Задайте в интернете вопрос — как взять ипотеку по низкой ставке в 2023 году. Вы увидите, что практически все советы сводятся к одному — нужно взять льготный жилищный кредит: ипотеку с господдержкой на новостройки, семейную, дальневосточную или IT-ипотеку. На возражения, что новостройки дорогие, выбор маленький, а на ремонт нужно потратить ещё кучу денег, обычно следует ответ: «покупайте вторичку, там более гибкие цены и хороший выбор». Но в этом и проблема — вторичку можно оформить только по рыночным ставкам, а они уже достигли 14−16%. После повышения ЦБ ключевой ставки ипотека подорожает ещё на 1,5−2 процентных пункта ( п.п.). Мы изучили законы, посмотрели предложения от банков, поговорили с экспертами и выяснили, как можно купить квартиру на вторичном рынке по ставке от 7%.
Ипотечный договор можо переоформить на другого человека. При этом сохраняются все старые условия — ставка, срок, размер долга. То есть вам, как покупателю жилья достанется от продавца сразу и недвижимость, и его кредит. Но разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости придётся покрыть из своего кармана.
Допустим, вы нашли желанную двушку в Москве. Но у хозяина не погашена ипотека. По договору процентная ставка составляет 10%, осталось платить ещё 20 лет 8 млн рублей. Рыночная цена этой квартиры сейчас составляет 15 млн рублей, значит, покупатель доплачивает 7 млн рублей. Нынешнему владельцу больше не нужно погашать ипотеку, а вы получаете кредит с выгодной ставкой.
Сбербанк предлагает переоформить ипотечный договор на третье лицо прямо через личный кабинет «ДомКлик». То есть это вполне легальная и одобренная банком процедура. Если вы нашли продавца квартиры с ипотекой в Сбере — вам повезло, никаких лишних переговоров с банком вести не нужно.
Процедура оформления кредита такая же, как и покупка квартиры в ипотеку. За перевод ипотеки банк берёт комиссию — 1%, но минимум 12 000 рублей и максимум 30 000 рублей.
Гражданский кодекс РФ допускает смену стороны договора, поэтому подобную сделку можно предложить любому банку, ссылаясь на закон. Но как нам рассказала юрист Нелли Гурьянова, в законе есть некоторые оговорки:
Покупатель ипотечной квартиры должен предоставить банку весь пакет документов, как на одобрение кредита, подтвердить свои доходы, расходы, показать наличие активов, кредитную историю и т. д. То есть банк проводит всю ту же процедуру оценки заёмщика, прежде чем выдать разрешение на такую сделку. Зато квартира уже проверена банком, и в отношении неё не нужно проводить новую экспертизу.
Минус такой схемы в том, что сумма оформляемой ипотеки ограничена остатком по кредиту продавца. Учитывая, что цены на недвижимость выросли, доплата будет большой. Более половины стоимости квартиры нужно будет внести наличными. Причём дополнительную ипотеку оформить будет нельзя, а потребительские кредиты дорогие.
Кому подойдёт?
Оптимально переоформление квартиры на третье лицо подойдёт тем, кто продаёт своё жильё и вкладывает в новую. Но льготную ипотеку переоформить таким образом не получится, поэтому купить квартиру в новостройке будет сложно.
Прочитать подробнее об этом способе вы можете в нашей статье «Как купить квартиру вместе с дешёвой ипотекой продавца».
Ситуация обратная предыдущей. Меняется не заёмщик, а объект залога — т. е. сама недвижимость. Допустим, у вас есть ипотечная квартира, но вы хотите площадь побольше и готовы переехать за город. Вам нужно обратиться в банк с просьбой сохранить все условия ипотечного договора. Даже если в вашей кредитной организации нет специальных программ, допускающих подобный переход, это ещё не значит, что он невозможен. Эта программа тоже есть в Сбербанке.
Закон допускает изменение условий договора, а значит, каждый конкретный случай с конкретным заёмщиком и банком будет решаться индивидуально и в зависимости от обстоятельств, рассказывает юрист.
Правда, надо признать, сами банки не очень любят такие сделки, так как не имеют с них выгоды. Другое дело, если банк видит повышенные риски, если предмет залога не будет изменён. Например, предлагается более ликвидное имущество или имущество без дополнительного обременения. Например, если меняется квартира, где прописаны дети, на квартиру, где никто не зарегистрирован, а заёмщик при этом рискует стать проблемным.
