Три года назад ипотечные ставки были на минимуме. Проценты по рыночной ипотеке едва ли превышали 7%. Сейчас с ростом ключевой ставки ипотека подорожала до двузначных значений. Значит, купить вторичку по приемлемым процентам нельзя. Или всё-таки можно? Компания «Этажи» со страниц «Известий» заверяет, что в России появился тренд на покупку квартиры вместе с ипотекой. То есть вам продают не только недвижимость, но и кредитный договор со всеми его условиями, в том числе старой низкой ставкой. Давайте разбираться, что это за программы, как они работают.
Речь идёт о банковских программах, по которым ипотечный договор переоформляется на новое лицо, но при этом сохраняются все старые условия. Например, Иван Иванович продаёт квартиру Петру Петровичу. У Ивана Ивановича не погашена ипотека. По договору процентная ставка составляет 7,6%, срок 20 лет, сумма к погашению — 4 200 000 рублей. Пётр Петрович приобретает не только квартиру, но и ипотечный договор с перечисленными условиями. Пока все остальные платят 15% за вторичку, Пётр Петрович радуется удачной сделке.
Спорим, что многие из вас о такой возможности не слышали? Вероятно, потому что программ таких мало, а банкам они не очень выгодны. Но всё-таки купить ипотеку продавца недвижимости можно. Во-первых, некоторые банки напрямую предлагают такие сделки. Во-вторых, подобная возможность предусмотрена Гражданским кодексом.
Услуга Сбербанка по продаже квартиры вместе с ипотекой называется «перевод долга».
Услугу видно только в личном кабинете Дом Клик, если войти по Сбер ID.
Зайдите в раздел «Обслуживание ипотеки», раздел «Изменить условия кредитного договора», затем выберете пункт «Продать недвижимость».
Если вы уже нашли покупателя, то в личном кабинете загрузите его документы — банк их проверит и в течение 7 дней даст решение. Если вы не нашли покупателя, то можете разместить объявление о продаже квартиры в сервисе Дом Клик.
Чем хороша такая сделка для продавца:
Чем хороша такая сделка для покупателя:
Условия перевода долга в Сбербанке
Первое, что нужно помнить: договор сохраняет все свои условия. Меняется только заёмщик, а вот процентная ставка, срок и размер долга остаются прежними.
Второе важное условие: Сбербанк за услугу берёт комиссию — 1% от остатка долга, минимум 12 000 рублей, максимум — 30 000 рублей.
При желании можно воспользоваться услугой банка по составлению договора о переходе права собственности. Стоимость — 2 900 рублей.
Также дополнительными расходами будет страхование недвижимости и жизни нового заёмщика.
Долг можно перевести по любой программе кроме субсидированной. То есть всё, что куплено с господдержкой не переоформляется на покупателя.
Сбербанк будет рассматривать покупателя недвижимости как при оформлении нового договора. То есть важна хорошая кредитная история, низкая долговая нагрузка, официальный доход и прочие факторы.
Пожалуй, единственный минус — сумма ипотеки ограничена остатком долга. Разницу придётся внести наличными. Совместить две ипотеки нельзя. Учитывая рост цен на квартиры, доплачивать придётся в любом случае.
У Сбербанка переоформление договора на третье лицо — легальная услуга. Но так можно сделать в любом другом банке. Впрочем, нужно сделать оговорки.
В ст. 37 Гражданского кодекса сказано, что продать заложенное имущество можно в двух случаях:
В ст. 391 Гражданского кодекса сказано, что перевести долг на третье лицо можно с согласия кредитора. В данном случае — банка.
Сбербанк, запуская специальную услугу по переводу ипотеки на покупателя, сразу сообщает клиентам — мы не против подобных сделок.
Другие банки подобное не заявляют, значит, надо начинать переговоры.
Окончательное решение в любом случае за банком. Многое зависит от кредитной политики, надёжности нового заёмщика, ситуации на ипотечном рынке.
Ипотечные ставки сейчас не просто высокие, а экстремально высокие. К тому же в ближайшее время не стоит ждать снижения. Льготные программы действуют только на новостройки, а этот вариант подходит не всем из-за высоких цен и ограниченного выбора. Перевод долга на третье лицо действительно может стать трендом. Любопытно будет посмотреть, как поведёт себя рынок, ведь продавцы с дешёвой ипотекой и большой суммой долга будут в более выгодном положении и смогут манипулировать ценами. Опять же в фаворе заёмщики Сбербанка, ведь у него программа легализована.