 15% — 390 000 рублей.

Итого налог с продажи недвижимости — 702 000 рублей. По старым правилам нужно было заплатить только 650 000 рублей.

При расчёте налога используются все доходы от продажи имущества в совокупности. Например, вы продали квартиру за 6 000 000 рублей. Но покупали вы её за 4 000 000 рублей. Налогообложению подлежит только доход — 2 000 000 рублей (6 000 000−4 000 000). Превышения нет, и НДФЛ нужно уплачивать по ставке 13%. Но если вы в этом же году продадите автомобиль, получив доход 500 000 рублей, то уже есть превышение — совокупный доход от продажи имущества уже 2 500 000 рублей. Налог считаем так:

• 2 400 000*0,13=312 000;
• 100 000*0,15=15 000.

Итого: 327 000 рублей.

Когда будет применяться повышенный налог с продажи недвижимости?

Изменения в налоговом кодексе вступили в силу с 1 января 2025 года. Это значит, что всё, что продано в 2024 году, будет облагаться налогом по старой ставке — 13%. Всё, что продано в 2025 году, будет облагаться по новой ставке.

Кто не платит налог с продажи имущества по повышенной ставке?

Никаких льгот по уплате налога с продажи недвижимости нет. То есть его начисляют всем: детям, пенсионерам, работающим людям, малоимущим и многодетным. Исключений нет.

Однако нужно учитывать минимальный срок владения и налоговые вычеты. Благодаря этому вы можете вообще избавиться от налога или уменьшить его.

Минимальный срок владения

Минимальный срок владения может быть 3 года или 5 лет. Как только он выйдет, квартиру можно продавать без уплаты налога.

Три года применяются для:

1. Квартиры, полученной в наследство.
2. Приватизированной квартиры.
3. Подаренной квартиры.
4. Квартиры, полученной по договору ренты.
5. Квартиры, которая является единственным жильём.

В остальных случаях минимальный срок владения — 5 лет.

Уменьшение суммы, которая подлежит обложению налогом

Есть два варианта уменьшить налоговую базу.

1. Применить налоговый вычет. Для квартир — 1 000 000 рублей. То есть если вы продаёте квартиру за 3 000 000 рублей, то НДФЛ нужно платить только с 2 000 000 рублей.
2. Учесть расходы на приобретение имущества. Если вы купили квартиру, а потом её продали, то вычитайте сумму покупки из суммы продажи. С дохода уплачивается НДФЛ. Например, вы купили квартиру за 2 000 000, а продаёте за 6 000 000. Налог уплачиваете с 4 000 000 рублей.

Подробнее о том, как рассчитывается налог с продажи недвижимости, как его уменьшить и не платить, читайте в статье на «Выберу.ру».

Как нельзя избавляться от налога с продажи имущества?

Вычет и уменьшение налогооблагаемой базы на расходы — легальные схемы снизить налог. Очень часто применяется нелегальная схема, но мы вас предупреждаем, что она может обернуться неприятностями.

Нелегальная схема — уменьшение стоимости недвижимости по договору. Например, вы купили квартиру за 4 000 000 рублей, а продаёте за 6 000 000 рублей, но чтобы не платить налог, указываете в договоре купли-продажи только 4 000 000 рублей. Оставшиеся 2 000 000 рублей вам передают без договора. Нет прибыли — нет налога.

Однако нужно понимать, что это нелегальная схема. ФНС может завести дело по уклонению от налогов. К тому же если сумма продажи квартиры меньше, чем кадастровая, то налог всё равно начислят из расчёта: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 и на налоговую ставку.

Например, если вы продаёте квартиру за 4 000 000, а кадастровая стоимость — 5 000 000, то налог рассчитают так: 5 000 000*0,7*0,13=455 000 рублей. В данном случае выгоднее платить НДФЛ с дохода.

Учтите, что кадастровые стоимости жилья пересматривались, поэтому они сейчас близки к рыночным и часто выше, чем стоимость покупки.

Для покупателя схема ещё более невыгодная, поскольку нужно искать наличные деньги. Если же начнутся споры вокруг квартиры, то неучтённую в договоре сумму могут не вернуть, ведь документально она не отражена.

Подведём итог:

• с 2025 года налог с зарплаты будет повышен — введена дифференцированная шкала налогообложения;
• с 2025 года налог от продажи имущества тоже будет рассчитываться по дифференцированной шкале налогообложения: 13% и 15%;
• если налогооблагаемая база выше 2 400 000 рублей, то налог — 15%;
• налог не платят те, у кого вышел предельный срок владения 3 или 5 лет;
• налог можно уменьшить на 1 000 000 рублей вычета или на сумму понесённых расходов на покупку недвижимости.