Чем грозит тайная сдача в аренду своей квартиры

Экономисты наперебой уверяют, что сейчас наступает время аренды квартир. Действительно, ипотека стала сверхдорогой, застройщики не могут распродать уже построенные квартиры. Люди перестают покупать жильё, а начинают его арендовать. Это значит, что собственники, у кого стоят пустые квартиры, могут заработать, если начнут их сдавать. Главное, не забывать платить налоги с этого вида заработка.

Что можно сдавать в аренду

Гражданин вправе сдавать в аренду любое своё недвижимое имущество: квартиру, дом, комнату, дачу, гараж или коммерческую студию. Всё, что принадлежит ему на праве собственности, в том числе, если помещение куплено в ипотеку, а кредит ещё не полностью выплачен, он может передавать в аренду.

Для большинства объектов нет никаких особенностей сдачи: размещаете объявление, находите арендатора, заключаете договор и передаёте ключи. Получаете каждый месяц деньги и тратите их на своё усмотрение.

Есть только ряд особенностей:

1. Если вы заключили долгосрочный договор на срок больше года, то его надо зарегистрировать в Росреестре. Но это требование закона можно не соблюдать, если подписать договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией или же изначально прописать, что соглашение действует неопределённый срок.
2. При сдаче коммерческого помещения (например, квартиры, переделанной под офис или салон красоты) нужно зарегистрировать ИП.
3. При передаче в аренду ипотечной квартиры понадобится получить согласие залогодержателя-банка, поставить его в известность.

В остальном собственник свободен в своих действиях. Единственное, что требует от него закон – платить налоги.

Какие налоги нужно платить

Владелец недвижимости платит:

• налог на доходы;
• налог на имущество;
• налог на землю, если сдаёт частный дом с земельным участком.

Всё, что заработает владелец недвижимости на аренде, считается его доходом. Доходом не признают только:

1. Сумму залога или страхового взноса (кто как называет), которую арендодатель берёт с арендатора при подписании договора на случай, если тот что-то испортит в квартире. Из него потом хозяин компенсирует ущерб.
2. Оплату коммунальных услуг по счётчику, то есть всё то, что арендатор израсходует сам на себя.

С дохода нужно платить налог. По закону владелец сдаваемой квартиры может платить НДФЛ 13% (как если бы он получал зарплату у работодателя) или зарегистрироваться как самозанятый и перечислять 4% или 6% налога на профессиональный доход (НПД) в зависимости от того, кому сдаёт помещение. Мы писали о том, что низкая ставка НПД – не всегда выгоднее, чем НДФЛ 13%.

НДФЛ арендодатель платит после того, как отчитается о доходах от сдачи в аренду за предыдущий год. Декларацию нужно подать до 30 апреля (по заработку за 2024 год – до 30 апреля 2025 года), а перечислить налог в бюджет – до 15 июля.

Самозанятый платит налоги каждый месяц. В текущем месяце он фиксирует в приложении «Мой налог» полученные от арендатора деньги. Оплачивает налог до 28 числа следующего месяца. И так раз за разом, пока действует договора аренды.

Налог на имущество и земельный налог (если в собственности не только дом, но и участок под ним) собственники платят раз в году до 1 декабря. Уплата также отсроченная. В 2025 году владельцам недвижимости ФНС выставит налоги за 2024 год.

Что будет, если не платить налог

Гражданам не нравится платить налоги, и это логично. Но если этого не делать, то придётся отдать казне намного больше, да ещё и получить судебный приказ о взыскании и исполнительное производство у пристава. ФНС потребует заплатить:

1. Сам налог, который рассчитает от скрытого дохода.
2. Пени за тот период, в который вы должны были оплатить налог, но его не сделали этого (ст. 75 НК РФ). Для граждан ставка пени – 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ.
3. Штраф 20% (п. 1 ст. 122 НК РФ), а если налоговики докажут, что вы делали это умышленно, то 40%.

Покажем на примере, что придётся заплатить, если ФНС вскроет факт неуплаты налога за сдачу квартиры.

Например, вы весь 2023 год сдавали свою квартиру за 40 000 рублей в месяц и получили доход 480 000 рублей, но никакие налоги не платили. ФНС вскрыла нарушение 1 февраля 2025 года.

Итого вы должны заплатить:

НДФЛ 13%.  480 000*0,13=62 400 рублей

Штраф 20%. 62 400*0,20=12 480 рублей

Пени за период с 16.07.2024 по 01.02.2025 (201 календарный день). 62 400*ключевая ставка*1/300*201=8 164 рубля.

Всего придётся перечислить в бюджет: 62 400+12 480+8 164=83 044 рубля.

Если бы вы заплатили налог 13% вовремя, то ограничились бы переводом 63 400 рублей в год, да ещё потом и имели бы право на налоговый вычет. При уплате 4% НПД как самозанятый (если сдавали квартиру гражданам), вам вообще пришлось бы перечислить всего 19 200 рублей за год в казну.