Одна из распространённых схем отъёма жилья — рейдерский захват. «Чёрные риелторы» выкупают мизерную долю и заселяют в квартиру «профессиональных выживальщиков». Не выдержав давления, остальные собственники продают свою часть мошенникам за символическую стоимость. Чтобы положить конец подобным преступлениям, государство запретило сделки с микродолями. Рассказываем о новых поправках в жилищное законодательство и как они отразятся на обычных гражданах.
Раньше с микродолями можно было совершать любые сделки — например, продать или подарить. Причём эту небольшую часть квартиры разрешалось делить на ещё меньшие доли. Достаточно было формально соблюсти требования закона — получить согласие других собственников и при необходимости заверить сделку у нотариуса. При этом минимальный размер доли законодательством не был установлен — можно было выделить хоть 1/1000.
Больше всего «резиновых квартир» в Москве. Хозяева продавали мизерные доли в праве собственности приезжим, а те делали столичную прописку себе и своим детям, оформляли льготы. В результате квартира площадью 31 кв. м могла принадлежать ста и более людям — и теоретически все они имели право одновременно проживать в ней. И это ещё безобидный вариант. По всей стране массово происходили более драматичные истории — «чёрные риелторы» покупали микродоли и делали жизнь других собственников невыносимой, чтобы потом за копейки забрать оставшуюся часть квартиры. По новому законодательству это невозможно.
С 1 сентября 2022 года заработали поправки в Жилищный кодекс России. В ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ появился запрет на новые сделки, в результате которых возникают микродоли.
Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на квартиру, если в результате купли-продажи образуется доля площадью менее 6 кв. м. Нужно переделать договор с учётом новых требований законодательства и заново подать на регистрацию. Но чаще всего такие сделки проводятся через нотариуса, поэтому сейчас документы по ним даже не доходят до Росреестра — отказывают ещё на этапе подготовки.
Если сделку с микродолей всё-таки проведут — например, по ошибке — купля-продажа будет считаться недействительной. Больше всего рискует покупатель — его лишат права собственности. По закону ему должны вернуть деньги за долю, но если продавец пропал сразу после сделки, сделать это будет проблематично.
В некоторых случаях Росреестр всё-таки зарегистрирует микродолю в праве собственности.
Если у человека в собственности уже есть доля площадью менее 6 кв. м, её никто не отберёт. Но и свободно распоряжаться ею теперь нельзя. У владельца небольшой части квартиры осталось совсем немного вариантов:
Так как сделки с микродолями сложные и не совсем понятно, как на практике будет реализован запрет, желательно обратиться за помощью к профессиональному риелтору или юристу. Специалист поможет подготовить документы и составит договор с учётом всех рисков для покупателя и продавца.