Какой налог за сдачу квартиры в аренду выгоднее: 4% или 13%?

С дохода за сдачу квартиры в аренду надо платить налоги, гласит закон. Начиная с 2019 года, есть два варианта. Стать самозанятым и платить 4% или 6% от дохода. Либо уплачивать стандартный налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Каждый, кто вставал перед выбором, как платить, склонялся в сторону более низкой ставки. Но очевидное не всегда выгоднее. Рассмотрим, кому лучше платить налог по 4%, а кому — по 13%.

Бытует мнение, что налог на сдачу квартиры нужно платить, только если жильё сдавали в аренду 11 месяцев в году. Если меньше, то собственник освобождён от уплаты налога.

Если вы сдаёте жильё в течение 11 месяцев в году, то должны зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Обязанность же уплачивать налог появляется при поступлении дохода, причём в любом размере. Даже если сдали квартиру на две недели за символическую 1 000 рублей.

Плюсы оплаты налога в качестве самозанятого

Пожалуй, самое большое преимущество оплаты налогов в статусе самозанятый — низкая ставка. Это 4%, если сдаёте квартиру физическому лицу. Или 6%, если квартиру снимает компания (юридическое лицо).

Также к плюсам следует отнести налоговый капитал в 10 000 рублей, который получает каждый, кто становится самозанятым. Деньги на руки вы не получите, они будут учитываться при оплате налогов следующим образом:

1. Если сдаёте жильё физическому лицу, то ставка составит 3% от доходов вместо 4%.
2. Если сдаёте жильё юридическому лицу, то ставка составит 4% от доходов вместо 6%.

Отдельно нужно упомянуть 2020 год. Во время пандемии всем самозанятым выдали дополнительные 10 000 рублей. С помощью нового капитала налоги оплачивались полностью. Правда, действовала мера поддержки только до конца 2020 года.

Не успели получить такой доход, чтобы налог составил 10 000 рублей? Остатки сгорели. Заработали больше? После исчерпания капитала платите из собственного кармана.

Обязательно нужно отметить простоту оформления самозанятости и минимум «бумажной» волокиты. В отличие от ИП зарегистрироваться самозанятым и платить налоги просто как дважды два.

Там же в приложении фиксируете ежемесячно (или с другой периодичностью) доходы. В начале следующего месяца в «Моём налоге» отобразиться, сколько нужно заплатить. Крайний срок уплаты налога на профессиональный доход — 28 число.

Плюсы оплаты налога в качестве физического лица

Налог на доходы физического лица (НДФЛ) на сдачу квартиры оплачивается раз в год. Декларация подаётся до 30 апреля следующего за получением дохода года. Сам налог надо заплатить до 15 июля.

Пример

Вы сдавали квартиру весь 2023 год. До 30 апреля 2024 года нужно подать декларацию о доходах (можно через личный кабинет налогоплательщика). До 15 июля 2024 года — оплатить налог.

Пример

Вы сдавали в 2022 году жильё, допустим, за 10 000 рублей в месяц. Общий доход за год составил 120 000 рублей. Значит, в 2023 году пришлось заплатить 15 600 рублей. В 2024 году вы можете полностью вернуть деньги, оформив социальный, стандартный (на детей), имущественный или инвестиционный налоговый вычет в зависимости от того, какие расходы были в 2023 году.

Кому выгоднее платить налог по ставке 4%, а кому — по ставке 13%

Поскольку уплаченный налог по ставке 13% можно полностью вернуть, то очевидно, что этот вариант будет наиболее выгодным. Но у каждого правила есть исключения.

Поэтому в некоторых ситуациях лучше платить как самозанятый:

1. Если у вас нет расходов, которые подпадают под налоговый вычет, либо они намного меньше, чем уплаченный налог. Из примера выше потребовалось заплатить налог на сдачу квартиры в размере 15 600 рублей. Но у вас нет детей, квартиру купили давно, нет индивидуального инвестиционного счёта, а на лечение потратили за год всего 30 000 рублей. То есть сможете вернуть из бюджета только 3 900 рублей. Значит, выгоднее заплатить налог как самозанятый. Он составит 3 600 рублей за год (120 000 х 3%, так как есть налоговый капитал). Это меньше, чем 15 600 (налог) — 3 900 (вычет).
2. Если подаёте заявление на единое пособие, которое выдаётся во время беременности и после рождения ребёнка, с февраля по июль. Требований там много, но главная в нашем случае — наличие дохода в расчётном периоде или уважительная причина не работать. Доходы от сдачи квартиры, по сути своей, подходят для пособия. Но из-за правил подачи декларации 3-НДФЛ с февраля по июль вы не сможете доказать наличие дохода.
3. Если вы не умеете самостоятельно заполнять декларацию 3-НДФЛ и не хотите научиться.

Например, вы знаете, что в 2024 году вам предстоят расходы, с которых можно получить налоговый вычет. Значит, в 2024 году не фиксируете доходы в приложении «Мой налог», а до 30 апреля 2025 года подаёте декларацию и до 15 июля того же года уплачиваете налог по ставке 13%. Затем оформляете налоговый вычет и возвращаете всю сумму или большую часть. Либо при подаче декларации проводите взамозачёт.

Про то, что как самозанятый вы не получали весь 2024 год доходов, можно не волноваться. Если доходы в приложении не указать, то налога не будет. При этом статус самозанятого сохраняется до тех пор, пока вы сами не сниметесь с учёта.