Таким образом, изменение предмета залога возможно, но окончательное решение остаётся за банком.
По договору одно имущество обменивается на другое без доплаты или с ней, если стоимости отличаются. Каждый участник сделки при этом одновременно является и продавцом, и покупателем.
Главное преимущество этого способа — возможность обменять недвижимость, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Получается, что ипотека — это не кабала. Если квартира по каким-то причинам вам разонравилась, её можно будет сменить до погашения кредита.
Кому подойдёт?
Подойдёт тем, кто не хочет менять условия кредитного договора, но хочет сменить жильё.
Это своего рода лизинг жилья. Вы арендуете квартиру, которая принадлежит банку, застройщику, частному лицу и т. д., а когда выплачиваете всю её стоимость, становитесь владельцем.
Детали аренды с правом выкупа:
Покупать жильё с помощью лизинга в России разрешено с 2011 года, после того как из ст. 3 закона «О финансовой аренде (лизинге)» (N 164-ФЗ) исключили ограничение на то, что предмет лизинга может использоваться только для предпринимательской деятельности.
Кому подойдёт?
Вариант вам подойдёт, если нет первоначального взноса или вы не можете официально подтвердить доход. Также во время аренды можно лучше присмотреться к жилью и району, прежде чем покупать эту недвижимость.
Этот способ снизит ипотечную ставку. Сегодня ряд банков предлагает сделать это за единовременную комиссию. Клиент, можно сказать, «покупает» себе выгодную ставку по ипотеке.
Допустим, вы хотите купить в Москве небольшую двушку за 15 млн рублей. ВТБ предлагает снизить ставку в диапазоне 0,5−2,5 п. п. Условия следующие:
За возможность снизить ставку до 12,6% ВТБ попросит заплатить дополнительно почти 700 000 рублей. Зато конечная выгода составит 5,7 млн рублей. Ежемесячный платёж снизится на 15 833 рубля — до 113 167 рублей.
Для тех, у кого нет денег на комиссию, банки предлагают включить стоимость в тело кредита. Правда, в этом случае за комиссию придётся платить проценты, что сильно уменьшает выгоду. При процентной ставке 12,6% за комиссию в 700 000 рублей переплата за 30 лет составит 2,7 млн рублей. То есть 3,4 млн рублей вы заплатите просто так, за возможность сэкономить.
Вы можете купить квартиру по высокой рыночной ставке и надеетесь, что в будущем сможете перекредитоваться. Когда ставки на кредиты, в том числе ипотечные, снизятся, то вы переоформляете кредит под меньший процент.
Проблема в том, что нужно ждать снижения ключевой ставки Центробанка, от которой зависят ставки по банковским продуктам, в том числе и по ипотеке. Впрочем, ставка довольно подвижна и в перспективе нескольких лет может существенно измениться.
Кому подойдёт?
Этот вариант подойдёт, если вы:
Брокер по недвижимости и ипотечному кредитованию Снежана Гулькина считает, что, возможно, стоит отложить покупку. Особенно если учитывать, что ставки по ипотеке значительно выросли. Но сидеть у окошка и просто ждать тоже не нужно — следите за рынком и анализируйте факты, которые могут повлиять на его состояние в будущем. Это могут быть изменения экономической и политической ситуации, снижение ставок или цен и т. д.
В то же время многое зависит не только от внешних условий, но и ваших личных обстоятельств.
Если есть квартира на «вторичке», которую нужно продать, чтобы купить новую, тут тоже можно действовать неспеша — разместить объявления и вести переговоры с покупателями. Не исключено, что в обозримом будущем ключевую ставку снизят, и ипотека станет немного дешевле, что оживит спрос на рынке, отмечает эксперт.
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, что откладывать покупку недвижимости нет смысла. В перспективе двух-трёх месяцев можно совершить выгодную сделку — продать старую квартиру и приобрести на эти деньги другую. Пускай она также будет из старого фонда, но зато вы сможете улучшить свои жилищные условия.
Коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов также считает, что переносить решение на далёкое будущее нецелесообразно.